有两个原因。

1、结算

海南的房子卖掉之后，我算了一笔账。

父母全款买下，一次性付清。

但如果用这笔钱买深圳、广州等一线或强二线城市，加上这笔首付和每月的小额付款，出售时账面利润至少有370万。

换句话说城市房产信息，在我的印象中，海南楼市并不属于亩产高的城市。

2. 跨海

很多外地人都是乘飞机去海南的，所以他们不知道，如果从陆路开车去海南，就得把车开到船里，然后再带着车过海才能进入海南。

不仅要排队买票，还要忍受渡轮难闻的气味……

我曾经有过“排队”上轮渡，并在轮渡被困7个小时的经历。很难形容当时的心情有多惨~

因此，自从说服父母把海口的房子卖掉之后，我就一直对海南“袖手旁观”。

直到2024年12月18日，东大家长从澳门飞往海南，听取海南省政府关于2025年海南实施全岛封关的工作汇报。

那么，什么是全岛封岛行动呢？

关关意味着海外货物、人员、资金可以更自由地流入，但流出仍需缴纳关税。通过税收优惠，海南可以吸纳全国各地的旅游度假资源~

那么，究竟如何吸引货物、人员、资金的自由流入呢？

主要有两点。

1.进入海南的货物免关税。

2、在海南注册的企业，税率为15%。要知道香港有限公司也征收类似的16.5%的税。

因此，货物免税、企业减税是封关后海南岛吸引货物、人员、资金的最大优势。

我知道大家很难理解什么是“虹吸引力”，所以我给大家举个例子。

- 游艇。

游艇落地的各种税费为43.65%。一艘价值1000万的游艇，就要缴纳436.5万的税。

但如果在海南购买游艇，可以节省436.5万税费。

因此，从这个例子可以看出，很多“高税”产品，一旦免税，对特定人群具有很大的吸引力。

那么，此时此刻的海南或者说海南楼市就变得非常有趣了。

一方面，从海南封关和自由贸易的角度来看，海南此时的计划与香港、新加坡有些类似；

另一方面，海南此时的经济基本面和居民收入并不高。换句话说，经济基本面很一般；

因此，当未来预期与现实客观交织时，海南楼市就变得“有吸引力”了！

海南省虽然人口超过1000万，但人口极其分散，包含黎族、苗族、回族等多个民族。

因此，从房地产角度来看，海南省真正人口过百万的城市只有三亚和海口。

但从房价来看，三亚的房价表现突出，均价是海口的近两倍！

正因为如此，当海南2025年封城的消息传出时，三亚的土地市场率先回暖。

众所周知，房产拍卖是楼市的风向标。

于是，2024年12月20日，三亚海坡区一块土地经过16个小时、1064次疯狂竞价，最终以约19785元/平方米的楼面价成交！

如果计算这块地块的免费建设成本，楼面价为21191元/㎡，比之前的地块高出了3000多元。

甚至比2024年6月售出的17600元/㎡地王还要高出4000多元。

所以，他是新大陆当之无愧的王者！

那么，三亚陆王频繁亮相背后的底气是什么？

换句话说，这些比猴子还聪明的开发商，在经历了九死一生之后，怎么还敢在三亚花钱呢？

我在网上读到一篇很受欢迎的文章。据传，2024年10月至12月，三亚成交量将同比增长200%。

嗯，就是下面这张图。

但我搜遍了三亚房产信息网，并没有发现这样的数据。

同时我又查看了本地数据，

发现，三亚当地机构记录的注册交易量并没有出现“交易量暴涨”的趋势。

也就是说，三亚在新房成交量上并没有亮点！

不过，三亚房价上涨的数据很多，有一些共性：

例如 -

11月，三亚房价24241元/平方米，较10月上涨208元/平方米，同比上涨843元/平方米。

这样的房价涨幅在全国都是可观的！

然后我又看了三亚的二手房市场：二手房挂牌量为11469套。

这个二手房挂牌量与全国各大城市动不动就有10万套的房源相比还是太少了。

也就是说，如果市场需求旺盛，这个挂牌量是没有问题的。

