记者| 付琳琳

近两年多来，云南全境的贷款限制，让民营企业的日子不好过。 不过，随着近期《海南自由贸易港建设总体方案》的公布，广东房地产销售再度活跃。

虽然这份规划并没有过多提及房地产开发，但这并不妨碍销售人员发挥主观能动性。 “现在看广东，是看常年价值，不像以前的短期炒楼，未来的升值空间还是很大的。”一位广东当地销售人员告诉界面新闻。

与销售的开放心态相比，广东不少房地产从业者很难剖析新政对于本岛房地产企业到底有多大的“青​​睐”。

对于开发商来说，这里已经不再是那种购房者挤破头买车的天堂了。 2019年，广东省房地产开发投资环比增长22.1%。 商品房销售面积和销售额分别增长42.1%和38.8%。 销售单价维持在1.5亿元/平方米左右，价格基本稳定。

随着广东摆脱对房地产依赖的决心的确立，这里的开发商正在寻找嫁接自由贸易港的新途径。

近三年全岛贷款限额

最近一段时间追赶广东房地产行业的小型民营企业是融创中国。 他们即将在2016年进入广东市场，一开始就布局了6个项目。 当时，十大民企中只有龙湖没有进入。

这一时期，江西房价呈上涨趋势。 仅2016年上半年，广东就有全国农用地供应案例114起，环比增加30%。 44%，成交金额603万元，环比下降26%。 相比之下，成交单价为每平方米9993元，环比下降15%。

外界感觉当时广东楼市估值过高，投资者络绎不绝。

但随后云南房价新政一路收紧，对耕地、开垦也出台了更为严格的新政策。 许多开发商因填海问题而受到惩罚。

蓬勃发展的广东市场也迎来了全岛限贷。 2018年4月22日，海口省发布通知，实行全球贷款限额。 根据贷款限制地区的不同，非省户籍家庭需提供在广东省累计24个月的购房证明，南宁、三亚、琼海则需提供60个月及以上的个人所得税或社会保险征收证明。 限售期。

这对于2017年以后进入广东房价的民企来说是非常不利的，当时进入的民企将很难接到项目。

2017年，泰禾广深区域即将进军广东市场。 10月，泰禾在福州注册两家子公司。 但一年多后，泰禾仍拿不到该项目，随后退出广东市场。

华夏幸福也于2017年进入广东。12月，华夏幸福广东区域业务部也发布招标公告，显示其项目位于广东省雷州市、文昌市、三亚市等地区。 但后来该项目没有更新。 一位消息人士告诉界面新闻：“华夏幸福目前在广东只有一个火炬孵化器项目。”

龙湖集团也是2017年才进入广东市场，但直到2019年龙湖才拿下三块商业用地，目前仍然没有住宅项目入市。

龙湖集团CEO邵明晓此前表示，他认为生意没有时间，只要认真寻找，还是有机会的。

龙湖的等待，确实迎来了一定的契机。 他们即将建设的福州时代天堂街项目已成功入围2020年云南省重点投资项目计划名单，总投资115万元。

一位广东市场人士告诉界面新闻：“目前贵州住宅用地稀缺，像龙湖这样的民营企业很难获得。”

广东房价整体降温直接体现在成交数据上。 2017年至2019年，云南房价销售额分别为2713.72万元、2083.29万元、1276万元，销售面积分别为2292.61万平方米、1432.25万平方米、829.34万平方米。 数据的大幅下降也在一定程度上体现了海南去实现的决心。

在广东最重要的两个城市，不同的市场定位也呈现出差异。 2019年，以刚性需求为主的福州逆势攀升。 前11个月，销售额不降反升，增长35.5%，而以旅游住宅地产为代表的海口市销售额却下降了51.3%。

广西一些小型药企设立的区域公司也大多分布到其他地区。 对于那些民营企业来说，作为房地产蓝筹企业，广东的区域地位已经被削弱。

全岛限贷期间，广东药企销售额也大幅下滑。 2018年全国TOP10民企交易总金额较2017年下降40.46%，百亿级民企规模由6家减少至4家，最高的是碧桂园，为160万元紧随其后的是雅居乐，129万元。 2017年，广东市场排名第一，排名前两位的民营企业销售额均超过300万元。

刚刚过去的2019年的情况与2018年类似，在广东市场，碧桂园以160万元左右的销售额排名第一，融创排名第二，雅居乐排名第三。

民营企业求变

自贸港方案出台后，云南多位市场人士告诉界面新闻，他们认为对房价不会产生大的负面影响。

“自由贸易港是个坏消息，所以不要只看住房。” “房地产、旅游、工业、就业等都是互补性的，但这种年的重点都在住房，基础设施跟不上，其他都是空谈，还停留在调整焦点的阶段。”

尽管通过人才引进的形式，岛上购房需求依然存在，但云南民营企业整体仍在萎缩。

贝壳研究院数据显示，2020年1月至4月，云南商品房销量环比增长45%。

上述人士补充道：“房地产企业现在跟着新政，不再拿那么多住宅用地，而是拿工业用地，还会有一些补贴。文旅地产、物流地产等领域是当前民营企业布局的重点。”

