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“今年，五黄临太岁，到处都是旱灾。有旱灾的地方，一定有麻烦……”

东邪西毒一开场，住在白驼山的欧阳锋，就敏锐地嗅到，周遭的变化与波及。

而一场阵雨下来，看似缓和了口渴，但并未化解旱灾。

……

限购已放开2个月了，楼市没有持续走高，这一段，过山车来到了下行的起点。

“北京，这边贝壳二手成交量也降了，9月周均1200多套，进入国庆就开始降，10月周均降到900多套，11月第一周940套、第二周654套，差不多回落到7月最冷的水平”，北京的朋友，告诉我。

来得快，去得也快。政策释放了一波需求，但玩嗨之后，又归于平静。

“相比2-3季度，10月二手房成交价，也下降了5-6%点。政策放开，没有解决基本面的问题“，朋友继续说到。

深层次，还有2个原因：

一是，不少房东想趁着短暂的政策红利期甩手，导致挂牌量涨了。当一个小区房源量增加，供大于求，议价空间就有了，成交价随之下降。

二是，“卖一买一”的链条上，由于协议约定了交易节点，所以，快速交易就成为关键，而链条上下游同时降价，就不会影响“卖一买一”的置换成本变化；而快速交易，在有流量的同时，整体价格也降了。

01

一线城市降了，二线的反应速度也快。

合肥，9月、国庆后冲高后，接着10月中下旬，新房、二手房已经往下走了。

1、二手房端：

每次政策利好，总能有需求释放。从下图能看出，9月贝壳端二手房周均都能到550套+。

如果，扣除最后1周国庆假期前的影响(返乡、旅游)，9月前3周的周均成交，能干到610套+。

之前我也评价过，流量会反弹，但大热仍缺火候，至少单周流量上800套+且持续，才能正向螺旋，挤压拱火。

至少，政策放开后，有了温存的感觉。

很遗憾，国庆假期之后，周均下降趋稳，降到530套左右/周。

进入11月，第一周，小幅下滑，降了6.2%；第二周又大跌了12.5%；第三周前5天工作日，250多套，还算稳定 。

整体趋势，不太妙！

另外，9-10月短暂上扬的价格，也在振荡松动。11月上半月，成交价降到1.75万/㎡以下，接近7月暑期的水平，又开始降价换量了。

二手房周均数据走势

2、新房端：

上一篇，也写过，不少在合肥做营销朋友说，国庆之后，来访、认购就出现下滑，直至月底。

点状，有些高性价比盘楼盘，来了些流量，但大盘不稳。

从两个维度数据可看出：

一是，上篇说到，朋友的调研数据口，国庆假期(合肥市区+三县)认购了900多套。11月初，我又问了下，10月认购数据在2700多套。

基本持平9月，但细算，扣除国庆假期的900多套，后3周的周均成交600多套，而计算9月周均，则是700多套，新房市场至少下滑20%。

10月，招商四季臻邸、天青臻境首开(蓄客几个月解筹)，经开持销不错的翡翠云璟、璟园，单月流速都超100套……

若不是这些点状热销，周均流量下滑就不止20%了。

二是，看看市场K线。

9月供货4125套，10月供货2693套，供应量降了35%，侧面说明，客户量跟不上，一些项目的推货节奏，也在放缓。

再看(当日或当周末)去化率，摇号盘跌至53%，振荡下滑。

合肥楼市K线

10月，X雲、X颂，触发摇号，但不少弃选，拉低摇号盘去化率，其中X颂客户量接不上后，不仅加了全民佣金，这两天还上了分销(佣点3%)。

而正常价格盘的K线，去化率15%，仍在低位徘徊。换个方式理解，假设推一栋楼100套，当天只能卖15套，扣掉热盘，多数只能卖个位数。

这就是，市场实际的温度，同时也有分化。

11月上半月，中海臻如府，一波性价比，燃了95%的高去化。但中海过于保守，优惠给多了，操作成摇号，等于少赚了，算盘打得不够细。

