人口老龄化是社会经济发展和科技进步的必然趋势。早在1965年，法国就成为第一个成年国家，随后是瑞典。 20世纪以后，欧美一些发达国家相继进入这一行列。

由于经济实力的支撑以及西方居家模式的诸多因素，这些国家的共同点是对“社会养老”功能的依赖：在社会保障体系中，赋予老年人经济生活能力独立；在福利设施、服务系统、居住环境等方面，根据老年人的生理状况，采取不同层次、类别的设计。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐渐进入老龄化国家之列。这些国家由于经济实力较强，吸收了西方社会福利和养老的特点，充分为老年人提供优厚的社会保障。另一方面，在延续东方传统家庭观念的基础上，他们也致力于发展家庭养老功能。如倡导和鼓励“多代同居”（如“两代同居”集体住房和“多代组屋”等）。

1、日本养老产业——银发经济

1.1 日本老龄化率最高，发展迅速

日本是亚洲第一个进入老龄化社会的国家。目前，日本65岁以上人口约3000万，占总人口的23.1%。每五个人中就有一个是老年人。日本于2007年进入“超老龄化社会”。2014年，日本总人口为1.27亿，其中65岁以上人口占26%。已成为全球老龄化率最高的国家。预计到2030年，这一数字所占比例将超过30%。

因此，日本社会逐渐形成了医疗、养老住宅、养老旅游等相应产业。日本政府已将部分产业确定为日本经济未来增长点，希望抓住机遇，将养老产业发展成为具有国际竞争优势的日本特色项目。

1.2 日本养老产业发展特点——以“养老服务业”为核心的银色经济

随着日本老龄化人口的快速增长，依靠家庭或国家养老金的传统模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求。因此，日本政府通过一系列养老政策和制度建设，推动养老产业社会化、市场化、产业化，逐步形成了以养老服务为核心的银发产业。

1.2.1 日本政策强力推动养老服务业发展

日本养老服务业快速发展的重要原因之一是国家的大力支持。日本政府将老龄工作纳入社会经济发展规划，先后制定了国民年金法、老年福利法、老年保健法、护理保险法等重要法律制度，保障持续运行日本的养老产业。

1.2.2 日本养老服务业：居家养老与机构养老互补

日本的护理服务可分为三种模式：家庭护理服务、机构护理服务和区域贴心护理服务。目前，日本90%需要护理的老年人都得到家庭和社区护理，平均年龄在80岁以下，而居住在疗养院的老年人通常年龄在80岁以上。因此，养老第一阶段需要居家养老与社区服务相结合，第二阶段则涉及机构养老。在日本，家庭护理和机构护理是互补的。

日本的护理机构可分为护理福利机构、护理保健机构、护理疗养医疗机构三类。自2000年《护理保险法》实施以来，老年人可享受90%的护理费报销。个人只需缴纳10%的费用。这种政府补贴机制导致日本疗养院大部分都是护理机构。

1.2.3医养结合，实现养老服务专业化

日本养老服务业的一大特色是“医养结合”的专业养老服务，可以根据老年人的不同身体状况选择不同类型的护理和医疗服务。

家庭护理服务：专业的人做专业的事。日本2000年开始实行长期护理保险制度，将养老和看护有机地统一起来。老年人只需缴纳10%的保险费即可享受居家养老服务。

机构养老院：集医养结合的养老院是针对失能老人的服务群体，养老院内设立医疗机构。疗养院一般提供长期护理、康复训练和简单急救等医疗服务。大病的治疗是通过与周边医院合作来解决的。日本的疗养院与周边医院合作，将医疗机构外包给医院运营和管理，从而集中各自优势，提高护理和医疗的专业效率。

1.2.4 以孝文化和科技保障养老服务

孝道文化：日本受儒家文化影响，有着悠久的家庭养老传统。因此，日本养老服务的特殊性在于将尊老文化融入到管理服务的各个环节，并落实在实践中。

智能化、科技化养老服务：日本养老院利用信息技术远程完成家居安防、实时定位、家政服务呼叫、健康监测、紧急救援呼叫等服务，最终打造“没有围墙的养老院”。

案例：——银座太阳城

Sun-city 银座 Sun-city 是日本市中心养老项目的典型代表。该项目位于东京最繁华的中央区，于2006年投入运营。该项目运营状况良好，自理住宅单元入住率为68%，护理单元入住率为53%。此外，68%的销售比例中，50%用于长期居住，另外50%作为老年人的第二居所或退休后的备用居所。该项目的成功经验主要有两点。首先，租赁物业进行经营家政公司运营模式，减少了前期开发投资；其次，酒店式运营管理在保证服务专业的同时降低运营成本。

2、美国养老产业——金融机构为高净值人群提供养老服务

美国进入养老产业较早。与中国相比，美国的养老服务市场化、产业化程度较高。政府不直接运营养老机构，而是履行管理、保险、救助资格认证等职能。因此，美国养老金行业与资本市场高度融合。市场化背景下，抵押贷款违约保险、REITS等金融工具的发展促进了民间资本进入养老金领域。

