【介绍】

海景房的价格神话正在一个又一个城市消失。

山、海浪、飘落的雪花，这三个元素组合在一起，就是“新网红”威海的社交媒体形象。

今年冬天，有网友没有去瑞士，也没有去北海道，而是去了我国山东半岛的威海，体验了暴风雪过后海滨城市的宁静与荒凉。停泊的巨轮成为打卡地，暴风雪营造出极致的浪漫美感，让有网友表示，“雪后的威海，对于不能去北欧的我来说，有点震撼”。

海景永远是旅游的“黄金名片”。北起青岛、日照、威海，南至北海、惠州、三亚，这些著名的海景城市因其旅游资源，总会经历游客人流高峰期，同时吸引资本押注，带动当地文旅、住宿、餐饮等投资热潮。

其中，海景房是一个突出的存在。自从我国商品房概念成熟以来，海景房热潮从海南向北方蔓延。开发商纷纷涌向海岸线，以美丽的风景吸引外国买家投资。但现在日照市二手房信息，由于行业调整和产品属性问题，大量低价海景二手房在售，不再闪耀。

从最近热议的惠州，到“老网红”威海乳山，海景房价的神话正在一个又一个城市消失。

风口浪尖上的海景房

连日来，惠州碧桂园十里银滩海月湾备受关注。原因是，某二手房成交图显示，“一套154.11平米的4房2厅的房子仅售出25万元，折合单价约1623元/平方米”。平方米。”

海景房、深圳周边、超低价格的结合，让网友们震惊又不解。事后经当地中介证实，该房子实际上是“双层住宅”。一套售价25万元，另一套售价35万元。加上各项费用，实际单价相当于4200元/平方米左右，但这仍然引发了网友对海景房的又一轮热议。

社交媒体上，被网友称为“白菜价”住房的地方之一是鹤岗和乳山。前者位于辽阔的东北，后者位于山东，被贴上“海景房”的标签。虽然乳山的实际房价比鹤岗高，但由于随处可见的低价“海景房”，乳山在社交媒体上的形象非常独特。

整体来看，乳山所属的山东威海，经历了多年的楼市起伏，尤其是海景房。

威海市位于我国山东半岛东端。三面临黄海，拥有近千公里超长海岸线。辖环翠区、文登区、荣成市、乳山市。这片土地风景秀丽日照市二手房信息，海水清澈，有30多个港口，周围有大小岛屿168个。在北地大地，有如此风景的城市确实是屈指可数。

威海是著名的旅游胜地。蓝色的海岸线与水、天同色。海滩附近有一排排平房。夏季虽然不是旅游旺季，但海滩上却挤满了打卡的年轻人。近海的刘公岛，海鸥与游船上的游客亲密互动，充满了海滨城市的魅力。

正是这种得天独厚的旅游资源，使威海成为海景房的热门之地。

广为流传的一句话是“威海的海景房大部分是北京人买的，而三亚、北海的海景房大部分是东北人买的”。据说，2005年至2010年间，北京人经常在手机短信中收到威海海景房的小广告，中介公司会组织看房团乘坐班车前往威海购房。

当时，北京房价逐年上涨，而在山东威海，“首付几万就可以拥有一套海景房”，这对当时的中产阶级来说是一个巨大的诱惑。时间。他们向往“面朝大海、春暖花开”的日子，怀揣着对海景生活的向往。他们成为当时威海购买海景房的主力之一。

威海乳山银滩是“造梦”的集中地。公开信息显示，最热时期，乳山银滩一天能卖出500套房子。买房子靠的是抢，甚至靠的是信任关系。大批外省群众被看房团带到乳山。他们还没来得及考察当地的自然环境，考虑房价是否合理，就花钱坐上了海景房的车。

由于粗放开发、供过于求，乳山银滩海景房的状况很快发生了变化。 2013年、2015年，央视连续报道乳山银滩海景房烂尾、开发商跑路、市场去库存等情况。不过，受新一轮房地产行业上涨影响，整体来看，威海市场又迎来了一波炒作。

克而瑞曾发布研究报告称，2016年，威海房价随住宅市场快速上涨。市区均价从5000元/平方米翻倍至8000元/平方米。其中，恒大天际线在市场上的售价率先突破万元。 2017年，楼市进入量价齐升时期。保利、华发等品牌房企集中进驻，带动全市一、二手房价格突破万元。