另外，伟星万科星遇光年(讯飞专场首开)，开盘去化率60%+，而针对市场客户，伟该盘，供了246套，只卖了20多套，去化率不到10%。

面对旁边低价的小庙，星遇光年虽有科大附中学区预期加持，精装大高折后价2.1万/㎡、小高2.24万/㎡、洋房2.55万/㎡，性价比着实不高。

11月接下来亮相的新盘，就是瑶海区的伟星宸ONE、经开区的龙湖亚伦央璟颂了。

前者蓄客一般，还有大折扣；

后者蓄客尚可、触发摇号，但也是高备案价(精装小高2.66-3.41万、洋房3.44-3.83万)，打大折扣。静待双盘开盘结果。

市场走势，并不乐观。

02

对于近期及后市，一些看法：

1、当下合肥市场，呈现新局面，主要无限价、无限购政策，且供应库存低位。

(取证库存低，去化周期6个月；截止目前，今年九区三县居住及商住供地成交51宗、成交建面547万㎡，同比跌58%)。

放在几年前，上述局面，都是市场大涨的前提条件。

但不同的是，以往需求旺盛，而今年，需求端是羸弱、疲态的。

2、上半年已出让地块，在3、4季度陆续登场，各个板块的房价水位也上涨了，但并未形成“涨价去库存”的恐慌心理。

价格挤压效应宣告失败。

市场有一定分化，刚需逐步二手化，而新房有品质、配置提升，更多承接更多刚改、改善、终改等客户。

有意思的事，二手房“过山车”式的走势，很显性告诉我们，上游刚需不买二手房，下游改善将难置换出资金进军新房。

我把这个归结，内部原因。同时，缺少外部力量。

外部是条件，内部是根据，没有好的根据，自然外部难作用于内部。

3、从成交数据角度看，今年合肥1-9月基本持平去年同期，但1-10月同比开始下滑。我相信，ZF房产端的税收数据，可能也有同样的趋势。

最近，合肥上头在组织市场调研，感受到压力。

同时，也意识到银行端口的资金放量不够，尤其针对民营企业。

个人观点，年末利率端或许还有势好，且资金门槛、渠道也会多元利好，就看市场的需求积极性了。

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4、10-11月土拍，有几个后续信号：

①地王，还是会出现，先决条件为，供地宗数(竞争激烈)、优质板块(单价地王)、地块体量(总价地王)；但差的地块，仍然会流拍，或城投公司托底。

不过，今年，不少城投公司，也没钱。

②今年，受制于7月土地收储政策及成本的变化，收储进度拉长，导致供地量减少，叠加①，土地财政也会受到影响。

所以，可以11-12月两批地，土地款付款节点很急。

③合肥土拍热度，点状不降(热点地块)，整体或往下走。

a.国央企陆续出手后，逐渐佛系(货储补足了，后续短期内不会拿地)，接下来少量国央企、民企竞争，参拍家数会下滑。

b.一二手房市场的下滑，终究会传导土地市场，将会影响地价预期。

c.短期内，房企资金有限或聚焦，更多投入一线及强二线(北京上海，更安全)，除了极优地块、房企急需货储的情况，合肥其他宗地的热度会降低。

④11月土地报名名单，也有些特点，个人判断：

葛洲坝东地块，或因国安要求，上层端意见不一致，延期；庐阳北一环地块，或内向勾地，城投平台暂时没钱获取。

03

时代变了，从增量共赢，已完全到了存量争夺。

对于开发商来说，应对变化的专业颗粒度需更细，速度也需更快。未来拿地，要综合几个维度：

抓住缝隙能力、营销运营能力、周期踩点能力、产品方案迭代、利润刻度取舍。别看小小30个字，可能毫厘之差，就谬之千里。

……

白驼山的欧阳锋，洞悉变化的同时，也说到：

“有麻烦，那我就有生意了。我叫欧阳峰，我的职业，是替人解决麻烦。”

这是，能力的自诩，也是，那个时代下的生存之道。

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