《国家税务总局公告》解读

一、背景和目的

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内开展营业税改征增值税（以下简称营改增）试点，全国所有营业税纳税人金融、建筑、房地产、生活服务业纳入营业税。新增试点项目。为便于双方落实，国家税务总局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，明确了有关问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理。

二、适用范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以收购方式购买未完工的房地产项目，继续开发，然后以自己的名义设立和销售项目的，适用本办法。 。

三、主要内容

（一）一般纳税人

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法。销售额按照取得的总价款和价外费用扣除当期销售的房地产项目对应的地价后计算。 《办法》明确了当期允许扣除的土地价款的计算方法及相关管理要求。

2.一般纳税人销售自行开发的旧房地产项目，适用简易计税方法的，取得的价款总额和价外费用为销售额，不扣除相应的土地价款。

三、一般纳税人使用预收货款销售自行开发的房地产项目的国家征收企业土地政策，在收到预收货款时，按预缴率3%预缴增值税。 《办法》明确了预缴税款的计算方法。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目时，应按照规定的纳税义务发生时间，按照当期销售额和适用税率或征收率，计算当期应纳税额。扣除预缴税款后，将应纳税额报主管国税机关。提交纳税申报表。未扣除的预缴税款可以结转下一期进一步扣除。

5.《办法》还明确了一般纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。

（二）小规模纳税人

1.小规模纳税人以预付款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预付款时，按预缴率3%预缴增值税。 《办法》进一步明确了预缴税款的计算方式。

2.小​​规模纳税人销售自行开发的房地产项目时，按照规定的纳税义务发生时间，按当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。扣除预缴税款后，将应纳税额报主管国税机关。该机构负责申报税款。未扣除的预缴税款可以结转下一期进一步扣除。

三、《办法》还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。

随附的：

关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予公布，自5月1日起施行，2016。

特此公告。

国家税务总局

2016 年 3 月 31 日

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）和国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知，制定本办法。现行增值税相关规定。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施建设和住房建设。

第三条 房地产开发企业以收购方式购买未竣工房地产项目并继续开发，然后以自己的名义设立销售项目的，属于本办法规定的自售房地产项目。开发房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售

第四条 房地产开发企业一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。取得的价款总额和价外费用，应当在当期销售的房地产项目对应的税额中扣除。地价后的余额用于计算销售额。销售额计算公式如下：

销售量=（全部价款及价外费用-本期允许扣除的地价）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价格按照下列公式计算：

当期允许扣除的地价=（当期销售的房地产项目的建筑面积÷房地产项目的销售建筑面积）×缴纳的地价

当期销售的房地产项目建筑面积是指当期申报的增值税销售对应的建筑面积。

房地产项目可销售建筑面积是指房地产项目可销售的总建筑面积，不包括销售房产时未单独计价结算的配套公共设施的建筑面积。房地产项目。

缴纳地价是指直接向政府、土地管理部门或者政府委托征收地价的单位缴纳的地价。

第六条 计算销售额时，应当扣除地价和价外费用，并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）的财政票据。

第七条 一般纳税人应当建立台账记录扣除的地价，扣除的地价不得超过纳税人实际缴纳的地价。

第八条 一般纳税人销售自行开发的旧房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按5%的税率计税。一旦选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税方法。

老地产项目是指：

（一）《建设工程施工许可证》载明的开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目；

（二）《建设工程施工许可证》未注明开工日期或者未取得《建设工程施工许可证》但建设工程承包合同载明开工日期在2016年4月30日之前的建设项目。

第九条 一般纳税人对老旧的自行开发房地产项目适用简易计税方法计税的国家征收企业土地政策，其取得的价款总额和价外费用为销售额，不得扣除相应的土地价款。

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人使用预收款销售自行开发的房地产项目的，在收到预收款时，应按预缴率3%预缴增值税。

第十一条 预缴税款按照下列公式计算：

预缴税费=预缴税款÷（1+适用税率或征收率）×3%

采用一般计税方法计税的，适用税率为11%；采用简易计税方法的，税率为5%。

第十二条 一般纳税人应当在预收发票次月纳税申报期内向主管国家税务机关预缴税款。

第三节 进项税

第十三条 一般纳税人销售自行开发的采用一般计税方法、简易计税方法计税的房地产项目，或者免征增值税但不能分配进项税额的房地产项目，不能抵扣的，不能抵扣的进项税额按照《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”划分。

不可抵扣的进项税额=当期全部不可抵扣的进项税额×（简易计税，免税房地产项目建设规模÷房地产项目建设规模总额）

第四节 纳税申报表

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]16号）执行。 】 36号文（以下简称《试点实施办法》）。 》）发生第四十五条规定的纳税义务时，按当期销售额和适用税率11%计算当期应纳税额，扣除预缴税款后，向主管国申报税款税务机关未扣除的预缴税款可以结转下一期继续扣除。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法的，按照当期销售额和发生时间的5%计算应纳税额《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务。按税率计算当期应纳税额，扣除预缴税款，然后向主管国税机关申报纳税。未扣除的预缴税款可以结转下一期进一步扣除。

第五节 发票的开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应当自行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，已于2016年4月30日前向主管地方税务机关预收预收税并申报缴纳营业税，未开具营业税发票的，可开具一般纳税人营业税普通发票。增值税发票，但不得开具营业税发票。增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目时，不得开具增值税专用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）使用预收货款销售自行开发的房地产项目的，在收到预收货款时，按预缴率3%预缴增值税。 。

第二十条 预缴税款按照下列公式计算：

预缴税费=预缴税款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应当在预缴税款次月的纳税申报期内或者主管国税机关批准的纳税期限内向主管国税机关预缴税款。

第二节 纳税申报表

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照税法第四十五条规定的纳税义务发生时间，按照当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。根据《试点实施办法》，扣除预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未扣除的预缴税款可以结转下一期进一步扣除。

第三节 发票的开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应当自行开具增值税普通发票。购货人需要增值税专用发票的，小规模纳税人应当向主管国税机关申请开具。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，已于2016年4月30日前向主管地方税务机关预收预收税并申报缴纳营业税，但未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票。不得申请开具增值税专用发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目时，不得申请开具增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应当填写《增值税预缴表》。

第二十七条 房地产开发企业应当以完税凭证作为合法、有效的凭证，预扣应缴税款。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按照本办法规定预缴或者缴纳税款的，由主管国家税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处理。中华人民共和国》及有关规定。