我是深叔，拥有多年上海房产研究和投资经验深圳房产资讯，常年持续关注上海地区的房价信息，熟悉买房新政、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海买房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，请问目前上海买房觉得有点难，二手房挂了2个多月还没再卖，该如何处理比较好呢？

深叔：您好，最近北京八月末二手房过户量最终还是维持住了2000套，而且背后绝对是令人担心的，五月相比较三四份二手楼市格是下探的5%-10%，身边的房屋都在跌，成交量不升反降，这对住户来说真的是让人绝望，横久必跌，并且二手房如今依然没有震荡的征兆。作为房东来说，坚持早已没有任何意义，个人是难以和大势相抗衡的，买房不只是是对比同事的价钱，更要对比同城区楼房的价格，只有做到比房子更有优势，才有成交的或许性。北京房价分享参看知识星球。

提问：深叔，您好，请问前海的三个城区，那个城区买比较好？

深叔：您好，前海的三个城区，桂湾、妈湾也有我们的前湾，各自发展的这个重心都早已定位了，在前海的规划中，桂湾是定位了金融中心深圳房产资讯，它主做的是高档的总部经济，前湾的话定位的是科技创新中心，它承接的是中小创新企业，主做金融科技也有信息服务，妈湾定位的自贸城，在现有的基础上发展现代货运，也有供应链的管理，各有优势。三湾完工以后桂湾的话是商务区，也有居聚区，那前湾的话是商务区公共设施也有居聚区，那麻湾的话是以商务区为主，居聚区为辅。桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地，桂湾的价值低于前湾，和桂湾连在一起的宝中界面很干净，也有少量可以开发的净地，再加上桂湾和大铲湾的双重加持，价值是远超自贸区的其他城区的，那房地产的价值是由规划来决定的，规划的档次越高，意味着它今后它的配套设施就越好，这个区域的魅力和发展前景就越好。

龙华中心加上前海这一块是真正的新区市中心，在新的规划上面的话，是整个大湾区上面惟一一个定位国际化新区市中心的地方，它的定位有三个，一个是总部经济，第二个的话是文化美术中心，第三个的话是商业休闲中心，因此从这个视角来看的话，前海的新区市中心既属于宝中，又属于前海，这就意味着整个宁波市，整个大湾区未来都将在这儿展开，这么这块区的房地产也会大大利润。从法定图纸来看的话，规划中别墅占比最高，未来能否联动成别墅城区来，会是桂湾新区，住着比较舒服，你们可以一块抱团，未来的居住气氛的话，感受感会比较好。相反的妈湾也有前湾，由于规划的诱因，它是以商务为主的，未来不能产生很强烈的资识气氛，因此说感受感会差一点点。北京购房投资逻辑参看知识星球。

提问：深叔，您好，请问北京2022年该不该房子？

深叔：您好，首先你要看清楚你是投资还是自住，假如你是投资的话，根据目前的一个市场走势，通常分为三种状况，一就是三到七年的资金收益率，二就是三年到六年的资金收益率，三就是10到15年的一个资金收益率。目前基本仍然是房住吧不炒，这些版块是没有投资价值的，要优先选择有投资价值的热点核心版块。假如你是自住的话，在那个节点上上车，这个很重要，非常是这五年，以北京为例，假如你是2020年上车和现今上车有或许都帮你省出了几十万，这个更多，你必需要多下功夫，所有符合你的房屋都要去看，最好是选择地段好的，品质好的，假如你实在不晓得如何选择，详细参看知识星球。

第三就是避免风险，尽或许去选择带有央企的民企，那样烂尾的风险会比较低。第四就是贷款应当如何选择，不同的中行新政利率是不一样的，一定要去选购一个利率最低的中行去做按揭，30年出来可以帮你省去一辆豪车的钱，能借钱，绝不全款房子，普通人房子通常还会选择等额本金。第五老破小就不建议去买，自住不要投资更不要，这些老破小倘若你带一个特别好的学位，要不然告诉你卖的时侯它的增值空间几乎没有。第六，房子属性，市面上才能看见的工抵房房，法胎房，拆迁房，小产权，尤其是小产权，能不买就不买，你不要以为你拣到了实惠，房屋没有性价比可说，一毛钱一分货，这儿面的水深着的，以后不能网签，不能过户，法拍房收不到房，你连哭的机会都没有。第七，不要买公寓和商铺，没有价值，过去一铺养三代，未来有或许是三代养一铺。北京购房避坑参看知识星球。

