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当我们还在撰写年度库存系列时西安西航花园二手房出售信息，2023年12月的二手房数据已经出炉。

这篇文章绝非及时，但面对西安二手房市场的“爆发”，我还是有话要说。

今年我也走访了很多二手房小区，包括老小/老大、次新房。实际的感知可能更接地气，没有想象中那么流行，也没有想象中那么酷。

2023年二手房成交近10万套！

上个月，全市网上登记住宅存量（二手房）8026套，面积79.03万平方米。面积环比减少12.98%，同比增加59.95%。

至此，2023年全年的数据就清晰透明了。去年，西安市二手房销售973.62万平方米，即98786套。

这是什么概念？ 2023年，深圳销售二手房42,574套，杭州销售66,397套。

今年，西安的房屋销售量是深圳的两倍，远远领先于杭州。当然，也遥遥领先，新房成交量比去年增加了近326万平方米。

隔壁的成都，风格和西安一样。销售新房14.6万套，销售二手房22.04万套。二手房成交量远超新房。

虽然这个交易量是通过“降价”获得的，但我们必须看到，西安二手房交易在整个池子中的比例越来越高。

当前新房供应“港口与高科技”两极分化的趋势并未改变。三环以内也有新房供应，但从数量和价格上来说，购房者的选择并不多。二手房自然成为三环以内的交易对象。主力。

从置业心态来看，可以遵循三点：

首先，恐慌的市场情绪之下，受不了的房东纷纷加速套现，尤其是手中的房子质量堪忧。如果他们想卖掉，就必须以更低的价格出逃。去年有不少房子价格较低。张坝北路今年四季度成交单价15000元/㎡。

其次，很多人看到“双轨制”和保障房的到来加快了出货速度。尤其是那些不具备顶级学区资源的一居室、两居室，未来很可能会受到经济适用房的冲击。该区域 该细分市场的房源已占有效房源的70-80%。相应的，它们也是二手房交易的主要类型。

另一方面，在新房市场上，别说是一居室、两居室，就是100平方米以下的房屋供应量都很少。

第三，很多家庭想要改善，就得先“卖一个”，然后再“换”。如果他们急于更换房子，那么房子的成交价格就不会高；急需的新兴群体还在担心楼花不稳定，而他们看到的二手房物业都差不多，看法不同，房型不同，总是安全及时的，而且选择二手房比较安全。

可见，西安正在向现有住房市场转型，这实际上是产业和城市发展的必经阶段。

真的是暴跌吗？

最近看到一些关于西安二手房的推文。标题中有很多“暴跌”、“暴跌”等引人注目的短语。近一年来，西安二手房确实存在“以价换量”的成分。 ，但这句话有点像头条新闻。

首先，从官方数据来看，成交量比新房高出300万平方米以上，说明二手房市场的活跃度还是相当高的，至少比新房强很多。

分地区、分项目辩证地看二手房，有一些跌幅较大但也具有韧性的案例：

①超卖类：21年上半年，子御华府一套小一居室成交价达到160万左右。毕竟单价曾经是4万元/㎡。去年第四季度，成交价暴跌至80万元。学区光环拯救不了；凯旋门的单价从2021年的近3万元下降到现在的23000-24000元。与2021年的高点相比，整个面积回缩了近四分之一。

②一般跌幅类：跌幅10-15%是城市普遍现象，包括高新绿地世纪城、泛高新恒大城/融侨新苑、浐灞紫薇花园岛/保利新宇花园、航天富力城/英俊年华等均处于这一下降区间。他们前期冲得太高了。随着市场下滑、房龄老化，出货量减少在所难免。

③防摔类：金汇世界城B区表现较好，2021年成交价2.5万/㎡，与现在价格相差无几；城北大明宫中海系列表现稳定，连续多年成交价2.0-2.2。还有逆势崛起的豪宅，如中大国际九号、雁栖玫瑰园等。

稳定的性价比、成熟的配套并不是最重要的标准。如今，往往耐跌的楼盘，都是过去周期价格稳定的项目，不存在投机导致的房价虚高。

其次，只有出手了，才能赚钱，才能计算收益率。很多人说，保利天悦现在已售出2.89万套房产，价格已经开始下跌。但对于首次购房者来说，这只是利润的损失。

与2021/22年相比，天悦似乎下降了10%左右，但与购买时的价格相比，回报率仍然很高。

类似的案例还有很多，比如全运村、曲江九里、华润大厦……

无论是新房还是二手房，要了解价格情况，都应该更详细地观察板块/楼盘，甚至细化到户型/楼层之间的差异。就个案一概而论，是对“暴跌”最大的不负责任。

3丨二手房市场仍需激活

2024年，二手房仍将占西安房地产交易的半壁江山，双轨制下仍将有大量房地产销售。不过，只要强区+强校+次新房能占到三分中的两分，表现就不会太差，至少不能再跌了。

去年二手房销售近10万套。数据“开花”是好事。至少证明了一个城市房子的流动性和健康度。而且西安西航花园二手房出售信息，明年二手房市场的疏通政策不会停止，彻底清理拥堵点。只有这样，整个市场才能重新焕发活力。我们不是已经看到地方政府在积极回购二手房了吗……

明年，随着城中村改造和保障性住房建设的持续发力，财力肯定会引入房地产，小阳春也是大概率事件。不要太悲观，但要保持理性！