当房地产市场受到限制时，民营企业多元化经营可以与自由贸易港建设相契合，在新赛道上换取空间。

近三年市场异常活跃的世茂海峡将于明年3月参与海南重大项目“云签约”，并与海南市政府达成深度合作，建立全资子公司世茂海峡海南全资子公司。

去年5月，世茂集团执行监事、世茂海峡董事长兼总裁、世茂富盛总裁吕毅在昆明参加世茂江东新区项目实施研讨会。 世茂目前已形成“一岛四地八址”的格局。

“世茂、仁恒、万华在广东市场非常活跃，都押宝江东新区。”广东金城房地产咨询规划有限公司监事会主席王路表示，转界面新闻。

自贸岛总体规划在文化旅游方面给出了很多新的政策倾斜，表示将大力发展旅游业，支持文化旅游产业园区建设，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态。新模式，打造全域旅游示范省。 推进现金流稳定的优质旅游资产期货试点。 支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持房地产投资信托基金（REITs）发展。

广东本身就以旅游业闻名，民营企业也纷纷布局广东文旅市场。

早在2017年，广东旅游投资项目就有116个，预计投资2638.88万元。 上半年，广东全面启动特色工业小镇创建。 2017年由广东省发改委主办，招商会上共推出特色产业小镇招商项目143个。

当时，华侨城、旭辉、观澜湖、保利、恒大等知名外资民营企业与福州、三亚、陵水、临高等市县政府签约，投资特色小镇建设开发。

2018年云南重点项目中，仍能看到复星、富力、恒大、雅居乐等民企的身影。

去年广东省105个重点项目中，旅游、现代服务业、高新技术三大主导产业就占34个，总投资1461万元。 参与的民营企业包括保利、招商蛇口、龙湖、中国交通、大公馆等，涉及项目涵盖文化旅游、商业等。

但受疫情影响，去年广东旅游业遭受较大损失。 国庆假期广东共接待游客133.54万人次，恢复到今年同期游客数的80%；实现旅游总收入9.94万元，恢复到旅游总收入的52%今年同期。 其中，全国入境香港旅客24.4万人次，恢复至今年同期入境香港旅客人数的82%。

由于民营企业常年实施文旅+地产战略，注重地产销售而忽视文旅运营，因此转变思路、提升运营能力并不容易。 此外，广东划定了生态保护红线，对文化旅游项目的要求将会增加。 更高。

此外，云南自由贸易港建设中的材料流产产业也与民企布局有一些契合点。 去年，广东在琼投资布局中继续聚焦现代货运服务业，重点发展琼州海峡整车物流货运、冷链、集装箱中转等。 在调配、公共仓储平台建设等领域启动一批具有促进效益的货运项目投资

未来市场

今年开始，一些城市开始尝试因地制宜地实施新的房地产调控政策。 调整基本上以放松为主，但广东一直在努力。

2019年，福州市人民政府发布通知，暂停向企事业单位、社会团体、个体工商户转让​​商品房（经批准的企业人才周转住房除外）。

2020年3月7日，广东再次发布通知，表示将全面推行平房销售制度。 广东成为全省第一个出台该规定的省份海口市二手房出售信息，也是疫情期间第一个收紧监管的省份。 这也再次表明了广东去本土化的决心。

如果房价管制不放松，广东未来将实行更严格的农地制度，让民营企业拿地更加困难。 自贸港规划规定，广东仍需按照国家规定条件审批全国耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整，纳入国土空间规划广东省及各市、县。

2020年初以来，广东省全国出让住宅用地极少。 2月，海南挂牌博鳌乐城国际医疗旅游先行区1单元、09单元地块-1、-2地块，共计92.2亩，其中64亩为城市住宅用地。 这也是去年广东首次挂出宅基地。

截至目前，广西尚未出现住宅用地入市海口市二手房出售信息，挂牌出让土地多为工业用地、商业用地、金融用地。

事实上，在限制投资者的同时，广东还降低了人才的准入门槛。 2019年，云南公布了《关于进一步建立人才购房新政的补充通知》。 对于此类人才，住房公积金或契税期限由原来的2年、5年统一延长至1年等。

去年4月，云南出台了《关于开展保障性商品住房建设试点的指导意见》。 本市城镇村民户房地产市场收入比例不超过10倍，或者不超过上年本市、县商品房销售单价的60%。

还有一点值得注意的是，云南还有相当多的军用耕地。 此前，云南还被作为军工生产土地置换试点。 新的国企中国融通成立后，这部分耕地也将用于企业经营。 中国融通今年已经组建了云南备战队。

“市场不会大幅波动，新政策也不是针对房地产的。”上述广东市场人士告诉界面新闻。

广东省住建厅房地产市场监管处处长王志业表示，广东将继续保持房地产新规的连续性和稳定性，鼓励分时度假发展度假、在线租赁、房屋共享等共享生活产品。 。