普及一下如何看户型——以招商蛇口江山境3期143平米户型为例
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:16 | 时间:2023-10-09 00:52:49
某大V做了一条视频，大意是买房子重点是看外在的配套和环境，室内空间并不重要，户型差点就差点。
这有点胡说。
产品是买卖双方价值沟通的基础。你不能因为开发商懒政，就用地段好来为开发商开脱。
这暴露的是说此言论的人，一为了卖房不择手段，二就是自己不专业，王顾左右而言他罢了。
我们以招商蛇口江山境3期143平米户型为例，来普及一下怎么看户型的方法，希望对买房的小白有所帮助，觉得有用就多多转发，给小楼点杯蜜雪冰城。
第一步，看功能空间布局。
房子是在长乘以宽的平面中布置功能空间，有客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间等，以满足居于其中的人的生活需求。
所以对于一个户型图首先要搞清是几房几厅几卫，客餐厨次卫等公共活动空间与卧室等私密空间的关系。
江山境143平米的户型是3+1室2厅2卫。
3+1是指有3间卧室，有1间卧室是以空中花园（性质等于阳台）报建，只计一半面积，后期交了房可以改造成卧室使用。所以一些精装修交付的楼盘，如果是开发商将空中花园改成卧室交付，会在合同附件中有一个委托改造的补充协议，以规避风险。
3间卧室+客厅朝南，是四开间朝南布局，阳光可以更多照进室内，是非常受欢迎的户型。
厨房、餐厅、客厅在南北向一条线上，是LDK一体化设计。
没有北向阳台，南侧做了两开间通长阳台。
北向一间卧室被两个卫生间夹着，这种布局优点是卫生间进深大，与北向卧室进深一致，一般在3米左右，可以做成三段式干湿分离;缺点是主卫生间门会正对着床，有些人顾忌这个风水不好，需要做衣柜隔断一下。
第二步，看一下动线的组织方式。动线的组织是为了保护隐私和提升效率。
动线有两类：居家动线和访客动线。
居家动线分为两类，就是家务动线和居住动线。家务动线主要是在餐厨之间转换的动线;居住动线是在动静分区之间的动线。访客动线是客人到访的动线。
这个户型的三条动线示意如下图：
这个户型用一个十字交叉轴串连起来，所有动线除了玄关位置的卧室会有动线干扰外，其他区域动静分区，动线很是清晰，所以这个户型尽管布局很传统，但是很实用的。
需要指出的是，这种动静分区是以交通中轴为主要联系方式的布局，会有一个比较长的交通轴，这个轴除了行走，没有其他功能，这个被称为灰色空间，一般要占去10多个平米。
第三步，看主要空间的尺寸。
户型舒不舒适，需要重点关注的是客厅、餐厅、厨房、主卧、最小卧室的尺寸。
江山境3期143平米这个户型图没有标注尺寸，这是要不得的。标准的做法应是标出所有空间尺寸，让客户有知情权。
不标也难不倒我们。这个户型立马让我们想到有个项目有类似的户型，江山境3期应是复刻别人的，那个项目就是龙湖青云阙，143平米的户型。
龙湖青云阙143平米户型
33层，2梯2户
建筑面积：143.66平米
套内面积：105.48平米
分摊面积：38.18平米
得房率：73.42%
看到么，这两个户型基本一样。
所以我们可以推断出江山境143平米户型客厅面宽4.4米，餐厅面宽3.75米，厨房面宽3.75米，主卧面宽3.6米，最小的次卧面宽3米。
这个户型基本是在南向面宽14米，北向进深11米的围合空间中进行布局的，空间很优秀。
肯定会有人吐槽这个户型比华润润府项目的143平米户型要好，同样是30多层的高层，为什么差别这么大呢？
我们把两个户型的指标做一下对比。
江山境3期143户型
31层，2梯2户
建筑面积：142.65平米
套内面积：104.88平米
分摊面积：37.77平米
得房率：73.52%
华润润府143平米户型
33层，2梯2户
建筑面积：142.75平米
套内面积：102.53平米
分摊面积：40.22平米
得房率：71.82%
我们可以看这个华润润府143平米的户型只有三面宽，按江山境143平米的空间尺寸类推，润府143平米的南向面宽是11米左右，北向进深在14米左右。
如果我们把华润润府143的户型旋转90度，是不是就变成了南向面宽14米，北向进深11米了。
那润府为什么不这样设计呢？
我们看一下华润润府143平米户型这栋楼的平面层就明白了，这栋楼是由3个单元组成的。
在长沙规划设计有规定，整栋楼的面宽不能超过70米，润府这个户型一个单元面宽为22米，3个单元已经66米了，是没有办法在南增加面宽了，所以才设计成这样。
同样，同处新开铺还有一个中交麓江春望项目，也有一个143平米户型，是这样的。
