中国金融报12月23日报道（记者王海春）保障性住房征地和商品房被认为是去库存、稳楼市一揽子政策的重要举措之一。

这一备受期待的一揽子政策实施情况如何？无论是稳步推进还是面临困难，其实际进展备受外界关注。

山东省寿光市12月23日披露，部分土地资产“收储”，部分现有土地成功“盘活”。与此同时，张家界等地连日来也积极推进库存盘活相关工作。

“虽然部分地方公布了收储情况，但总体来看，各地现有土地和商品房的收购面临多重困难，相关落实工作并不轻松。”一位房地产行业分析师告诉记者。

对于各地正在推进的“收储”工作，一家大型国有房地产公司管理层在不久前举行的行业交流会上表示，回购现有土地对于加快推进土地市场化具有重要意义。房地产企业的资金流动性。但从目前观察到的有限情况来看，回购工作实际进展较为缓慢。

“由于现有土地房屋盘活涉及多个领域，各地在实际操作中往往面临比较复杂的问题。这可能涉及收购价格的确定、资金如何获得、收购资金如何使用、盘活如何进行等。未来如何有效利用土地等问题。”上述房地产公司管理层表示。

“目前的收储去库存在实际操作过程中确实面临一些堵点，但随着收储力度不断加大、收储规则不断优化的趋势，这些问题将会逐步得到清除。东北证券上海研究咨询分部首席房地产分析师吴银翔表示，地方采购和储存的持续增加，现有的住房库存问题将得到妥善解决，促进楼市的稳定。

资金缺口亟待解决

在房地产市场调控和资源优化过程中，各地都在积极探索盘活存量土地的途径。

12月23日，寿光城投集团披露，经公司子公司寿光城市建设投资开发有限公司与寿光土地储备中心协商，寿光土地储备中心将收购寿光城建持有的部分土地。投资公司。

据了解，寿光城投将其持有的6块土地资产转让给寿光市土地储备中心。涉及的土地证号有鲁（2024）寿光市房产权第1号、第1号、第1号等，土地用途包括城镇住宅用地。 、工业用地等

公告显示，标的资产转让土地金额约为3.32亿元，本次收购价格约为3.52亿元。

“本次土地资产转让预计产生交易收入约2059万元，占公司合并报表范围内上年净利润的40.38%。”寿光城投表示。

58安居客研究院院长张波指出，为了优化土地资源配置，提高土地利用效率，中央层面出台多项政策，推动地方政府有序征用现有土地。在实际操作过程中，地方政府一般优先收购企业无力或不愿继续开发的住宅、商业用地，以及已供应但尚未开工的住宅、商业用地。

在寿光城投公布上述土地回购信息之前，湖南省张家界市也以专项债券收购现有土地作出安排。

据微信公众号“掌上张家界”介绍，张家界将全面清查现有闲置土地资产，为城市中心控制性详细规划编制提供有力保障。在明确目标的同时，科学确定土地价格，明确项目申报优先顺序，争取最大限度支持，全力以赴完成专项债券资金回收收购现有闲置土地工作。

对于回购现有土地的资金问题，张波告诉记者，一些地方城市可能仍面临一定的资金短板。

“目前，解决地方回购土地的资金来源主要有两种方式。一是地方政府通过发行地方政府专项债券等方式筹集资金，专门用于收购现有土地。二是地方政府通过发行地方政府专项债券等方式筹集资金，专门用于收购现有土地。”在收购过程中向被收购方提供资金，用于抵扣本次征地过程中后续的土地出让金。例如，广州市今年分两期发放了120亿元票据。”张波表示。 。

他进一步表示，为了让资金和土地能够快速有效地使用，很多城市也展开了各种尝试。从已公布的案例来看，征地后的用途主要有几个，包括建设保障性住房、挂牌前调整规划、与城中村改造结合等。

据了解，此类方式目前各地正在推进相关工作，调整计划、重新挂牌的案例也不少。例如，今年，位于华侨城的7万平方米TOD项目用地被收购并入库。监管调整后，收购的土地将重新挂牌出售。

重庆拟投资35亿元收购13个商品房项目

地方政府在回购现有土地的同时，也在推动现有商品房的收购。

据人民日报报道，重庆建设投资控股有限公司副总经理程亮近日介绍，嘉寓公司已签约收购重庆现有13个商品房项目，用作保障性住房项目，其中其中3家已完成收购，其余10家正在进行中。正在稳步推进，预计总投资35亿元。

