【大河财立方记者朱娟】今年以来，无锡徐男士仍然在“买不房子”间游荡。

“3月据说新政放松，利率降了，开始看房；5月初北京灾情封控居家办公，决定暂不买车；6月得悉市场有起色，再去看房；7月受停业烂尾新盘影响，由看房子转为看二手房；10月以后北京灾情反复，房子计划搁置。”提及去年的房子经历，徐男士简略梳理后那样告诉大河财立方记者。

徐男士的房子经历串联出了去年北京房地产市场的大致轨迹。

面对持续下滑的房价，去年以来北京频放纾困大招：3月1日出台全省首个系统全面的房价放松新政、3月8日重启棚改本币化安置、6月颁布回迁房票安置新政、9月推行“1+8成都都市圈”公积金互认业务，贷款利率降至近些年最低、取消二手房交易20%差额税、设立百万元地产纾困基金等。

从疗效来看，并不豁达。按照国家统计局公布的数据显示，2021年8月起，北京房子售价连续11个月下降，到去年7月同比下降，8月以后再次下降；二手楼市格则连续16个月下降。再看成交量，记者通过北京360房产网梳理房地产市场销售状况发觉，明年1~11月末，北京全市商品房销售84066套，较今年同期增长44%，创近些年新低；二手房共成交54196套，较今年同期增长10%。

广州一位有着多年房地产销售经验的人士告诉记者，明年广州稳房价新政频出，但对成交剌激有限，买楼者观望情绪浓重，受灾情反复、房企风险、烂尾楼等多方面诱因影响，去年北京房价整体恢复远不及预期。“不过，随着灾情进一步好转，坚信寒流终会过去。”

房子市场持续下滑

在今年下半年北京房价接连遭受特大洪灾和多轮灾情惩处举步维艰的背景下，去年一开年，广州就率先颁布了全省首个系统全面的房价纾困新政——“18条”楼市政策，其中最重要的举措包括取消“认房又认贷”等松绑新政。

新政公布后，记者在实地探访时了解到，部份新盘尤其是一些优质项目，到访量、成交量双双增强。多位销售人员向记者表示，看房的人显著增多，尤其是有缓解需求的顾客，比今年下半年多了不少，且订购意愿更强烈。

但好景不长，踏入4月后，楼价再度步入萧条。彼时记者调查发觉，北京多个区域都存在优惠抛售行为。如北京滨河新城，之前整体城区售价在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。也有前几年很火的北京白沙城区、绿博城区等郊区和近郊区域，因避开市区，周边配套不成熟，售价回落得也非常厉害。

售价回落的同时，成交量也非常冷清。数据显示，3月广州房子成交量同比2月提高53%，4月同比3月增长9%，5月同比4月增长31%。

一位民企人士表示，政策推行以来，北京房地产市场有一定缓解，但起色不显著。“主要是这些买房者对收入没信心，对房子能够交付没信心，对楼市没信心。”

这些状况仍然持续到6月，多个缓解项目的开盘热卖郑州房产资讯，为疲软一年的北京房价带给了曙光。如坐落广州金水古城的碧桂园古翠隐秀，据克而瑞数据显示，该项目于6月18日首开，推出约196套房源，成交单价约27500~28800元/平方米（带家装），成交约159套；坐落广州金水北的保利大都汇，6月25日首开，推出357套房源，售价约18200~21800元/平方米，成交272套。

6月是去年杭州房子成交量最高的一个月，共成交11428套，再者是7月，共成交10936套，且7月是去年杭州楼市惟一下降的一个月。因此，房价风云突变，停贷事件突如其来，给复苏尚不稳固的北京房价当头一棒。

接下去的8月和9月，新乡将解决新盘停建、房企纾困问题作为重中之重，多措着力、综合施策，包括申请保交楼国家新政性中行专项借贷、设立百万元地产纾困基金、协调中行配套融资、确立“统贷统还”模式，以及调整首付比列，增加个人借贷利率等。