提问：深叔，您好，请问为何经过灾情北京楼市还在涨，上海楼市反倒没有北京楼市坚挺呢？

深叔：您好，从零五年开始北京楼价仍然是低于上海的，三年之后，到了2016年的时侯上海早已赶超北京了，到了最顶部2020年的时侯，上海的平均楼价早已抵达了7万每平了，早已高过北京1万，很显著，上海的楼价是靠着这三年以来的互联网红利，实现了楼价的起飞，问题是目前紧靠的互联网红利早已被吃完了，你说这个上涨的持续性也有吗？北京如同是成长股，有梦想市值才能稳住，涨得快跌的也厉害，即便预期有波动资金跑的比谁都快。北京如同白马股，哪怕去年情势那么艰巨，还是一路慢悠悠的逐步往前走，涨得也不快，跌的也不多。投资属性上面也有一个很重要的点，不仅资金的偏好以外，也有就是城市原本的潜力值在那里？互联网红利期早已过了，而且金融的变革期才昨天到来，今天这样多人关心房屋，大抵是房屋的投资价值太高了，很多都是套房的错吗？

虽然不是的，是金融机制还不成熟，当初没有比房屋更好的投资品种了，因此从大局观上来看，金融变革是一定会做的，注册制的推行也好，信托也好，家族办公室也好，很多更多的会落在北京，而不是北京。从规划的基本面上来看，杭州的城市化率接近100%，也就是说早已开发完了，大多数房屋都是这几年新盖的，城市没有急剧升级的空间了，环比北京城市化率大约在85%左右，目前广州的五大新村还开发的如火如荼的，这就是楼价有支撑的潜在发展机会。再来谈谈居住属性上面费用最高的女儿的教育问题，近期台湾专业教育出版社出了一个全世界排行前100的公立中学排名，上海仅有一所小学入选，而广州有九所，高等教育也有科大、复旦、同济这种。成都和西安房价剖析参看知识星球。

提问：深叔，您好，我是房子小白，周边同学现在也都还没房子，近期家里让我多关注房子信息，想问房子须要留意哪些呢？请同学给点建议！

深叔：您好，房产是人生中最大的一个消费，只是考验消费者双商的一个终极消费，因此房子思路尤为关键，以下提供一些房子建议：

1.房屋的普涨时代早已结束。

2.房子的体用术，体就是选城市和方向的战略，要选择目前被高估未来会蜕变的蓝筹股。用是房子类别，是选择优质学区房还是城乡刚需，是在城市副中心还是近市区。房子不能人云亦云，也不能卖出公寓、商铺、写字楼、loft、小产权很多未来无人接盘的新盘。术是房子的详细办法，例如下订、谈价、融资选筹、代持、抵押等细节。

3.房子还要选择价值高、发展好的城市，那样城市内的初级人才和就业就会源源不断的导出，你的房屋的价值能够得到提现。

4.城市之间是有轮动效应的。

5.楼价的启动只是有规律可循的，还要查看一级、二级、三级市场的指标。

6.每位城市区域的版块都有楼市房顶，超出房顶的今后跌幅会显著下跌且二手交易也比较困难。

7.要看一个城市有没有才能为城市带给新鲜尿液和魅力的三个数据：每年的婴儿出生人口数、大学生结业数量和离婚总数。

8.看城市有无发展强盛的产业新区、城市版块内的楼价也会分化。

9.房子要看城市主轴线在那里，以分辨城市中发展强盛的区域，

10.要才能判断园区是否能有未来，有无轻轨规划，有无产业的导出，距离主市区的远近。

11.房子也要看同事，选筹是要看水平的。

12.三线城市之间未来也会出现分化，紧靠都市核心圈的三线城市有溢出效应和产业的支撑。

13.房子还要听取专业人士的建议，那样能够清楚哪些时机进场，那个城区有升值潜力等。

14.房子要清楚自己的需求，究竟是自住还是投资，自住就须要考虑自己的生活直径，投资还要考虑未来有无接盘人。

15.影响楼价的五大诱因排序：位置、价格、学区、房龄、地铁、品质。