产权式商铺，顾名思义，是指商铺的所有权和经营权分离的一种商业模式。

在这种模式下，投资者购买商铺后，将商铺的经营权委托给开发商或第三方进行统一管理和运营，投资者则按照约定的比例分享商铺的经营收益。

近些年来，随着房地产市场的发展，产权式商铺逐渐成为一种热门的投资方式。从2003年开始，这种将产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”等方式成为各地商业地产运作的普遍做法。

虚拟产权式商铺经营模式法律关系示意图

但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响，近年来产生了大量的产权式商铺法律纠纷。常见的纠纷主要有两类：

1. 业主因商管公司拒不支付约定租金而要求商管公司返还商铺、赔偿损失。

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2. 少数业主因与多数业主或商管公司之间关于商铺整体利用意见不一，而起诉主张多数业主或商管公司侵权并赔偿侵占损失的纠纷。

一、对虚拟产权式商铺业主维权的法律分析

1. 产权式商铺无独立使用的可能性，因此商铺业主主张所有权时，要符合大多数业主的共同决定，即委托经营期（租期）满后，若多数业主仍选择继续委托经营（续租）的，则业主要求返还商铺、认为多数业主的集体意志不能约束各位的诉求和抗辩不会得到法院支持

《民法典》物权篇未对物、不动产、房屋的概念进行精确定义，相关概念的描述在建设部[1]制定的规范性文件[2]，中有所提及。

据此，法律上的房屋有三项要件，即固定界限、可独立使用、有唯一编号，而虚拟产权式商铺除了满足唯一编号外，对固定界限、可独立使用并非以一般意义上的四至和实际使用用途而确定，而观念上意义的分户平面图等，其造成的后果是，商铺业主除了取得房屋产权证外，实际对商铺位置、四至等情况等不清楚，从商业项目的整体上来看，也无独立使用的可能性。

从我们梳理各地法院特别是深圳市法院[3]的裁判观点可以看出，各地法院对产权式商铺业主行使所有权的限制态度是一致的，即商铺业主行使所有权不仅只考虑其自身利益，还要顾及其他业主的利益以及商场整体物业功能的发挥。

这意味着如果多数业主选择续签委托经营合同和租赁合同，则各位也必须服从于多数业主的整体意志，继续接受商管公司经营管理和租赁的现实。

2.商场经营发生调整，但改造前后的规划用途一致，则商铺业主要求开发商回购商铺的想法几乎无法实现‍

在开发商与商铺业主签订的房屋买卖合同中通常有约定该商场共有部位、共用设施用途、设计和项目名称等若变更的，需征得全体业主五分之四以上的同意，以及经过规划主管部门的批准，否则业主有权解除房屋买卖合同。但若对比商场改造前后的用途，均符合房屋买卖合同的约定，则业主主张开发商回购商铺没有合同依据。

另外，需要说明的是，在目前房地产市场整体下行的背景下，即使业主通过非诉讼手段给开发商施压，开发商考虑到产权式商铺难变现、难运营的现状，很难同意回购商铺。

3.开发商在委托经营（租赁）期满后继续委托经营或租赁商铺应向业主支付占用费，但各地法院对占用费的计算标准认定有差别

我们梳理类案发现，各地法院对业主未与商业管理公司续签委托经营（租赁）合同情况下，业主的商铺占用费如何计算有不同观点：①参照商业管理公司与其他续约商铺业主的租赁合同租金标准确定；②参照商业管理公司与承租人签订的租赁合同租金标准确定；③参照同地段类似商场租金指导价确定（在无前两点作为参考标准的情况下）。

二、对虚拟产权式商铺业主维权的应对建议

1.尝试挖掘开发商、商管公司的其他经营合规问题，以增加自己的谈判筹码

通过调取商场的规划资料，核查开发商、商管公司是否有未经批准更改规划用途、建筑主体结构的行为，以此作为与开发商、商管公司谈判的部分基础资料。

2.若业主与商管公司签订的《经营管理协议》有效期即将届满，则业主可据此在与商管公司谈判时作为逼迫其接受提高租金的筹码

若业主与商管公司签订的《经营管理协议》即将到期，这会导致商管公司形成两种心态：一是，商管公司不想放弃商场的经营管理权，因此会在可承受范围内接受各商铺业主的涨租要求；二是商管公司不看好未来的商业地产盈利前景，则可能会借此退出经营，留给各商铺业主进行自治。

若业主在对商场情况进行背景调查时发现商管公司有对商场的持续性投入、对外有持续性招商宣传，商管公司团队较为稳定，则可推测商管公司大概率不会轻易放弃其经营管理权，后续业主可结合这一背景情况，在与商管公司的谈判中把握尺度，即尽可能争取更高租金的同时，又不至于破坏谈判基础。

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刘达律师

北京市隆安（深圳）律师事务所律师

刘律师从业9年来，专注于建筑房地产行业法律事务，服务过的客户有深圳市建筑工务署、深圳市土地投资开发中心、中建三局集团有限公司、深圳市建艺装饰集团股份有限公司、深圳广田装饰集团股份有限公司、深圳洪涛集团股份有限公司、维业建设集团股份有限公司、香港华艺设计顾问（深圳）有限公司、深圳市中联建工程项目管理有限公司、深圳市新恒投资发展有限公司、深圳市于强环境艺术设计有限公司等，具备较为丰富的实务经验。执业期间承办过多起诉讼案件并为多个政府部门或国企提供法律服务，其严谨、专业、高效的法律服务水平广受客户好评。

审稿人：周琼

主编：陈一鸣

[2]具体见《房屋登记办法》第10条。‍‍

[3]我们在梳理深圳市近年的类案发现，引发法律纠纷的商业项目集中在南山区常兴时代广场，南山区法院和深圳中院均驳回了业主要求返还商铺的诉讼请求。

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