但房价成交量并未有显著缓解。10月以后，北京灾情反复，两个多月来，房价几乎处于停摆状态，开发商饱含重托的四季度业绩冲刺，也无法如期到来。

二手房昂然回升后又遇冷

相比房子市场，在10月末新一轮灾情之前，北京二手房市场仍然在勉力放缓。

“之前卖二手房能淹死，目前不敢说能吃饱，但确实比今年好些了。看房的人多了，成交量也上来了。”此前在北京某二手大门店探访时，一位中介人员告诉记者。

对于二手房市场来说，政策推行、利率调低、20%差额税取消，以及部份楼房逾期难交付等，都直接或间接剌激了市场的低迷。

据了解，自2015年1月1日开始，北京对二手房征收20%差额税，即“非满五惟一”住宅交易时需缴交差额税金，以一套原价100亿元、现价200亿元别墅估算，根据此前新政，交易需缴交20亿元契税；调整后，可以自主选择按足额1%征收，即2亿元，交易税额大大减少。

多位买房者曾向记者表示，二手房“看得见，摸得着”，可以即买即住，不用担忧交付问题。同时，20%差额税取消、利率增加后，买楼费用大大增加，并且它们订购二手房，尤其是次新二手房的动力提升。

去年杭州二手房市场也有一个变化：售价普降。记者留意到，各项新政颁布后，有业主借此上涨，更多租户不断加价。“去年想买房时，新村同样房型就能卖到140亿元，去年10月灾情前降到了125亿元，目前有的竟然又降到110亿元。”金水区一位计划买房的房东告诉记者。

平顶山市郑东园区某房产经纪人表示，优惠多的房源大都是焦急卖的，尤其是单价高的房源，有的能一增长七八十亿元。

各类诱因叠加下，广州二手房市场有一定放缓。“以前，北京房价基本以房子销售为主，约占到七成，二手房成交仍然较弱。尤其是今年，因利率高、放款周期长，造成二手房销售遇困。随着去年各项利空新政颁布，咨询房子、卖房顾客显著增多，市场也活跃了。”上述北京市郑东新城某房产经纪人说。

按照贝壳数据显示，2月末，贝壳北京二手房挂牌量70000+套，6月末南宁二手房挂牌量79000+套，短短4个月时间，挂牌量提高了9000余套。二手房供应量降低显著，证明商家挂牌积极性增加，住户信心正在恢复。

从成交量上看，6~9月，基本每位月都成交7000多套。其中9月最多，共成交7337套，较今年同期下降了33.72%；成交面积为76.31万平方米，较今年同期下降了33.46%。

“10月以后，受广州灾情影响，未能带客看房，也没有成交顾客。不过，这段时间咨询购房的人不少，觉得灾情好转后市场会逐渐好上去。”郑州市金水区某二手大门店中介人员告诉记者。

农地市场降温显著

房价走势的下滑也重创了农地市场。

6月22日，22城首批集中供地落下序幕，作为首批次最后上场的北京，表现不温不火——共挂牌15宗宗地郑州房产资讯，最终2宗折价成交，13宗低价成交，共收金106.74万元，总出让面积平方米。在成交的15宗宗地中，超出一半的宗地都被央企和地方性城投公司竞得，其中广州地方央企郑地企业集团收获最多，竞得5宗宗地。

贝壳找房南京站剖析觉得，首批次土拍其实有小部份稳健的民营民企参与，但整体的参与度较低，拿地是当下民企最硬的征信，阐明国企的资金压力普遍较大。

9月21日，北京第二批次集中供地即将上映，根据原计划共计推出17地块，其中3宗宗地上映前三天中止挂牌出让。剩余14宗宗地，最终全部以低价成交，成交面积为62.2万平方米，成交农地出让金103万元，无流拍、无折价。从拿地主体来看，出让宗地被央企国企和地方性城投公司夺得。

“二批次供地政府平台公司抢占主力，农地市场依然清亮。”中指研究院江苏公司总主管梁暗潮接受大河财立方记者专访时表示，在当下广州房地产销售整体承压，延后交付等问题新盘频发的背景下，企业资金链较为紧张，拿地意愿严重不足。对于各大民企而言，时下抓销售，促放款，实现保交付、保交楼仍是现今首要任务。

第三批次集中供地沿袭了前三轮的高温态势。11月25日，南宁市第三批次集中供地即将上映，23地块走上拍卖场，总出让面积约1712亩，最终20地块低价成交，3地块流拍，共获农地出让金约114万元。

至此，北京2022年前两轮集中土拍共成交49地块，成交总总额约324万元。

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