为什么“精装修”常常变成“惊装修”？

都是开发商“伪精装修”惹的祸

精装修的成功取决于发展思路和理念

一旦安顿下来，你就会感觉自己就像一个美丽的家

泪水因他而流下

这是一位业主对买房和装修两种完全不同的内在差距的描述。

如果说买房难，只是经济承受能力方面，但装修显然更难。有过装修经历的人都会告诉有类似经历的你，装修的过程涉及体力、精神、精力、物质，是一个审美多方面的折磨和折磨的过程。

既然如此，开发商为何不愿意做精装修呢？

▲现代风格别墅精装修

事实上，精装修一方面可以解决客户交房毛坯房的痛点，另一方面可以解除业主在装修过程中的烦恼。这原本是开发商和客户双赢的局面，但来到惠州市场，我们发现从2006年开始，惠州房地产市场已经摆脱了之前的低迷，仅有2个光耀项目和2个和盛项目。项目如万科、新世界、佳兆业、华茂等，很少有项目尝试精装修出售，市场份额很小。即便如此，效果也相当一般，各种维权也时有耳闻。

自2006年以来，还没有本土开发商进入精装修的禁区。

精装修没有利润吗？

是因为精装修客户不认同吗？

还是市场不接受精装修？

惠州精装修

大多是伪成品装修，让顾客进行“二次装修”

在回答以上三个问题时，我们先来看两个真实案例。

▼案例1

该项目位于惠州滨江豪宅区，以其一线江景和无与伦比的景观奠定了惠州的地位，成为行业标杆。同时，居住在这里也成为了圈子和地位的象征。然而，某业主接手大楼后，发现交付的精装修严重不符合自己的需求，于是一场声势浩大的“二次装修”开始了。

业主对上述工程的地板、墙壁、天花板进行了拆除，共花费100万元以上。拆除的浴缸、地板等物品都交给了装修工人。

▲墙壁出现裂缝

▲墙体渗水、脱落

▼案例2

该项目是2014年交付的惠州精装修项目，由海外知名开发商承建。然而深圳装修材料批发市场，移交后不久，其中两栋楼宇出现一批漏水情况。厨房、卧室、卫生间、阳台均出现严重渗水。不得已，开发商将房子出租给业主进行整改。此次整改持续了8个多月。开发商挖出了地板，并对漏水的地方重新进行了防水处理。但上个月，该项目的一位业主报告说，他客厅的一块地砖突然爆裂。打开后，他发现下面的几块地砖都是空心的。

惠州一些精装修的公寓项目也是如此。但公寓业主购买项目主要是为了出租，因此精装修暴露的问题并不多。

所以现在当我们回答以上两个问题时，我们可以得到模糊的答案。

首先，开发商不做精装修，与利润无关，也不代表客户不同意。正是由于施工过程控制不佳、精装修的最终呈现与客户群体匹配度差、追求溢价以降低成本而导致选材和配置的品牌体验差。

我们可以总结的另一个原因是，在精装修过程中，对人性化的理解不够，项目控制不力，导致精装修交付中功能性的缺失。

因此，从入住和交付使用两个方面来审视惠州的精装修市场，有业内观察人士表示，惠州不存在精装修，因为基本上都是进行大大小小的“二次装修”。那些要求客户进行二次装修的都是假装修，都是流氓。 ”

精装修才能给顾客更好的体验

这是未来绝对的趋势

既然精装修可能会带来如此多的问题，为什么行业内的主流声音仍然认为精装修是必然趋势呢？ “发达国家不存在毛坯房，都是精装修交付的。”这是王石早在2007年就在博客中写到的。

在国际上销售住宅产品时，基本上没有毛坯房在售。

在韩国，购房者购买精装修的房屋。天花板、地板、墙壁、厨房和浴室都已翻新。购房者只需购买家具并携带行李即可入住。欧洲的多层、高层住宅基本不存在毛坯房。

在日本，住宅市场上基本没有毛坯房。在防水隔热、通风、环保、智能、安全、耐用等方面有更多新技术应用。

▲东京托罗门高级公寓

自2010年楼市调控政策不断出台以来，预示着这个行业即将告别以往单一模式创造暴利的时代。多元化、差异化、建筑节能、服务质量提升将成为未来发展趋势。精装修是行业发展的必然趋势。房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。从以前典型的卖方市场，即开发商提供什么产品客户就会购买，转变为买方时代，客户对开发商的产品会有明显的偏好。比较你的辨别能力并开始货比三家。