那么，三亚的需求旺盛吗？

为此，我查了一下二手房平台，发现三亚的二手房不仅没有需求，而且还“空”、“穷”。

我查了几个项目，发现要么没有交易历史，要么是几年前的交易。

具体项目我就不说了。有兴趣的可以去看看哦~

我发现三亚的二手房业主的房源非常有趣。他们都是先上调房价，然后在接下来的几个月里进入降价通道。

也就是说，三亚的房东一开始很乐观，但房子挂牌后，却被“打脸”，认识到现实，不断降价！

因此，与其他城市相比，三亚1.1万套二手房挂牌量“九牛一毛”。

但从交易量来看：

三亚二手房流动性几乎为0

那么，为什么三亚还有地王呢？

答案很简单：新的一手房有故事，老的二手房有魔镜！

因此，新房成交量不太好，但价格仍能上涨。在此背景下，还有诸如926、自贸岛、无限限购、低首付、2025年封关等消息……

所以，在三亚买房，我有两个字：小心~

在货币过度发展和城市分化的背景下，随便买房的逻辑发生了变化。对于资产配置，建议阅读《房产双轨制，借房下蛋，资产保值增值有什么方法？》一文。 》

02 与三亚相比，海口楼市数据要好很多。

首先是新房交易量。数据详细、可追溯。

——2023年海口销售新房23,137套，较2022年增加10,338套，增幅约80.8%

——2024年海口新增商品房销售40891套，比2023年增加17679套，增长约76.2%（数据来源：智里数据）

从数据上看，近两年海口新房交易量不断攀升！

不过，看到海口新房的成交量后，还是感觉很神奇。毕竟，2023年中国大部分城市的新房成交量都将“完成”。

因此，我查看了海口的二手房数据，发现情况与三亚非常相似。

海口二手房挂牌量为2.79万套。与重庆、上海、广州的二手房挂牌数量相比，确实不算多。

但当我看到海口二手房的交易量时，我脱口而出两个字：天啊！

虽然海口二手房成交量926套后翻倍，但从1-10月的成交量来看，10个月共成交3840套，平均每月成交380套。

当时全年成交量仅为4560套。

这意味着，需要6年时间才能将海口2.79万套二手房房源全部售完！

是的，6年！

这是什么概念？

这已经不是滞销或者库存的概念了，这是卖不出去的情况。

为此，我查看了已竣工5年和2年二手房的挂牌量数据，分别为9697套和5937套。

这意味着什么？

显示，按照2024年的销售情况，海口新建二手房也需要三年的销售周期。

过去，海口、三亚的主要购房者是东北富有的F4人士。正是东北的流动人口和老年人，才让海口、三亚的楼市如此辉煌！

现在，与西双版纳、惠州、北海等退休城市相比，海口、三亚的房价已经不再有吸引力！

未来，也就是2025年关关之后，海口、三亚的免税政策将更加适合“消费型”的出行伙伴。

因此，在海口购买时，依然是：谨慎

在货币过度发展和城市分化的背景下，随意买房的逻辑发生了变化。对于资产配置，建议阅读《房地产双轨制城市房产信息，借房借鸡下蛋，资产保值有什么方法？》一文。 》

03最后再说几句话。

1.非典型城市

从买房的角度来看，海口和三亚都是非典型城市，即城市的“总市场份额”很小。

在这种城市的上涨阶段，一旦资金进入，就会“快速上涨”。

也就是说，因为板块小，所以对资金非常敏感。

但从城市经济、产业、人口的基本面来看，根本没有真正的需求，所以二手房阶段无法实现！

大家必须明白，城市发展有很多种类型。

比如唐山有矿产资源，上海有资本，宁波、佛山有工业……

当然，这也包括有特殊免税政策的海南~

但买房赚钱的方法只有一种：低价买高价卖。销售的关键是必须有人接手！

所以，在三亚、海口买房要慎重！

2. 未来

之前直播的时候有粉丝问我：三亚、海南会变成香港还是新加坡？

对此，我心里有希望、有期盼、有期盼。

但我们都知道答案：任重道远！