中交麓江春望143户型
34层，2梯2户
建筑面积：143.38平米
套内面积：105.32平米
分摊面积：38.11平米
得房率：73.43%
这个户型是四叶草户型的变种，最让人诟病的是北向的书房面积太小了，整出的大方厅并不适用。
这个户型的问题也在于南向面宽只有12.8米，不足于布置出四开间朝南来，但是这样布局把面积给到了公共空间，卧室搞得不伦不类。
华润洋湖天序项目有两栋楼也是143平米。虽然是17层的小高层，但空间布局就比中交项目讨巧。
天序143平米户型的南向面宽是13.5米，做四开间朝南确实有些紧凑，于是这个项目把餐厅的位置挪过来，做成横厅，既有了较大面积的公共空间，又不影响卧室的面积，这就是产品设计用心与懒政的区别。
当然再用心的户型设计，在价格面前一无是处？中交麓江春望143平米户型是170万元档的，而其他项目143平米则需要210万元档了，这40万的差距是不是立刻香起来了？
为什么呢？很简单，我们知道房价是由供求决定的，开发商把价格拉到170万，这是买个三房的价格，相当于把客户群体放大了，客户基数变多了，人为制造出了较多需求，所以就可以卖出去了。这才是经济学，而不是像那些中介说的，省府北的位置，天心的强劲学区，中交的央企品牌，决定了项目的价格。有这些，怎么不卖210万？
不从供求谈价格问题的，就直接拉黑。
再说一点，这个项目未来流通性如何？还是供求问题，只要你把价格拉到最低，就如开发商开盘这一招，不信没有流通性。那种信口开合论以后5年如何保值增值，纯属胡悠，都是没有经济学常识的。
第四步，看得房率和赠送面积。
百米高层的得房率不会高。我们以前有过普及公摊面积，像11层以下的洋房，由一部电梯和一部步梯，电梯核心筒参考值为25平米;18层以下的小高层，由两部电梯和一部步梯，电梯核心筒参考值为55平米;18层以上的高层，由两部电梯和两部剪刀梯组成，电梯核心筒参考值为75平米。
江山境3期143平米户型的指标我们前在列过了，套内面积只有104.88平米，公摊面积37.77平米，分摊率73.52%。
我们可以对比一下18层以下的小高层的得房率。
招商蛇口麓山境143平米户型
18层，2梯2户
建筑面积：142.78平米
套内面积：112.27平米
分摊面积：30.51平米
得房率：78.63%
龙湖舜山府143平米户型
18层，2梯2户
建筑面积：143.67平米
套内面积：113.39平米
分摊面积：30.28平米
得房率：78.92%
基本上同为2梯2户的板楼，高层的套内面积就是要比小高层的小6、7个平米，这6、7平米的差距基本就是半间房的差。
所以高层在做板楼时，一般都要考虑赠送面积，否则这个143平米的面积段产品不会舒适。
赠送面积主要体现在阳台/空中花园、飘窗、设备平台等。
一般赠送面积在测量时，主要计算阳台/空中花园，原则不超过套内面积的10%，特殊项目特殊考虑。
这个户型的赠送面积主要是南向阳台约5.6平米，北向空中花园约4.5平米，加起来有约10.1平米，得房率超过81%了。
第五步，看户型所在的平面层。
这个是看电梯厅与步梯的布置，可以看出相邻户型的关系。
这种高层2梯2户的电梯核心筒一般这样布置，做成三合一电梯前室，就是把两部电梯并排布置，北部布置2部剪刀梯。我们没有找到江山境143平米户型的平面层，可以用龙湖青云阙的平面层做类比。
143平米户型平面层有时会控制下电梯核心筒面积，不会做那种私厅入户的布局，否则得房率就太低了。
像华润润府的143平米平面层是这样的。
而龙湖舜山府143平米的平面层是这样的。
因此，只要容积率高，开发强度大，公摊面积就是要每户多个10平米，所以18层以下的高层相同套内面积一定舒适一些。
最后，问题来了。
户型产品设计得好，就可以实现溢价吗？这个不跟前面某大V的问题类似么？
如果稍懂得些经济学，就不会问这个问题。决定价格的是供求关系。
江山境3期7栋只有120多套143平米户型，认了600个筹，5个人抢1套房，价格不提上来才怪。
如果这个户型只有60个人认筹，估计就直接改卖毛坯14000元对外开售。
很不幸，在价格博弈中，开发商赢了，成功把长沙143平米的总价从250万档提升到280万档。
楼面价破万的地块，开发商原来为什么不做143平米？就是因为这个面积段单价过2万接受度有限。现在江山境143平米户型利用制造稀缺达成了目标。
未来这种143平米的户型过2万的项目会越来越多了吧。
以上就是看户型的方法，你学会了吗？
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