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近些年来，我市全家装住房仍然是社会中的焦点话题，非常是随着大量全家装商品商住项目踏入交付阶段，家装品质问题已成为收楼时买房群众反映较为突出的问题。因而，为逐步规范北京市全家装商品别墅设计施工、质量监督和销售管理工作，提高别墅整体质量，保护买房者合法权益，8月12日市房管局和市城建局联合公布了《关于规范全家装商品别墅建设和销售管理工作的推行意见》（征询意见稿）。结合我市实际，注重从以下六个方面进行了规范与加强。

明晰全家装别墅范围

全家装商品别墅是指改建商品别墅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管道及继电器插头等全部家装安装完成，卧室和卫生间的固定设施安装到位的别墅。

明晰部委职责分工

房管部委负责全家装商品别墅的预售许可、销售监管以及商品房买卖协议网签备案管理。

建设部委负责全家装商品别墅的施工许可、质量安全监督以及完工备案管理。

增强安装工程建设管理

优化全家装设计，全家装商品别墅家装设计原则上应与建筑、结构、安装等专业同步设计、同步报审；推行施工总承包管理，针对安装工程分包，要求新开工的全家装商品别墅应将装潢家装安装工程列入土建安装工程一并进行分包，推行总承包管理；加强施工过程品质管控，对影响全家装施工品质的重点诱因和关键环节如原材料入场检测、施工工序交接检测和隐蔽安装工程初验等督促企业推进管理，提高品质常见问题的发生；落实品质信息公示及分户初验机制,举办“工地开放日”活动和约请买房人代表参与分户初验等形式满足买房人对房子品质的知情权、参与权和监督权，鼓励房地产开发企业聘任第三方机构举办全家装房子品质评价；狠抓完工初验关,严苛执行完工初验标准，确保房子交付品质合格。

规范了全家装别墅预售及公示

增强预售管理，将全家装商品别墅项目施工许可证作为申办预售许可的必要资料，且取得预售许可后不能私自变更别墅交付标准；规范销售公示，增强全家装商品别墅样板房和销售公示管理，督促开发企业全面、真实地反映全家装别墅跃层、结构、交付标准和施工品质，最大限度保障买房人的知情权、选择权；规范协议签署，使用《武汉市商品房买卖协议》示范文本，增强预签约和网签备案管理，将家装对价，主要家装材料榻榻米内设施设备的名称、品牌及规格等内容，相关家装售价计价方法、装修方案、交付标准、争议解决方法等重要事项，通过协议约定进行明晰。

推行建立了联合监管模式

推行部委联动制度，完善对全家装商品别墅建设、销售、交付等各环节监督管理。对房地产开发企业、设计、施工、监理、检测、材料供应等单位的违规行为依法依规进行整治；对买房人合理诉求不主动协调解决、反复造成社会不良反映的责任单位，列入市场主体信用档案建筑装修材料规范，推行联合惩戒。

推进项目立项管理

对新开工建设的全家装商品别墅，在项目立项阶段应明晰全家装内容，立项阶段未明晰为全家装的项目不得进行全家装交付。

总的来看，这次公布的《实施意见》，逐步细化了监管工作中相关部委工作职责，通过规范全家装商品别墅初审和设计施工、质量监督和销售管理工作，能有效避免开发企业只顾追求利益盲目推崇“精装房”的错误经营观念，真正达到国家提倡的红色、节能、环保本意，从而提高别墅产品整体质量。同时，通过强化销售公示、交付样板间展示、合同家装条款、开展“工地开放日”活动、购房人代表分户初验监督等举措，逐步保护买房者合法权益。

附

征询意见稿

市住房保障房管局市城建局

关于规范全家装商品别墅建设和销售

管理工作的推行意见

各区房管部委、建设部委，各有关单位：

为逐步规范我市全家装商品别墅建设和销售管理工作，保护买房人合法权益，结合我市实际，对完善我市全家装商品别墅管理有关工作，提出如下推行意见：

一、合理划分全家装商品别墅

原意见所称全家装商品别墅是指改建商品别墅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管道及继电器插头等全部家装安装完成，卧室和卫生间的固定设施安装到位的别墅。

二、明确部委职责分工

房管部委负责全家装商品别墅的预售许可、销售监管以及商品房买卖协议网签备案管理。

建设部委负责全家装商品别墅的施工许可、质量安全监督以及完工备案管理。

三、加强安装工程建设管理

（一）优化全家装设计。全家装商品别墅家装设计原则上应与建筑、结构、安装等专业同步设计、同步报审，同步报审确有困难的项目，房地产开发企业出示书面承诺后，施工图初审机构可先行受理初审土建部份的施工图设计文件；家装安装工程施工前，房地产开发企业应完成家装施工图设计文件初审。全家装商品别墅设计单位应优化别墅功能设计，设计文件深度应满足规范要求，加强家装设计与土建设计的互相衔接，实现土建、装修设计一体化。

