位于城北的奥银朝官府成功众筹升级外立面，新方案于近日公布。业主众筹3000万元，每户投资约5万至7万元。

“门面医美”风潮盛行

不少楼盘售完即计划升级

杭州楼市的这股“门面医美”风潮始于2023年。2023年10月31日，中海潮展云旗在售完五个月后突然宣布门面调整计划，将三面铝板升级为四面——双面铝板。随后在2023年12月1日，荣信奥士迪还发布了规划调整方案，将北立面及东西山墙原有的铝板+油漆升级为铝板全覆盖。今年1月10日，中粮悦族云轩发布规划调整公告，由原来的油漆+一体板直接升级为大面积铝板。

K11住宅江明月朗园位于望江新城，是杭州最昂贵的住宅小区，众筹外立面升级。 2022年新房销售限价为6.98万元/平方米。 2023年夏天，一些业主得知小区北立面部分粉刷后，开始自发联系其他业主筹集资金升级全铝立面。短短两周时间，众筹融资2000万元。 2023年底，经过多方协商，一致同意由业主出资、开发商协助完成立面升级。

江明月郎园

今年以来，社区业主纷纷众筹加快外墙升级改造步伐。一些房产一卖完，业主们就开始筹划众筹事宜。最典型的例子就是刚刚众筹成功的奥银朝馆公馆。位于城西北的奥银朝官府9月份已售罄。筹款已于11月中旬完成，并发布了修订后的规划计划。不到2个月的时间，外立面升级为四面铝板。另据了解，沁百合、翡翠嘉云府近期已开始筹划众筹升级外墙。

事实上，众筹用于外墙升级的团队远比这些业主多。还有一些小区交付后进行了升级改造，如申花旗下的杭悦润福、杭耀置地中心等。然而，迄今为止，真正取得成功的只有位于钱江新城的新城国际花园。从最早提出到最终升级成功，历时5年。从房价和地段来看，这些外立面升级成功的住宅小区以中高端改善项目为主。

升级后的新城国际花园

此外，杭州也出现过开发商主动升级外墙的案例。例如，来自临安的地上集团在2023年底主动对神华庆悦上府、文汇文悦上苑的东西山墙进行了升级改造，升级后升级为三面铝板。又如，今年年初，位于城市东北部的中海普翠云集因销量不佳，主动提升产品质量，将外立面升级为四面铝板。

业主希望众筹数千万美元

房价能赚回来吗？

出于多种原因，杭州业主对升级外墙持偏执态度。例如，一些住宅小区在交付多年后，立面渗水问题突出，他们希望通过升级为铝板来一劳永逸地解决这一问题。然而，主要原因之一是通过升级立面来改善外观并实现房价升值，特别是对于那些仍处于建设阶段的房产。

升级外立面需要巨额资金，往往达数千万美元。据了解，杭州市场常用的外墙材料中，真石漆综合单价（含人工、材料等）在100元/㎡左右；铝板约650元/㎡；干挂石材的价格取决于不同的材料。 600-900元/㎡；玻璃幕墙约1100元/㎡。

如果小区交付后业主出资装修，加上脚手架、铲墙等费用，总成本会更高。因此，像江明月朗园、傲银朝观府这样的项目，如果能在开发商施工阶段之前就协商好立面升级方案，经济性将是最优的。当然，即使业主愿意自筹资金，也不是所有开发商都会同意升级门面，有的项目因为开发商不同意而失败。

从成功案例来看，K11住宅江明月朗园业主众筹2000万元，每户投资在2万元至22万元之间。奥银朝官大厦，业主众筹3000万元，每户投资约5万至7万元。新城国际花园升级后的外立面主要材料为铝板和金属氟碳漆，各占一半左右。工程总造价约2300万元，其中业主自筹资金1000万元以上（按生产许可证面积100元/平方米标准）。此外，社区物业维修基金和公共收入等支出也超过1000万元。

江明月郎苑

至于这笔钱花得值不值，门面升级后对房价贡献有多大，那就见仁见智了。以刚刚交付的江明月朗园为例，目前二手房成交价格在9万元/㎡左右，位居同业前列。新城国际花园近期完成门面升级后，部分业主提高了二手房的挂牌价格。北科河源、菜园挂牌均价分别为70,545元/平方米和68,849元/平方米。与年中相比，确实有较大幅度的增长，但成交却很少。

“不管你觉得小区的门面外观重要不重要，有时候我带客户去看A小区，但客户却被隔壁的B小区吸引，因为B小区的门面比较高档。你觉得不重要吗？确实很少有顾客因为喜欢门面而下单。”一位中介表示。

潮讯报记者 蒋敏华 詹惠文 钱宝 杭州房产