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今天给大家分享一些土地一级开发相关的知识点。

事实上，无论是一级开发还是棚户区改造，虽然不同城市的要求不同，但很多工作都是相似的，包括前期工作、征地、拆迁、市政、市场准入、成本回笼等。

以北京土地一级开发为例，讲一下土地一级开发流程。

第一个重要链接：

授权回复

授权审批前需要做大量的准备工作。项目从有开发意向到获得授权审批需要2-3年的时间。

主要工作是规划调整，包括土地法规和城市规划。近年来，城市规划有了新的要求。除制定控制规定外，还需制定规划实施方案，分块详细阐述各项目的实施和发展计划。

符合两项规定后，还需准备一级发展实施方案等相关材料。经储备中心、区政府、土地储备联席会议、市政府批准后，须具备下达授权批准的条件。

第二个重要环节：

初步程序

政府针对每项程序都有一份一次性通知表，因此您可以根据需要准备。

特别提醒：北京市土地一级开发项目的管理费，即利润，按照开发速度单独计提。

从项目获得立项批复到土地上市，一年利润率为15%，两年为14%，三年为12%，四年为10%，8%五年及以上。

因此，一般需要尽可能缩短从立项到进入市场的时间。您可以在项目立项前做好其他前期手续的准备工作。一旦获得项目批准，其他前期手续可在短时间内上报。

第三个重要环节：

征地阶段

用地单位必须委托测绘单位出具土地测界报告及附图，确定征地范围，并与被征地单位签订征地协议。

村委会还召开村民代表大会，履行民主程序，制定书面决议。乡镇政府、村委会还将下发征地情况调查表。

满足上述条件后，区国土资源局编制“一书四图”，填写土地权属状况表，出具土地利用状况图、土地利用总体规划图等，报送区和县政府。

一书四方案是指：建设用地项目报送须知、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案、土地供应方案。

区、县人民政府收到区、县国土资源局的相关材料后，编制征地申请，并制定“一书四方案”正式报送市国土资源部门。市国土资源部门审核后，按照职权报请市政府或者国务院。

取得征地批准后，土地使用者应当缴纳防洪费和征地安置补偿费，并凭收据和相关文件领取征地批准书。

区、县国土资源局必须在拟征用土地的乡镇、村内进行公告，公告时间不少于10个工作日。村委会应当确定转为非居民身份的人员名单。建设单位完成具体征地工作，向国土资源部门申请征地案件办结。

需要注意的是，如涉及占用林地，项目主体须到园林绿化部门办理占用林地审批手续，然后办理征地、农用地转用审批手续。

二是根据社保部门最新要求，超调人员成本大幅增加。过去，征地补偿费是按每亩几十万的一次性费用确定的。现在，土地补偿费实行一次性收费，并按实结算。

第四个重要环节：

拆除

说到拆迁，大家都很头疼。这是最不可控的一个方面。一般由乡镇政府负责实施，并收取一定的管理费。

政策要求房屋征收必须在征地完成后才能开始，但实际上都是同时进行的。

首先要到建委办理停工事宜，确定拆迁评估、拆迁公司、拆迁公司三个拆迁公司，委托测绘单位进行房屋拆迁测绘，制定拆迁方案并下达发布拆迁公告，进行入户评估和调查，签署拆迁协议。

拆除前，必须先拆除违章建筑。规划或城管部门已出具违法建设认定通知书的，不能给予拆迁补偿。如果没有被正式认定，可以给予一定的补偿，一般为官房的60%。对于特殊情况棚户区改造土地政策，也可以通过案件协调单独确定赔偿数额。

第五个重要环节：

市政

市一级开发管理部门相对独立，需要分别办理综合设计、市政工程规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可和施工许可。

原则上需要七通一平才能入市，但实际上三通一平就满足入市条件棚户区改造土地政策，剩下的市政工作等土地交接时即可完成。

因此，市政项目常常被一级开发公司作为后门，这是他们获得二次开发权的优势。

北京某一级开发公司曾声称，二级投标人需向其支付高达16亿元的市政建设费，意图直接吓跑竞争对手。但事实上，市政条件的限制作用是有限的，尤其是在北京这样相对开放透明的市场。

前期征地、拆迁、市政工作完成后，即可进入验收流程。