2024年，上海二手房共成交21.6万套，成交套数达到新房的3.7倍；四季度新建商品房逐渐走强，12月份成交量创年内新高，实现大幅收官。

58安居客研究院研究总监陆其林表示，2024年上海实施一系列楼市宽松措施后，成交量明显回升，体现了这些激励政策在刺激一线城市购房需求方面的有效性。特别值得一提的是二手房市场。在政策积极推动和业主降价促成交的双重作用下，上海楼市在2024年底已明显显现出复苏迹象。

二手房交易量创历史新高

“已经拐弯了”，上海链家经纪人杨和一这样形容2024年的上海楼市。“上半年，整体市场气氛以观望为主，下半年，楼市整体以观望为主。”今年以来，随着新政策的陆续出台，市场迎来了明显的拐点，特别是从10月份开始，成交量逐月增加，市场活力逐渐恢复。”

这是杨和谊的亲身经历。从整体数据来看，变化较为明显。上海链家监测数据显示，2024年全年，上海二手房成交21.6万套，同比增长20%以上。其中，上海二手房交易四季度以来持续活跃，单月成交住宅套数达到2万套。 12 月份售出超过 25,000 套。与此同时，该机构的整体客户数量也创下了历史新高，甚至比2020年的客户数量增长了近50%。

市场变化的背后，受益于上海实施的多项楼市政策。 2024年，上海于5月27日出台“沪九”政策，9月底出台“沪七”政策。一系列新政策包括放宽购房限制、降低首付门槛、优化贷款利率、取消普通住宅和非普通住宅等。住宅标准等。这也被业内人士认为，意味着上海楼市进入了近十年来政策环境最宽松的时期。

2024年5月27日，上海限购将大幅放宽。外地单身人士可购买外环二手房、多子女家庭可额外获得房票、离婚不再查婚前房数量等，可满足不同层次的住房消费需要。 “沪九”实施后，6月份上海二手房销量猛增，达到2.39万套，环比增长近40%。这一交易额不仅创下了年内新高，而且创下了近三年来的新高。

不过，这一数字将在2024年第四季度再次刷新。9月底，上海再次出台“上海七条措施”，调整住房限购政策、优化信贷政策、调整住房税收政策。机构监测数据显示，2024年第四季度二手房成交量持续上涨，12月突破2.5万套，创下新高。

杨和谊提到，“上海九条”的出台直接激发了市场热情，6月份成交量有所增加。真正的转折来自9月底的“上海七条”政策。 10月至12月三个月的交易量完全超出了市场各方的预期。无论是中介、业主还是购房者都没有想到，这波楼市热潮会持续这么久。

这一转折体现在其所在的浦东联洋板块。 “浦东联洋是金融人士聚集的住宅区，对政策感知和决策都比较敏感和敏捷。2024年上半年，受多种因素影响，该板块量价也出现了较大波动。不过，“随着新政效应逐渐显现，联阳板块10月份成交量出现明显增长。”杨和毅表示。

据他介绍，该板块2024年10月成交量约90套，创年内新高。随后的11月和12月，成交量也稳定在70套左右。与平时的30多套相比，市场明显回暖。价格方面，尽管上半年经历了波动，但随着交易量的稳步增长，该板块房价已趋于稳定。

“第四季度市场的变化不仅仅体现在成交量上，我认为还体现在买卖双方的心态以及市场氛围上。”杨和谊提到，行业内，业主选择卖房持币或出国的比例明显上升。减少。现在，越来越多的业主选择将出售房屋所得的资金再投资到房地产市场进行置换或升级。这一变化不仅体现了业主对楼市信心的恢复，也体现了市场整体向好的发展态势。

据杨和谊介绍，他接触的两位客户在2024年的购房经历颇具代表性，且两位购房者都是“沪七”政策后入市的。一位顾客在卖掉老房子后选择更换新房。他不仅享受首套房低利率政策，还享受交易过程中的增值税免税。另一位客户凭借政策放宽多子女家庭购房额度，成功购买了第三套房子。

“新政策对不同群体的购房者，尤其是中高收入家庭产生了非常积极的影响，他们对政策的反馈更快，目标也更明确。”杨鹤一说道。

四大项目“千人撼动”，豪宅、新房退出独立市场

随着二手房市场的活跃，上海的新房市场也呈现出积极的变化。 2024年，上海新房市场出现多次“千人换血”、“日落盘”现象，显示出市场的火爆程度和购房者的积极态度。

“从全年看，上海新建商品住宅成交走势呈现低开高走的走势，中间波折颇多。”上海市场分析师陆文曦提到，虽然年初由于传统淡季和政策调整等因素，成交量处于较低水平，但随着时间的推移，成交量持续增加。随着政策的落实和市场的复苏，交易量逐渐增加。尤其是在“沪九”、“沪七”的带动下，市场出现了明显的复苏迹象。截至年底，12月新房成交量创下82万平方米新高，创下年内新纪录，实现大幅收官。

从全年数据来看，上海新建商品住宅成交总量为705.51万平方米。虽然同比下降20%，但高端住宅的大量入市带动全年成交均价上涨。全年新房成交均价76522元/平方米，环比上涨15.16%。区域成交方面，城区供应增加带动长宁、黄浦、虹口成交量较2023年数倍增长，其中黄浦成交量突破2000套。

值得注意的是，各种属性之间的分化仍然存在。一些优质楼盘仍然可以触发积分，一开盘就被抢购一空，而有些楼盘则销售得相对较慢。

机构监测数据显示，2024年，上海317张新房预售证将累计触发积分38次。引发高点的新房项目集中在上海核心地段，如淮海中路、徐汇滨江、新天地等，外环地区唐镇、嘉定新城等热门区域继续担负着去污重任外环之外。

据安居客上海统计，60分以上的触发点有15个，其中黄浦凯德茂名公寓得分为114.72分，其次是浦东滨江凯旋门三期和徐汇汇源熙。

此外，上海共有4个项目将在2024年引发“千人震动”，包括徐汇滨江中海凌公馆、浦东唐镇安高深园、浦东陆家嘴滨江凯旋门、普陀长风嘉白路。其中，订阅量最多的是中海灵帝·九丈。该项目于2024年11月15日开盘，单价13.2万元的552套，吸引了1,558组买家认购，认购率达282%，创下2024年新项目认购数量新纪录。该项目开盘后立即售空。

“豪宅从独立市场中脱颖而出，背后有投资加大等因素，更重要的是产品本身有很多吸引人的特点。比如翠湖六期、中海顺昌九里等都是优质的核心位置的产品，而且没有替代品。”陆文曦说。

安居客数据显示，2024年上海共产出“阳光工程”30个，其中均价10万元/平方米的“阳光工程”17个，占比近60%。

放眼全国，上海的豪宅市场同样“表现出色”。据克而瑞统计，2024年，上海总价3000万元以上的一手高端住宅成交数量将达到2530套，占全国总量的61.6%。

业内人士认为，上海豪宅热销背后的原因，本质上是这座城市强大的吸引力。在全球经济不确定性加大的背景下，高端住宅作为一种相对稳定的投资方式，吸引了众多投资者。

克而瑞指出，虽然新房整体成交量萎缩，但得益于2024年一系列政策的调整红利，上海土地拍卖热度迅速上升，出现了不少高人气地块，比如徐汇滨江小米地块、浦东新杨寺地块、徐汇龙华地块等也体现了房企对上海市场的坚定信心。预计这些优质地块2025年入市后也将为市场注入强劲动力。