◎来源|地产间谍（ID：real--spy）

几年前，不少房地产企业意识到“库存时代”即将到来。这意味着新的增量需要时间来挖掘，意味着房地产开发的步伐将不可避免地放缓。

三年多的“深度排查”，让全国几乎所有房地产企业措手不及。一位经济学家近日发表讲话称，房地产泡沫破灭，“周期的力量”引发经济共振。

“为什么一年比一年难？”无论是一线员工还是企业主，都应该从心底里有这样的切身感受。

回到房地产，过去几年苦苦挣扎但仍在积极突围的，正是那些依然拥有品牌力的保险地产公司，尤其是那些海外负债爆炸的保险地产公司。

“最初的延期让我喘了口气，但销售仍然没有改善。再次出现大规模交叉违约，我被迫进入全面债务重组，然后全面延期等等，但偿还债务仍然困难。”这就是目前很多处于危险之中的房地产企业的处境。真实写照，其背后的核心问题依然是销售不振。

近几个月来，一些保险地产公司似乎又要“剁手”了。换句话说，他们都“赌”了，抛出了债务转换的“终极武器”——强制可转债，一种不计息的有限期限股票转换工具。

这清楚地表明保险公司想要不付出任何代价地大规模减债，否则可能无法及时“上岸”，大家一起完成。

近日，佳兆业集团发布122.7亿美元债务重组草案，主要涉及发行六期新票据和八期强制可转债。

从公告来看，佳兆业将强制可转债视为“重中之重”，首次发行规模为68.92亿美元，其中A、B、C期12亿美元，D、E、F期56.92亿美元。现阶段最终可能转换的新股总数约为130.16亿股，约占其现有已发行股本的58.81%。

对于向债权人集团支付的2688万美元，佳兆业还将通过发行21亿股每股0.1港元的方式支付部分款项，其余部分将以现金和债务的形式支付。

如果上述行动全部落实，佳兆业集团将面临股权大洗牌。郭应成实际控制比例为12.34%，其中郭应成家族及其信托合计持股8.04%，其兄弟实际控制4.33%。当然，郭老板的高管团队也持有一小部分股份。

此外，“资本大亨”张军旗下的“富德集团”也将被稀释至仅有6.9%的股份；强制可转债持有人合计持股58.44%，债权人集团持股9.43%。

当然，佳兆业目前的重组方案仍是草案，尤其是近69亿美元的强制可转债，还有待股东大会审议通过、港交所批准等关键步骤。

就像远洋集团不久前推出超过60亿美元的债务重组计划，就因涉及超过40亿美元的强制转债而与海外债权人陷入激烈的“拉锯战”。

这些海外主要债权人坚决反对的原因是他们认为远洋对待股东和抵押债权人过于优惠。但远洋集团反驳称，其海外重组方案符合所有相关法律要求，对其成功实施充满信心。目前，远洋集团外债最新消息。

今年年初，旭辉控股公布了海外债务重组初步方案，为海外债权人提供了五种选择：新债务工具，包括“新贷款”和“新票据”，包括纯延期和不同本金的4个梯度。尺寸。与上一稿相比，减少延期（包括部分转股延期），由全面延期转向全面减债。

根据旭辉的计划，目标是减少债务约33亿美元至40亿美元，占截至去年6月底约70亿美元应计利息海外债务总额（不含应计利息）的50%年。

今年10月下旬，旭辉修改了部分选项，为“选项2”的4.5年期新票据增加了“强制转债”的子选项，减债规模将进一步加大。截至11月底，其最新重组方案已获得超过87%的境外债权人支持。

今年3月，世茂集团启动海外债务重组计划，包括四项选择。前两个方案是新增贷款总额70亿美元，其中短期贷款30亿美元，长期贷款40亿美元。选项 3 为强制性 该债券可于一年内以每股 8.5 港元的零息转换价转换为股份。方案4是不同工具的组合，其中计划本金额的40%是强制可转换债券。

另据悉，世茂集团控股股东徐荣茂已间接向其放贷共计78亿元，将未偿还的股东贷款本金6亿美元换成等值的新长期票据，其余部分转换为等本金额强制可转换债券。

控股股东“带头”，确实是一招有力之举。据世茂集团最新披露，其海外债务重组已获得超过79%的支持。

从本轮“避险”房企债务的发展历程来看，可以说，“强制转债”是融创老板孙宏斌最先动用的，也是他最先完成海外债务的。重组。涉及强制可转换债券的索赔总额约为27.5亿美元。

此后，奥园等保险地产公司纷纷跟进并采用。今年年初，奥园完成了61亿美元的海外债务重组，除了四项合计23亿美元的新债务工具外，还涉及发行14亿股普通股、1.43亿美元强制可转债以及美国16亿美元的永续债券。

今年年中以来，远洋、佳兆业相继将强制转债的“减债”工具推向新高峰，但也面临更加激烈的利益博弈。

总之，保险地产企业要敢于思考。如果不去想，不去尝试，怎么知道结果呢？比如，世茂CEO的大股东贷款被捆绑到重组方案中，佳兆业CEO愿意承担实际控制人可能被大规模稀释的风险。可以说，上岸了，就万事大吉；上岸了，就万事大吉了。如果我们不能上岸，大家都会一起受苦。