作者系浙江省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉

最近，央行对房价定向降准，首别墅贬值20个基点。同时，作为调控优等生的南昌，最近推出的“租购联动”“以租换购”的房价政策，变相松绑了限贷新政，导致市场一片赞声。

央行对房价定向降准，标识着国家层面对楼价纾困踏入第二阶段。重庆“一城一策”的创新，还有极强的讯号。如何看待未来的新政迈向呢？

下边，说说我的想法：

01.

过去，各地房价调控主要是“堵”，也就是以限贷为代表的行政限制。由于，地产实在太重要了，各地都不太乐意去施压房价，希望炮弹能继续飞。即便房价调控启动了，常常是“炒作”已十分显著了，“炒风”一塌糊涂了，房价早已很热了。这时，地方要尽早管住楼市。

要实现这个目标，只好以“堵”的形式来速战速决。

但问题是，“堵”意味着需求端抑止，泥沙俱下、连女儿和冲凉水一起倒掉，这会导致此后卖地、卖房极速下行，这是各地绝不能忍受的。然后，过一段时间，又会把“堵”的某些新政一股脑退出。

房价大起大落，就是这样来的。

广州这次的新政创新，最大优点就是“疏堵结合”。

当下，不得不坦承，楼价有极端重要性，这么需求端就不能太压制。非常是，现在房价需求收缩、预期转弱很严重，更须要需求端能活跃上去。但问题是，当下我们面临着史无前例的高楼市，供求错配十分严重。有订购能力的，常常是这些手上有“oldmoney”的人群。

它们，常常只是资产比较优厚的人群。不过，手上的房屋，或则年代久、户型差，或则面积小（“90/70”政策下）。目前，它们还要买一套大的、户型和设计独特的，缓解一下家庭的住房条件，或则想订购另外一个区域的套房。虽然，现今的限贷新政下，它们没有了买房资格。

没有订购力的，常常是这些新居民、年轻人，但它们更想买车。

02.

如何办？

当下，要激活低迷的市场需求，必需要把高收入人群的订购力释放下来。这就是最近各地都在干的事。虽然，现有的新政框架下，这部份人再房子，就是“炒”，就是惩处的对象。对此，南京因偏激导，规定只要手上已有的房产，掏出一套用作出租住房，便不列入家庭住房套数估算。

然后，限贷顺理成章地松动了。

表：2022年以来广州房地产市场重要政策动态

那样，除了释放出新的买房名额，活跃了房子市场，还打通了房子、二手房、租赁住房市场“通道”，堪称“良性循环”的极佳案例。由于，想把手上的二手房买入去，恐怕有点难度，或周期很长。由于，当下房子普遍打折，且跃层好、税费低，除学位房长沙房产新政吧，二手房不太受欢迎。

假如把那些房屋委托给央企出租平台，作为保租房或长租房，房源就盘活了。

广州的创新，堪称精细化、智慧化的设计。通过设计“以租换购”的激励机制，间接引导存量二手房源向出租房源转换，并要求营运期限不高于10年，帮助政府完成了规模庞大的保租房设立任务。

按照公开披露的数据，到2025年底，广州要筹措出租住房不超过15万套。包括广州在内，热点城市要通过定配建、竞配建或新增出租宗地的方式，完成“新增别墅用地掏出10%的部份建保租房”的硬性任务。但如今，地市、楼市都很冷漠，新增宗地、配建很难搞下来。

今年以来，各地都在设立保租房，但基本上是央企出租平台在硬着脸部做，方式主要是新增宗地配建或单列出租宗地，存量盘活的难度比较大。从广州来看，假如这个新政能落地，短期内不用再新增出租宗地了，不用逼开发商配建保租房了。有促使稳定地市、楼市，稳定开发商预期。

逐步讲，广州的新政设计，对当下稳地价、稳楼市、稳预期，是有帮助的。

这也为各地保租房设立强调了一条道儿。类似广州等城市，中心片区、老市区有大量二手房源，有的很难再卖、交易不活跃。并且，这种房源跃层小、位置好、租金低，最适宜做保租房了。

03.

广州的做法，说明哪些？

一是，广州是新一线成都长沙房产新政吧，楼价收入比在一二线热点广州中最低，一个家庭6-7年收入才能抢到一房子，但一旦这么，广州也不得不松绑新政。说明了哪些？当下房价订购力比较弱，收入和预期托不起楼市。

二是，高楼市下，有支付能力需求有限。为了能活跃房价，不得不把这部份需求激活。并且，假如只是是一股脑退出限贷、限售，再度搞加杠杆，那样的短期措施很难让楼价稳定下去。由于，高楼市下，有支付能力的需求是有限的，难以托举房价这个庞然大物

三是，为了稳定楼价，不得不松绑限贷，但必需要“走一步、看两步”，必需要想，如何挖掘房价的需求潜力。这就是保租房、长租房。做好租购着力，让新居民、无房户能在大城市深耕出来。那样，房价后续才有有可持续的动力。

四是，广州要大力推行强省会战略。但里面有大上海，下边有虹吸能力更强的珠三角。广州如何办？剌激需求，把菜价拉起来，这是饮鸩生津。惟有保持低楼市，做大低房租的保租房规模，才是避免人口流失，吸引人口的不二法门。南京的做法，其他城市也应当借鉴。

五是，楼价在历史最低位游荡6年了，每位城市都严重透支。目前，楼价太高收入增长、预期消极。因此，减少买房费用很重要。

就在昨天，央行公布政策：对于借贷订购普通自住房的市民家庭，首套住房商业性个人住房按揭利率下限调整为不高于相应期限购款市场价格利率减20个基点，二套住房商业性个人住房按揭利率新政下限按现行规定执行。

虽然，对于房价新政调整，是有底线的，有所为有所不为，首别墅降本息，二房子维持，意味着金融新政松绑，一直支持的是刚性需求。虽然，订购首别墅的，基本都是新居民，降年息能略微增加月供，但未能解决高楼市以及由此带给的高首付、高月供等问题。因而，像广州那样的新政创新，可以为各地提供样板。