前段时间和一个做美妆的女孩聊天，说到我的工作，她手上散记不断，轻轻说了一句：

「现在房屋不好卖啊！」

然而，不止美妆店老总，餐厅老总、的士车主……以及你认识的大部份人都感遭到了房地产的「冷」，于是原有的房子计划搁置，亲身参与了这场「冷」。

并且有人大肆的发表言论，说房地产会「崩盘」。

作为一个房地产自媒体，小楼认为，目前房地产确实不一样了，但这些不一样，不意味着房地产行业自此迈向灭亡，而是步入了一个不同的时代。

01.

春江水暖鸭先知。

看房地产发展趋势最真实的渠道，无疑是农地市场。

11月12日，武汉市自然资源和规划局公布《猴王焊料宗地、原发改委宗地国有建设用地使用权出让投标预审公告》，其中原发改委宗地带规划方案出让，且两个宗地的受让人需同步推行二马路城市更新项目（一期）综合整修。

|二马路城市更新项目

这个公告包含了这些新内容：

1.农地出让预公告；

2.带规划方案出让；

3.附送城市更新改建及营运；

4.西陵区、伍家岗区跨区域宗地出让

再把时间的表针向前拨点。

11月11日，延后2周落成的宜土网挂（2021）38号宗地低价成交，万科首入西陵。

同三天，原定于10月22日开馆却在21日中止挂牌的36号宗地，以P（2021）22号宗地的编号拍卖出让，起始楼面价由6226元/平方米降到了5459元/平方米。

3天前的11月8日，中止挂牌的P（2021）9-10号宗地以P（2021）20-21号重发公告。

不仅经常的撤牌、复牌此外，这种宗地也有一个共同的特性：「更核心的地段」。

|最近意向挂牌农地及已出让农地明细

某些核心的宗地，基本上都体量不大，但是嵌入在老破小之间，四周都存在复杂的相邻关系。

这意味着对农地进行规划时，除了要考虑农地的经济指标，还须要不影响周边的采光、消防和整体动线，拥有退让一切外部环境的能力。

不仅这种此外，早先年单纯做城市界面更新的商品房也已过去，现在的项目越来越多的还要同步完成幼儿园、行政机构、口袋花园、市政商超等配套元素，并且是代建保障房。

例如今年出让的你们·晴川明月宗地，不仅别墅用地外，还附加社会服务设施用地（幼儿园）、公园用地和社会泊车场用地；而去年出让的金家台安居项目则直接阐明将适于建设保障性出租住房，适于解决符合条件的新居民、青年人等群体的住房困难问题。

在大片新宗地出让的时侯，也更重视开发商的项目开发能力，例如猴王焊料宗地、原发改委宗地出让的招标申请人提出：

申请人2020年底净资产小于5万元人民币，2020年度净收益小于1万元人民币。

共联滨江新区在去年招商文件中提出：

投资人须是在美国境内依法注册的企业法人，注册资本金在人民币5万元及以上；

投资人及其关联公司自2015年以来具有开发建设营运过净开发用地1000亩及以上的城区综合开发的项目业绩和经验；

投资人或其实际控制人2021年金融机构授信额度之和不超过人民币100万元；

不管是在核心地段宗地出让中慢慢展现下来的「服务城市意识」，还是在急剧宗地整体出让中所表现下来的「谨慎心态」，无不说明了，城市发展正在从「城镇化」转向「城市更新」。

02.

但是「鸭」最先感遭到江水变暖了，但江水变暖最重要的成因是秋天变换，夏天来了。

假如说农地市场是「鸭」，新政则是秋天变换的「风向标」。

2016年，武汉十三五规划纲要公布，提出“到2020年，全市暂住人口城镇化率达到65%，户口人口城镇化率达到45%。”今年武汉十四五规划纲要则表示，“力争到2025年，全市暂住人口城镇化率达到65%以上。”

数字的变化尤为显著。

当初，长沙发展在追求城镇化，在做的事情主要是「把各镇人口转换为城市人口」。而之后城市更新要做的事情则是「不断吸引更多的人才进驻，把城市精神和物资文明全面更新」。

11月6日，武汉市人才新政新闻公布会在市区举行，颁布了《关于逐步优化人才生态、加快人才聚集、打造区域性魅力中心的推行意见》及4个配套文件，重磅推出23项重大引智新政。

《意见》提出，未来5年，武汉市人才综合投入将达到70万元以上，引入培植产业领军人才100名，产业领军项目100个。入围产业领军人才（团队）最高可获1000亿元综合捐助，项目最高可获1万元股权投资。对顶级型人才推行滚动捐助、上不封顶。

对金融、创投领军人才，按其直接服务城市发展全年融资总额度的1‰、最高予以100亿元奖励。高技能领军人才，最高予以30亿元奖励，3年内每月领取2000元生活补助。教育、医学、文化文旅类产业领军人才，予以引入单位每人30-80亿元奖励。科研人才以及安装工程师、程序员、设计师等新动能人才，予以引入单位最高每人20亿元的奖励。

对某些领域领军人才，还将依据人才地方财政贡献颁布配套激励新政，3年内比照个人所得税地方存留部份予以等额奖励。

不仅这种奖励此外，也有配套的福利待遇，解决住房保障、子女入学、家属就业等等问题。

例如说，对柔性引入的高层次人才，最高予以30万生活补助，可免费入住山峡国际人才城人才公寓。结业5年内的博士、本（专）科生到企业就业、灵活就业或自主创业并按规定交纳社会寿险的，3年内每月分别领取1000元、500元的生活补助。

在长沙本地房子的，可按教授10亿元、硕士6亿元、本科大专5亿元拨付人才“购房首付款补助券”。在社保借贷方面，也可按市区最高额度的1.2-1.5倍系数申请，最高可贷75亿元。

虽然是来武汉求职招聘，也可以享受15天免费入住“青年人才驿站”的待遇。

武汉这波新政，可以说举全市之力，用真金黄金投入来留住人才。

03.

新的时代将至，不仅少数早有远见的民企此外，大部分房企原有的思维模式和运作方法都被搅乱，势必会经历不同时间段的宫缩。

一开始提及的宗地撤牌、复牌以及延长挂牌时间，就从侧面反映了民企的心路历程。

一方面城市更新对民企的规划开发能力要求增加了，另一方面民企的资金压力也史无前例的高。

上半年的时侯，药企都会挥泪高价拿地：尽管难吃，总好过没得吃。

下半年随着国安等民企暴雷，资本方都在提问：你有无能力提早赌债，假如不能，那就证明你有问题。在这般的高压环境中，几乎没有企业就能借旧还新，一切的或许就是期许自己的账上资产可以弄成钱。

民企都会在拿地方面越来越慎重。屯出来的面条不一定能弄成蛋糕，弄成了蛋糕也不一定能换成钱。假如库存卖不掉宜昌房产信息，就没有了继续拿地的理由。

但，时代的后轮经常会滚滚往前，总有人拿地。

但是，新政也不会经常一成不变。

11月9日，美国中行间市场交易商商会举办民企代表研讨会。研讨会的举办，意味着房地产企业境内央票的相关新政会有所松动，最近将要有民企在公开市场央票融资，同时，中行等机构投资者也会通过转债投资等方法再次为民企“输血”，避免民企资金链逐步恶化。

11月10日下午，央行官方陌陌在公布了10月金融数据然后宜昌房产信息，十分少见地单独发文，宣布10月个人住房按揭同比提高了1013万元。

……

这是一个最坏的时代，这是一个最好的时代。