美国居民住房负担能力从未如此糟糕！在过去的三年里，房价的增长速度是收入的两倍，30年期抵押贷款利率翻了一番多，攀升至7%以上——这是21年来最高的抵押贷款利率！抵押贷款付款在短短三年内增长了+89%！

与中国房地产开发商频频暴雷的惨状不同，尽管存在这些看似难以克服的障碍，美国开发商还活得好好的！

目前新房销售仍然保持弹性，甚至超过了八月和九月的季节性正常水平。在抵押贷款利率高于7.5%的环境下，开发商如何实现销售？除了成屋房源供应被锁定间接助长了新房销售外，他们的大杀器是Buy down（利率买断）！

购房者希望降低每月付款，开发商用利率买断的方式帮他们实现了。所谓Buydown/利率买断，就是通过向贷款银行支付一定的费用将较高的按揭利率锁定在较低的水平，名义上市场按揭利率水平在7.5%，实际上很多购房者享受5%甚至更低的按揭利率。根据美国咨询公司John Burns的调查，60%的开发商正在利用利率买断来确保销售，其中30%的开发商提供30年期的全期限买断，特别是对于首次购房者。

在疫情引发的房地产繁荣期，开发商赚到可观的利润，抵消了利率买断的成本。材料和劳动力成本在经历了2020-2021年的创纪录上涨后也大幅回落，使得开发商大有余力在利率买断上加大支出。

上图显示8家最大的房地产上市公司的毛利率变化，可以看到2023年第二季度的毛利率有所上升，达到25%，与繁荣期的2021年4月份相当（注意彼时市场按揭利率仅为3.15%），大大高于疫情前20%的平均毛利率。

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