2.1

产权出售式养老住宅

美国的销售型养老住房通常以住宅开发商为主，而持有型养老住房则以专业养老住房开发商和运营商为主。在美国，进入老年住房和养老社区有年龄限制，一般要求年龄在55岁或62岁。在像太阳城这样的大型活跃老年社区，通常超过 80% 的居民必须符合年龄限制。

2.2

贷款融资强劲

美国的HUD/Mae/Mac/FHA为持有型养老金项目提供了雄厚的贷款，同时也有成熟且大规模的私募股权基金投资养老金项目。同时，美国上市房地产信托基金（REIT）市场非常发达，医疗健康房地产REIT持有大量养老资产、医院和医疗办公楼。商业银行也愿意为养老住宅项目提供开发贷款。对于知名养老开发商和运营公司来说，筹集资金并不困难。

2.3

土地开发成本低

在美国等成熟的持有型养老地产市场，开发项目的土地成本通常占开发总成本的10-30%。土地及相对合理的总开发成本和开发现金收益率，加上优质的运营，可以为投资带来合理且可观的投资回报。由于持有型养老地产具有风险匹配的投资收益和显着的抗经济危机特征家政公司运营模式，持有型养老地产受到越来越多大型机构投资者的青睐，构成房地产投资配置的重要组成部分。 。

2.4

灵活的资本运作模式

在美国，很多业主只是资产持有者（如REITs），委托专业运营管理公司进行运营。典型的运营商也是开发商和私募股权结构中的普通合伙人，通常利用不到 20% 的股本来投资开发项目并收购资产包。在美国，大多数运营商专注于养老，不断追求卓越，通过不断创新提高服务质量和盈利能力。

案例：美国太阳城养老社区

太阳城是美国著名的退休社区。它建于1960年代，占地56,700英亩，其中700英亩为水景。这里日照充足，每年日照天数超过300天，故有“太阳城”之称。这个养老社区主要是开发商建造的，他们利用低廉的地价建造了一种新型的养老院。这里专门为55岁以上的退休人员建造了一些样板房。同时，建设了疗养、医疗、商务中心、高尔夫球场等老年配套娱乐设施。

3、欧洲养老产业——发展养老小镇

3.1

欧洲是世界上最早进入白银时代的国家群。

欧洲是世界上最早进入白银时代的国家群。早在1965年，法国就成为第一个成年国家，随后是瑞典。根据欧盟委员会发布的欧盟人口绿皮书，到2030年，欧盟总人口将达到4.687亿，劳动力缺口将达到2080万。 2005年至2030年，欧盟65岁及以上老年人口将增加52.3%，而15-64岁人口将减少6.8%。因此，一些国家的退休制度开始从强制退休制度转向自愿退休制度。例如，德国和英国允许老年人在身体条件允许的情况下无限延长工作年限，以缓解严重老龄化和劳动力短缺问题。

3.2

以英国为例发展养老小镇

3.2.1 养老客户群体以社会上层人士为主

英国的客户群主要来自退休政府官员、体育明星、商界精英等，他们的需求是在熟悉的环境中继续享受高端生活，同时能够与同等社会地位的人保持沟通。因此，英国养老机构以高端配置为主。

3.2.2 大力发展养老小城镇

英国养老模式经历了从传统福利机构养老向社区养老的转变。 20世纪50年代之前，政府资助建立大型养老机构，并聘请工作人员照顾老人。由于经济负担过重以及老年人脱离社区造成的心理健康问题，这些机构出现了心理健康问题。随后，政府开始对原有社区进行养老服务援助，同时强化市场主导作用，形成了一批著名的养老小镇。目前英国65岁以上的人口有1100万，其中73%是房主。但他们中的许多人在退休后会选择搬到更小、成本更低的地方。英国西南海岸是最受欢迎的退休地点，近20%的退休人口居住在这里。最受欢迎的县城退休人口比例为29.7%。

3.2.3 养老费用主要来自NHS（英国国民医疗服务系统）

目前，英国养老的支付方式主要来自NHS、地方政府和保险公司。高端养老机构每年与NHS和地方政府签订的合同总额超过10亿英镑。鉴于经济老龄化，英国在老年教育、老年消费等领域走在世界前列。

4、国际养老行业经验

4.1

“富人老了”将是我国养老产业最大红利

我国养老面临“未富先老”的现状。长期以来，老年人支付能力不足一直是制约我国养老产业发展的关键。因此，未来应重点关注面向中高端群体的“高品质、连锁化”商业养老服务。

4.2

需要康复治疗的老年人仍然迫切需要机构护理。

随着我国老龄化进程加快，失能老年人比例不断增加。因此，医养结合养老院的需求应该会增加。采用“集团化、标准化”经营，尽可能降低经营风险、控制成本，提高精细化管理和服务水平。

4.3

人性化、智能化的居家养老服务机构的出现

随着智能技术的快速发展，未来“互联网+”养老企业面临的居家养老服务“蓝海”市场将更加灵活。此外，由于居家养老的老人需要医疗、健康、家政、护理等服务，未来对养老人才的需求将会巨大。