但它是北京万柳书院的户型，这个小区相信不用过多介绍吧。类似的户型在其他城市也比比皆是。究其原因，我的个人观点其实本质是长沙的房子更加接近房住不炒，户型好坏，在自住的需求中影响权重更大，而在大多数城市房地产，确是自住需求和投资需求的结合，且后者更甚。

    对于开发商做市场调研时，一个典型的逻辑就是，如果位置、配套都很强，就不用花太多心思在产品上，或者说，此时再费心思去做产品，得不偿失。

    这个逻辑的另一面就是，如果项目的重点都放在了营销产品上（比如户型，得房），那一定是他的位置和配套实在是没什么可说的了。

    今天以近期推卖的招商江山境一期、建发缦云、江山境三期的户型对比聊聊目前长沙改善的190这个产品的户型设计。

    上图是江山境1、2期的190户型，毫无疑问，这个户型就是从绿城招商桂语云峯、招商滨江境的190四叶草户型抄袭过来的。最大的缺点就是只做了三开间朝南，面宽14米左右。这个面宽在140户型上是不错的，但在190户型必然是比较大的减分项上（仅长沙）。相当于少了一个采光面，对于超高层来讲，采光是一个很重要的因素，减少面宽，本质上就是开发商要布置更多楼栋，否则阴影区太大过不去审批。

    除此之外，还有两个比较大的问题，第一，老人房没有卫生间，整个卫生间数量为限制在只有2，这对三世同堂的家庭来说，老人需跑到主卧旁的公卫，这个步行距离可不算远，对于晚上起夜非常不友好。第二，电梯间，没有做到私梯入户，虽然没有门对门，但是也是鞋柜对鞋柜，隐私性很差。相对这几个缺点，什么得房率偏低，生活阳台还要穿过书房这种，都不值得一提了。

    所以，在收到大量吐槽后，显然招商吸取了教训，三期的195户型可以说是全面改善，上面几个问题都有照顾到：

    1.面宽：在保证客厅的面宽的前提下，整体面宽扩大到4面宽。

    2.卫生间也加到了三个‍‍

    3.私梯入户：如上图所示，调整了核心筒布置，做到了完全的私梯入户。

    以及同时通过做满赠送，把得房率由江山境一期的85%提高到88%，整体算是弥补了一期的户型问题。北阳台也单独做出来了。

    当然也有一些问题，比如目前的这种板楼布置，老人房因为厕所因为管道的原因是暗卫，这一点倒是很难避免，大部分都这样；比如私梯入户由2T80户变成了1T40户，等于很难联动，这对于非高峰期来讲，电梯的使用频率会大大增加，这点我们可以看看缦云后面怎么布置的；再比如厨房和北阳台的布置导致通透会降点分。

    到了缦云，和江山境三期的户型的布局其实很像了，厅、房、卫的布局几乎一，但又有几点不一样。第一，核心筒电梯是竖向排布，会导致老人房面宽很小，床估计会比较短。但优点是，在私梯入户的基础上开发商还选择了成本更高双开门电梯，这个大大减少了电梯等待时间，同时电梯口的鞋柜可以布置更大了，这样也弱化了本身玄关偏小的缺点；第二，缦云并没有南向主阳台，而是报建了两个计半面积的空中花园，这样的好处就是，整体的南向是基本全平的，外立面拥有类似于那种无界的现代感，缺点就是，目测空中花园的面积小于阳台面积，所以少了一丢丢赠送；第三，边户的主卧是270度的采光面，且面宽巨大，这个就类似江山境的角厅设计，很拉风大气，对采光、视野很有帮助。

    当然，也有些不足，都排布后，这个厨房大小，确实不像纯改善的厨房，太小了。这个问题在缦云162上也存在。

    值得多一嘴的是，270度采光面仅限边户，中间户少了两平，见下图，是没有这个待遇的。

    但总而言之，在长沙新一代大平层产品疯狂内卷的现在，我认为目前户型基本不不构成是否购买此项目的依据了，用起来都没问题，还是在其他点上，下更多心思去好好关注一下‍‍

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