从大的角度来看，精装修的好处是实现绿色低碳、环保节能的重要途径，因为未来主流目标客户的需求包括省时省事、拎包入住。他们追求更好的体验，以及生活的舒适度。

▲ 带上行囊入住，静静享受悠闲生活

从买房到装修，再到业主入住安顿，至少需要一年半的时间。精装修，即刻入住，自住或投资都非常方便省心。其次，毛坯房不仅在装修时浪费大量资源、能源、材料，而且装修扰民等现象普遍存在。精装修更环保，对房屋公共部分的损害也小得多。此外，大多数购房者没有装修方面的专业知识。因此，每一个有装修经验的业主都知道，装修工程是一件繁琐、费时、费力的事情，而一般提供精品的装修产品就可以消除这些麻烦。

建设部测算，如果开发商一次性组织装修，而不是市民自己装修，至少可以节省30%的成本。原因很简单。开发商实行统一装修采购，所使用的装修材料省去了仓储、运输等诸多中间环节，从而降低了成本。成本大大降低。从我们的实际情况来看，开发商在与供应商谈判时议价能力更强，肯定比业主自己装修划算，有利于降低成本。

从成本角度来看，同样的门锁和空调，个人消费者只能以零售价购买，而开发商可以批量购买，获得优惠的批发价。这就是开发商相比业主做精装修的原因。优点。

精致的装饰看起来很漂亮

很难做到

甚至在2009年，国内行业龙头万科就开始全面实施住宅产业化，推进精装修布局。万科精装修背后的强大支撑是强大的研发支持。在东莞建立国内第一家住宅工厂。 。然而，即便是万科这样拥有全国最好管控标准的企业，依然无法避免在精装修过程中演变成事故的安信毒地板事件和深圳黑柜事件。

精装修看起来很美，但做起来确实很难。

因为毛坯施工交付给客户，所以只交付钢筋混凝土和公共部分给客户。业主对小缺陷的容忍度很高。然而，当成品交付并已精装修并可立即入住时，客户对缺陷的容忍度很低。

尤其是对于标准化、追求快速周转的开发商模式来说，精装修简直是天生的、不可调和的矛盾。其发展的本质是资金流的高周转，但精装修确实是一项微妙的工作。

也就是说，精装修肯定会降低开发商的资金周转速度，延长交付周期。一般来说，从购买到交付的时间在一年半之内，但相对于粗糙的建设，开发商要付出极高的代价。繁琐的施工管理成本，同等情况下，工作量和细节的控制都会呈几何级数增加。

一位从事土木工程的工程师表示，精装修对开发商的要求非常高，甚至超过了土木工程。困难在于精装修没有统一的标准，开发商只能按照自己的客户标准进行非标定制。

精装修作为成品房的最后一道工序，比前面的所有工序都要复杂得多。要完成这些流程，对企业有很多要求。

首先是施工时间。尤其是在当前全国楼市火爆的背景下，企业能否认真履行承诺，短期快速投机取巧的市场作风，让很多开发商的施工技术大打折扣。

二是企业对品牌的掌控能力是否足够。与土建主体工程相比，精装修主要需要解决两个问题。一是材料和品牌的配合，二是装修质量能否过关。

如果开发商控制能力不足，精装修就会成为开发商的负担。

综上所述，开发商不搞精装修的主要原因有以下几点：

①怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢；

②装修质量容易出现问题，没有标准可供参考；

③相信大部分业主仍接受毛坯房；

④ 我觉得自己的开发能力还不足以运营精装修住宅。

开发商的开发模式及思路

决定精装修能否成功

目前尚无合规的模型来衡量精装修标准的好坏，但我们可以用最简单的生活标准来考虑住宅精装修是否足够成功，客户是否会进行“二次装修”，尤其是关键的。吊顶、地板、厨房、卫生间等关系到生活舒适度的细节。