然而，美好的时光并没有持续多久。海景酒店业推高当地房价后，市场开始下滑。 2018年下半年，威海市场出现下滑； 2019年后长期量价下滑，2021年价格进入全面降价阶段。市区待售商品房高点普遍下降2000元/平方米。 2021年之后，楼市普遍“低迷”，不再像以前那么热闹。

刚刚过去的2023年，腾策机构数据显示，2023年威海商品房市场运行平稳，供应量同比下降6.6%，降幅收窄；成交量同比增长10.1%，成交均价同比下降4.1%。 “客户购房态度依然谨慎，观望态度明显。购房周期较长，更倾向于选择现房或准现房项目。”

大量二手房出售

“海景房”听起来很美好，但实际居住起来却因人而异。有些人想象着寄居生活，却发现一年只能去几次，房子长期空置；还有人发现，买房时最感兴趣的离岸房，后来却被环境潮湿、维护麻烦、生活设施不方便所取代，无奈降价出售。

记者在某房产平台上看到，威海乳山银滩旅游度假区，一套面积64平方米的房屋仅售出10.6万元。房子去年底挂牌了。虽然价格已经这么低了，但最近已经卖掉了。价格曾两次下调。

从平台上的图片来看，房子是开发商交付时的状态。阳台比较破旧，没有近期居住的痕迹。该房屋的负责人表示，业主自多年前买下该房屋以来，就很少住过，现在正在低价出售。 “冬天小区里人很少，夏天人比较多，大部分都是外地来的老人，没有电梯的顶层公寓很难卖。”

在威海乳山以外，类似的房屋也有很多。比如，威海荣成某小区一套55平米的房子，目前挂牌价为17万元。该品牌的口号是：“大海就在你的门外，是退休和度假的好地方。”另一套房子的介绍中直接写着“一线海景房，躺在床上看海”，而其价格也不过几十万元。

上述情况在其他海景房比比皆是的城市并不是个例。比如，惠州大亚湾地区一套38平米的房子，目前挂牌价仅为12.5万元；惠东某品牌地产公司开发的小区内，一套79平米的房子目前挂牌价为35万元。其标语还写着“一线海景房”。

总体来看，在不少海景城市，二手房市场价格均出现下滑。例如，在威海，安居客平台显示，3月份二手房挂牌均价为8089元/平方米，同比下降9.72%。 2021年初，二手房挂牌均价突破9000元； 3月份惠州二手房挂牌均价为9926元/平方米，同比下降5.99%。 2021年初，其二手房挂牌均价突破万元。其他城市，如北海等地，二手房价格也出现下降。

“市场遇冷，导致二手市场部分海景房供应量增加，低价房出现。”诸葛数据研究中心高级分析师朱丽萍告诉第一财经记者，这些低价房中有一部分是急需资金或者对海景房市场前景有担忧的业主。悲观的态度。随着旅游业的蓬勃发展，一些消费者更有可能选择短期租赁度假，而不是购买房地产。

值得注意的是，海景房大量出售与供应过剩不无关系。以乳山为例。早期销售火爆时，开发了大量楼盘。银滩20公里的海岸线上有200多个住宅小区，供应远远过剩。

威海整体市场也经历了一段土地供应过剩时期。克而瑞表示，2018年之前，威海本土房企密集囤地，但随后在市场低迷中遭遇销售停滞。 2018年，市场低迷，但政府卖地并未停止。 2020年，共售出37块住宅用地。进入2021年，政府土地供应大幅减少，给楼市一些喘息空间。

“卖二手房的很多都在赔钱，整体行情不太好。”威海当地一位中介表示，政府也在控制土地供应，以调整楼市供求关系，消化现有住房。

值得注意的是，虽然海景房降价的案例屡见不鲜，但在现实生活中，依靠不良信息吸引外地人购买海景房的情况依然普遍存在。近日，记者在河北一家商场看到，销售人员正在鼓励一位老人在山东日照签订购房合同。老人表示疑惑和不安，售货员建议她卖掉房子，搬到远处的海景房。

但海景房的度假性质也决定了其空置率高、人流量低、配套设施难以跟上。正因为如此，在本次房价下跌周期中，海景度假屋几乎成为跌幅最大的。产品类型。