下周五取证?前海瑧玺哪些户型最值得买(附分析)

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:49 | 时间:2023-10-08 20:40:00

号称前海新房使用率的天花板终于要入市了！

锋哥收到消息，前海瑧玺（招商领玺三期）计划推售320套住宅，目前已开放所有户型样板，预计下周五（10月13号）左右取证入市，预计均价10.3万/㎡。

产品为建面约106/107㎡3房（约240套）和128㎡4房（约80套）。

项目的亮点有以下：

1）低容积率，小区只有68-75米的高度，总层高为20-23层，容积率3.27；
一线河景，每户都能做到看河景，视野非常的舒适；

2）户型超90%使用率，而且无人才房、无安居房、无保障房、居住极度纯粹。这个太难得，懂的都懂。

1、时间节点：10月13日取证，10月14日i深圳登记，10月21日开盘选房；

2、项目诚意登记中：

· 定存50/100万，购房总价减免5/10万，10月12日截止；

· 通过淘房前线媒体渠道，可额外获得自媒体优惠 + 到访购物卡；

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前海瑧玺（招商领玺三期）即前海妈湾片区19开发单元05街坊05-01、05-03地块，总占地面积为14347平方米，总建筑面积约65000平方米，项目位于妈湾一路以西，梦海大道以南。

项目分为两个地块，住宅一字排开。

不同于一期、二期，前海瑧玺紧邻前湾河水廊道公园，下楼就是公园，拥有一线临河景观。

项目由4栋商品房住宅组成，没有人才房保障房这些，很纯粹，小高层（20-23层），而且容积率仅3.27，居住舒适。

在户型上，三期户型以106-128㎡的3-4房为主，其中，106-107m²3房2卫，240套；128m²4房2卫，80套。

在下半年的新品供应中，研究过的朋友都知道它的户型是它拿捏对手的优势。

其中建面约106㎡3房，竖厅设计，开间约4.7米，LDK客餐厨一体化，约1.9米阳台进深。

比较亮点的地方是这个户型分布在楼栋的前排，可以享受一线临河的景观和环境。

按照官方户型图整体算下来使用率约82.89%，相比今年前海的其他新盘如云海湾106㎡使用率大约在75.7%，一湾臻邸98㎡使用率约80%，相较之下招商瑧玺使用率更高。

建面约107㎡的横厅3房，可以做到3+1房，L型阳台，主卧三面采光，还配置了独立衣帽间。整体使用率接近85.71%。如果算上墙体和入户凸窗，使用率能高达97%。有部分飘窗要利用起来做柜子，否则收纳空间不太够。

另外该户型位于1-2栋03和2-2栋03的主卧由于楼体结构考虑缺少一个飘窗改为墙体。

建面约128㎡的4房，客厅南北通透，同样有很多飘窗。儿童房约4.4米，空间灵动。真实使用率大约86.45%，要是算上墙体、入户凸窗这些，使用率能达到95%。

朝向方面，为了优先考虑头排开阔的河景景观面，开发商设计的思路阳台都是面向东北朝向，另外部分户型有遮挡。

比如107和128平的厨房餐厅就会被106平所遮挡，但如果你没有执念的话，107/128平可以做到通透，起码另一侧是面向西南。

只是有点可惜的是107平3+1房只有80户，并且它确实不缺心仪的客户。

锋评

项目近期热度挺高，产品使用率较高，扩展后高达90%以上，而且瑧玺是临河而建，所有的户型都能做到一线看河景，门口的前湾公园已于7月中旬发布招标公告，前海石公园（大铲湾段、前湾段）落地提上日程，指日可待，下楼就是公园，站在楼上就能看到河景，还是非常舒服的。

价格方面，预计9字头起，均价10.3万。作为对比，2021年9月底招商领玺二期开盘，推255套住宅，备案价约8.58-12.2万/平，均价10.25万/平，均为毛坯交付。

入围最低积分为53.1分，657人选255套住宅，95人弃选，第350号选完最后一套房。

与一期相比，领玺二期的价格下调了约5500元/㎡。不过一期是精装交付，二期是毛坯交付，可以说基本持平。

前段时间入市的招商一湾臻邸限价10.7万/㎡，备案价在9.1-11.9万/㎡之间。

目前招商领玺一期、二期已经交付入住，加上隔壁的颐湾府，片区的人气相比之前有所提升。

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最后说下优劣势：

优势：

1、套内使用率在前海竞品中独具一格的优秀，各户型实际套内使用率可达85%-87%（不含飘窗和阳台的一半）

2、低密度好视野好生态，容积率仅为3.27,优秀的视野四栋并排一字排开正看绿化水廊道

3、全龄段教育近在咫尺，楼下规划了幼儿园和中小学（南二外集团），小朋友上学的通勤以及家长接送均无忧

4、纯粹的居住，项目无保障类住房以及自持租赁等

5、轨道交通较为便利，实测高德步行约489米7分钟可到达5号线妈湾C出口，五期轨道规划还有15号线

劣势：

1、片区短期内居住体验不算理想，妈湾现状仍为初中期进度，整体城市面貌感观不佳，需经历较长周期的建设

2、项目缺乏大型高端商业，需步行约900米到达前海印里

3、红线外不利因素，其中项目东北方向直线距离400米规划扩建污水处理厂

4、项目1栋1单元会有噪音影响，该单元临近梦海大道未来车流不会太少

5、户型上的BUG，107平和128平只是理论上的通透，实则107平的储藏室、厨房、餐厅和128平的公卫、厨房、餐厅均被106平户型有所遮挡，日照及通风均有不同程度的影响

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