归根到底，开发商的开发模式和思路才是决定精装修能否成功的核心因素。如果精装修做得好，我们可以断定该项目一定不是快周转项目，也一定不是追求高溢价。该项目不能是一个短期、快速发展的项目。

我们以深圳湾一号为例。老板之前没有做过任何房地产项目，但为了实现代表深圳豪宅的开发思路和模式，深圳湾一号采用了精细化的开发模式。到目前为止，该项目的开发历时5年多，施工工艺、墙面、色差、如何控制、哪些材料适合项目基调等各个方面都经过了严格筛选和评价。

▲深圳湾一号

与深圳湾相比，惠州市场能提供类似精装修的只有荣灿惠州中心，它守护着城市之光。首先，它与深圳湾一号有着相似的区位和位置，是江北核心CBD最后一块绝版地块。此外，它采用类似深圳湾一号的精细化开发模式，经过近2年的反复打磨。预计推出的主体项目已于年初封顶。据专业建筑师介绍，墙壁完全干燥，没有任何精度。关于装修施工的工期，绝对有时间对装修进行打磨和细化。

同时，惠州首次使用的人性化人脸识别和语音控制智能设备，需要硬件和软件的结合。它有能力用精装修和智能化为业主创造更高层次的舒适和尊贵。一切皆有可能。

行业内精装修一般有两种模式

一是开发商购买品牌并招标建设；另一种是开发商只指定材料，乙方负责一切。

惠州融灿中心采用的是前者。竞标对象为国内两家排名前列的上市装饰公司金螳螂和瑞和。中标企业瑞和多次获得鲁班奖或鲁班奖。其最大的优点是具有完整的控制施工过程的流程，可以实现一条线一条路。

而且施工前还需要在计算机模拟图纸上反复推敲。荣灿还表示，必须进行实验，确保所有施工人员经过严格的工艺和施工培训后才能进行施工，确保万无一失。

业内也有类似深圳湾一号的项目。它们之所以被称为作品，是因为它们能够经受住严格的市场检验和最挑剔的客户的筛选。为了将精装修做到极致，荣灿多次征求客户意见。现在，如果您对融灿惠州中心精装修有意见，只要您的建议被采纳深圳装修材料批发市场，即可获得奖励。

荣灿精装修不是为了赚钱，而是为了给顾客提供更好的体验。我们统一标准，为客户提供更好的体验。我们无法想象，在一个人脸识别、语音控制的智慧社区里，会整天有人敲门敲门。去装修，电梯常年都会被木板包裹，楼梯间也会有建筑材料堆积。 “对不起这块地和这个项目的名字，我们做的精装修是有标准的，我们绝对不会让客户进行二次装修，你舍不得拆掉重新装修。”

▲人脸识别

惠州房地产市场自去年底以来一直火爆。江北丽日君逸家园毛坯面价已拉升至1.4万左右，而融灿惠州中心占据绝版中心地段，精装修后市场价每平米4000多元。均价仅为17800元左右。

融灿惠州中心的精细化发展模式在精装修上也得到了明显的体现。为了更好的匹配顾客的身份体验，创造了惠州精装修行业的多项第一。所有产品均非非标。如需定制，客户可以到实体店询问。

第一个使用科勒智能马桶盖的项目，龙头也是科勒的，比同级别的TOTO贵30%；

首次采用德国泰森集成柜，保证十年；

首家采用德国西门子三件套厨具的开发商；

率先使用安全无甲醛的天然复合木地板；首创采用石膏+木板+金属边设计吊顶，解决了空调出风口隐藏的问题；

广东首个采用穿孔墙布防回南天工程；

首个在同类住宅建筑中使用松下全变频供暖和制冷空调的项目；

惠州首次采用密码、指纹、钥匙、门卡、APP远程控制五合一智能门锁、装甲防盗门；

第一个预装电动窗帘轨道的项目；

第一个使用触摸开关的项目...