7月底，位于福州市北部、被誉为福州“3.5环”的新店外环路主线正式通车，将五四北与中心城区连接得更加紧密，也提升整个地区的发展潜力和价值。 。 加上已经或正在实施的商业、教育、医疗等配套资源和大型住宅区，五四北“超级住宅区”的轮廓日益清晰。

在今年8月中旬举行的福州第二次两宗土地拍卖中，五四北片区还将推出住宅用地和商住用地，总出让面积为64.99平方米。英亩。 这两块地块，商品房官方销售指导价也达到了2万/平方米。

豆丁推出纯住宅地块

商品房销售指导价低于周边新建项目价格

2021-42号地块（晋安豆丁鑫园3号地块），出让面积18362平方米（约27.54亩），为住宅用地，容积率1.0-1.8，起拍价2.79亿，最高价32亿，起拍楼面价约8441.35元/㎡； 建筑高度50米及以下，住宅建筑高度21米以上。 土地将通过“限地价、摇号”的方式出让。

该地块开发条件优良，无建设要求。

就土地的形状而言，整个土地没有狭窄的角落或多余的部分。 呈方形，三边有道路环绕。 未来发展的条件非常好。 并且根据本次出让公告文件信息，该地块不存在回购房屋的要求，容积率上限为1.8。 因此，未来该地块的总经营面积将相对充足。

该地点靠近许多重要道路

从地理位置来看，该地块位于福州新店外环、福州绕城高速北侧，周边路网较为完善。 下芳路可直达鼓楼区。 远期规划中，新店外环还将与城东千横路快速改造项目及规划中的千横闽江大桥相连，提供更快捷的前往济安、台江、仓山等地的交通。其他地区。

唯一美中不足的是，工地周边目前没有附近地铁轨道交通资源。 该地区公共交通能力相对薄弱。 没有私家车，交通将成为大问题。

此外，该地块所在区域经过近几年的规划开发，已相对成熟。 五四北地区第一家三级医院福建省妇产医院、三级医院福州中医院分院距离土地不远。 周边还有站板小学、秀山中学、晋安区实验小学等多所学校。 业务方面，主要依托五四北太和广场。

周边住宅产品竞争激烈

由于该地块位于福州五四北“超级住宅区”五四北二手房最新信息，该区域市场竞争激烈。 该地块周边有保利、万科、荣信、世茂、三盛、三迪等房地产企业旗下众多房地产项目。 该区域新房均价22000-25000/㎡，二手房均价1/㎡。 平方米之间。

但出让公告文件指出，该地块未来商品房销售指导价为2万/㎡，相比区域内竞品价格仍具有一定的价格优势。

五四北缘拟建设37.45亩住宅用地

需要较大比例的建设

2021-45号地块（晋安生物工程学院2号地块），出让面积24964平方米（约37.45亩），住宅商业用，容积率1.0-1.6，起拍价289万元，最高价3.32亿元，起拍楼面价约7235.42元/㎡； 建筑高度36米及以下，住宅建筑高度21米以上。 土地将通过“限地价、摇号”的方式出让。

土地开发存在一定困难

土地面积狭小，形状不规则。 夹在福州绕城高速和福州新店外环线之间，西南侧较为狭窄。 并且根据出让公告文件要求，该土地须建设24900平方米安置商品房，销售均价15948元/平方米，由福州土地开发中心回购； 一栋建筑面积3000平方米的商业楼（商业），售价4935元/平方米 单位回购。

此外，这块土地还需要建设一座建筑面积4000-4500平方米的商业楼。 可供住房使用的面积所剩无几。

周边配套设施比较薄弱

从配套资源来看，该地块虽与2021-42号同属板块，但周边配套设施差很多。 周边地区只有新店外环路一条重要道路，其余大部分都在区域内部路网范围内。 地铁交通基本可以忽略不计。 大概率出行需求只能通过自驾来满足。 而由于其位于福州绕城高速与新店外环路之间，未来的噪声污染也是一个不容忽视的问题。

商业需求只能依靠三盛i33城市广场和五四北太和广场两个综合体。 就医的话，距离福建省妇产医院、福州中医院分院也有些远。 总体而言，该地块周边配套资源仍较薄弱。

市场竞争压力较小

这块土地唯一的好处就是该地块周边的市场竞争压力还比较小。 根据出让公告文件，该地块未来商品房销售指导价为2万/平方米。 目前该地块周边新建房均价约为22000-25000/㎡，二手房均价约为18000-23000/㎡。

这也意味着，如果该地块上的少量住宅产品未来快速销售，并按照指导价出售或在指导价上有一定的利润，则有一定的机会被淘汰。短时间内就被抢购一空。

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