（二）推行施工总承包管理。新报批的全家装商品别墅装潢家装安装工程应与土建安装工程同步代办施工许可证，列入施工总承包管理。施工总承包单位对装潢家装安装工程可自行组织施工，也可依法发包给具备相应建筑家装装潢专业承包资质的施工单位。

（三）加强施工过程管控。全家装商品别墅项目开发企业、设计单位、施工单位和监理单位应建立品质稽核制度，严苛根据规范要求对入场材料、部品进行初验和进行见证采样送检，禁止使用国家明令淘汰以及入场初验或复查不合格的部品、材料。严苛执行样板引路机制，家装施工前，应按协议约定和设计图纸、施工规范要求现场制做施工工艺样板和实体样板，经建设单位组织监理、施工单位初验合格后方可进行大面积施工。施工过程中应强化施工工序交接检测和隐蔽安装工程初验管理，不得影响和破坏原主体结构及节能保温机制。对牵涉建筑防水以及水、电、通风、空调、供暖等设备安装隐蔽安装工程推行挂牌初验机制，存留必要的影像资料，实现品质责任可溯源。

（四）落实品质信息公示及分户初验机制。全家装商品别墅项目开发企业应落实品质信息公示机制，依照安装工程进度及时公布品质信息，选择主体与装潢家装安装工程交接、安装工程隐蔽、分户初验等重要节点举行“工地开放日”活动并约请买房人出席，对买房人反映的品质问题，开发企业应会同设计、施工、监理等单位拟定整改方案，及时组织整改并将整改状况回告买房人。安装工程完工初验前，房地产开发企业应针对全家装商品别墅特征起草分户初验方案，组织设计、施工、监理等有关单位进行分户初验，产生“一户一表”验收记录，参验人员签字后张贴在户均住户室外显著位置。分户初验不合格的项目，开发企业不得组织进行开工初验。鼓励房地产开发企业聘任第三方机构举办全家装房子品质评价、邀请买房人代表参与分户初验。

（五）狠抓完工初验关。全家装商品别墅安装工程完工初验应严苛执行国家相关初验规范标准，房地产开发企业不得将未完成协议约定内容或不符合品质标准的全家装商品别墅根据合格安装工程初验并交付使用。全家装商品别墅联合初验通过后，开发企业应及时申请补办安装工程完工初验备案手续。

四、规范销售和公示行为

（六）增强预售管理。房地产开发企业在申请全家装商品别墅项目预售许可时，应递交全家装商品别墅项目施工许可证;取得预售许可的商品别墅项目，房地产开发企业不得私自变更交付标准；同注会设安装工程规划许可范围内同类别别墅应按统一标准进行交付。

（七）规范销售公示。房地产开发企业在销售全家装商品住房时，应落实改建商品房销售全过程监管的相关要求，逐步规范样板房设置和交付标准的公示工作，销售现场和交付标准样板房的公示中，不得出现“同等档次”的叙述。

（八）规范协议签署。房地产开发企业在销售全家装商品别墅项目时，应使用《武汉市商品房买卖协议》示范文本，签署协议时应明晰主要家装材料榻榻米内设施设备的名称、品牌及人数等内容，并根据改建商品房协议网签备案管理的相关要求，及时将已售的房子预签约并网签备案。

五、强化监督管理

（九）严苛执法。建设、房管部委应推行联动制度，完善对全家装商品别墅建设、销售、交付等各环节监督管理建筑装修材料规范，压实房地产开发企业安装工程品质首要责任和承建各方的主体责任，督促开发企业加大安装工程品质管理，严苛履行品质质保责任。对房地产开发企业、设计、施工、监理、检测等单位遵守《城市房地产开发经营管理细则》、《建设安装工程品质管理细则》、《商品房销售管理方法》、《城市商品房预售管理方法》的行为依法依规进行整治；对买房人合理诉求不主动协调解决、引起反复投诉引起不良社会影响的责任单位，列入市场主体信用档案，推行联合惩戒。

六、其他

（十）对新开工建设的全家装商品别墅，在项目立项阶段应明晰全家装内容，立项阶段未明晰为全家装的项目不得进行全家装交付。

（十一）原意见实施前，已发放施工许可证（不含全家装内容）、装饰家装安装工程仍未完工的项目，如销售协议约定按全家装商品别墅交付的，建设部委应责令房地产开发企业将装潢家装施工图纸申报初审，并代办招招标（或直接分包备案）和施工许可增补手续。

（十二）原意见自年月日起实施，有效期5年。

市住房保障和房子管理局市城乡建设局

2021年月日