“我们拨出8亿元资金，剩下的27亿元要融资。”程亮说道。

除重庆外，安徽、广西、吉林等地近期也公布了现有住房收购的最新进展。

据中国人民银行安徽省分行12月2日公告，自今年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款以来，支持地方国有企业收购现有商品房用于购买住房。作为保障性住房，中国人民银行安徽省分行积极推动金融机构落实这一政策。

目前，六安舒城县万达公寓项目、亳州蒙城县普水庄园项目已获得住房租赁团购贷款信贷，累计审批金额5.35亿元，贷款已发放按照合同进度有序推进，后续将按要求申请保障性住房再融资。

其中，舒城万达公寓项目获得中国银行安徽省分行、农业银行安徽省分行联合授信1.05亿元，支持小型商住公寓共计685套。被收购为经济适用租赁住房；蒙城普水庄园项目由农业发展银行安徽省分行授信4.3亿元，支持收购保障性租赁住房865户。

在广西，据住房城乡建设部官网12月17日发布的信息，广西壮族自治区住房城乡建设厅已成立专项工作组，对现有商业地产进行收购用作经济适用住房的住房。按照“周调度”方式，加强了收购工作的实时跟踪。和日程安排。截至11月底，该区已完成协议购买商品住房2876套、面积30.13万平方米，用作保障性住房。下一步，广西将加快项目实施，确保年底前全区第一批收购计划全部落实并生效。

此外，吉林省住建厅12月19日介绍，为消化存量、优化增量，吉林省力争收购不少于100万平方米的保障性住房库存商品房。目前已收购库存商品房39.7万平方米。

为什么着陆速度这么慢？

对于各地提出的“收储”计划，多位分析人士指出，进展缓慢。

中国指数研究院监测数据显示，今年以来，已有50多个城市发布了收购现有住房作为保障性住房的公告。但央行公布的数据显示，截至9月底，用于购买现有商品住房的3000亿元保障性住房再贷款余额为162亿元，较上年仅增加41亿元。六月底。各地收储工作总体进展缓慢。

对于收储进度缓慢的原因，一位房产机构分析师告诉记者，无论是回购闲置土地，还是收购存量商品房，从筹集资金到收购存量都有一定的时间间隔。完成采集和存储；另一方面，资金的使用需要付出一定的成本，在保证国有企业能够获得相对充足的资金来源的同时，还需要考虑如何在一定时间内有效周转资金并获得预期收益。

此外，张波指出，由于“收储”并不是纯粹的公益性工作，当地政府至少要实现项目收支平衡。因此，地方政府在回购闲置土地、收购商品房时，往往会考察收购对象的质量是否足够高。在这个考虑的背后，地方政府需要确保投资足够安全，同时也要检查项目是否符合相关法律法规。回报要求，还可以评估资金所投资项目在一定时期内的流动性。

以商品房收购为例。地方政府在收购时往往对房屋的区位、户型、面积、价格等方面都有严格要求，但符合收购条件的项目相对有限。

此外，地区之间的差异也可能对“收储”工作的实施产生影响。

同测地产分析师指出，三四线城市在实际购买力、地方政府资金实力、对资产价格变化的敏感度等方面与大城市存在较大差异。因此，在借助“收储”去库存的过程中，可能会面临更多的实施问题，解决起来会更加困难。

就现有住房收购而言，操作过程中面临的问题包括地方政府或国有平台公司的资金实力能否支撑收购任务；当存在资金缺口时，对于城市能源水平较低的地方，是否能够获得足够的财政或专项贷款支持。

“最大的难点是在实际操作中如何评估仓储和保障性住房的潜在需求。这项工作非常重要。一旦评估错误，很可能会造成资源的损失和浪费。”同策房地产分析师。

中央指数研究院政策研究室主任陈文静也认为，现有商品房收购仍面临价格匹配困难、供需错配等问题。仍需要更多的配套政策来支持这些采集和存储的拥堵点。

“城中村改造专项贷款和地方专项债券可作为增量资金购置存量商品房。随着增量资金的不断投放，有利于加快地方政府购置存量商品房的步伐。”陈文静说道。