我们必须要承认这样的一个客观事实：刚需客群在新房供应不足的情况下逐渐“转战”二手房市场。

就像我们之前说到的——当下的苏州楼市呈现“改善买一手、刚需买二手”的特征。

相较于新房，二手房有充足的确定性，在区位和配套的成熟度明显比同价位新房要好。

同样的一个客观事实：有的房子连续降价依旧卖不出去，但有的房子挂牌一天就成交！

纵观近3个月苏州二手房最新成交情况，其中不乏挂出仅1天就能成交的吉房！我们一起来看看都有哪些小区，可以重点关注了~

今年6月，泊云庭的挂牌均价还是57048元/㎡。

当前数据显示，挂牌均价只有45794元/㎡，且挂牌量也高达80多套，近3个月成交了4套。

虽然挂牌量高，但近期有一套建面约106.55㎡的小三室，仅1天就成交，不过成交单价却只有4.3万/㎡...

我们再回顾6月的时候，除了5w+的挂牌价，更有房东挂出“6万+”的高价，足可见其预期之高。

九龙仓繁华里位于东沙湖板块，目前该小区挂牌均价46901元/㎡，要知道近一个月的时间，该小区带看量高达近500次！

成交的这套房源降价了35万元，成交均价52721元/㎡，不过仍高于小区的挂牌均价！

中海御湖熙岸西区，位于妥妥的黄金双湖板块，当前挂牌均价68321元/㎡，近3个月成交4套房源。

中海御湖熙岸西区，一套建面约174㎡小高层房源，成交总价超1000万！成交单价6万+/㎡！

近期，中海御湖熙岸西区高层成交均价4.6-5.6万/㎡，小高层的成交均价在6.5-7万/㎡。

化工新村位于西二路8-10号，是名副其实的老破小。

但整体配套一应俱全，双地铁，靠近轨交4、5号线，周边配套环绕泰华商城、中海环宇荟、金地广场（正在建设，将于年底营业）...

该小区始建于1978年，距今已有45年的时间了，甚至比多数购房者的年纪都要大。

小区内部的道路肉眼可见的狭窄，且没有停车场，基本车辆都停在道路的一边。

数据显示，化工新村，2020年9月挂牌均价是45872元/㎡，现在挂牌均价约43509元/㎡。

近3个月以来，化工新村成交了两套房源。其中一套仅1天就成功售出。不过，这套建面约71.19㎡的房源成交单价3w+/㎡。

目前该小区，面积相同的户型，总价都在300万以上~

位于姑苏区胥江板块的彩虹新村，可是苏州成交热门的老新村。周围生活氛围浓厚，且各项配套一应俱全。

目前，该小区的挂牌均价21772元/㎡，近3个月的时间里，该小区成交了8套房源。

彩虹新村（一区）成交的一套建面约67.63㎡，成交总价119万，成交单价不足2万/㎡。

同一户型，目前挂牌单价超2万/㎡。

目前，狮山新创竹园挂牌均价32561元/㎡，近3个月的时间，成交了2套房源。

今年8月，新创竹园成交的房源，成交单价在3.4万/㎡，而在9月份成交的这套房源，成交单价只有3.2万/㎡。

同样的面积，时隔一个月，成交单价每平相差2k+/㎡！

万科魅力花园小区建于2017年，属于次新房，目前链家网上挂牌均价2.07万/㎡+，不少成交价已到了2万以下，价格方面就非常有诱惑力。

再加上地段配套的优势，性价比较高，在相城二手房市场中脱颖而出。

整个小区在售房源面积为建面约75-127㎡，选择性多。

该小区一天就成交的房源，价格也是降到了底部。建面约89㎡的小三房，总价仅163万元，成交单价1.8万...

位于木渎的诚河新旅城七区，目前该小区的挂牌均价为21526元/㎡，小区的热度并不是很高。

从成交价单价也能看出，这个价格于整个小区而言，是比较低的了。不过，该套1天就成交的房源是低楼层。

三千邑新房备案均价1.7万/㎡，二手房挂牌均价17878元/㎡，这价格...

就在8月，三千邑成交了一套建面约103.63㎡洋房房源，成交单价在1.9万/㎡。再加上房贷，房东估计没少哭...

以上成交周期仅1天的房源，首先是价格方面，在“只要卖房就降价”的情况下，价格肯定是低于小区平均水平的。

其次，地理位置、生活便利程度。这些小区的地理位置都挺不错，交通、商业各项配套都在小区不远处，生活氛围浓厚。

次新房咱们不用说，有不少购房者还在疑问，老破小到底还能不能买？

1、首先我们必须肯定的是，地处黄金地段的“老破小”二手房肯定是值得买的，综合性价比肯定是高于相同总价的新房。

2、站在居住的角度来看，生活配套全、交通便利的老房子可以买。

3、站在投资角度来看，拥有配套增量的房子是值得买的。

学区房的未来存在一定的不确定性，但是其他的配套增量，比如说正在规划或者在建的地铁、产业、商业……这些有配套有增量的老房子可以考虑。

比较典型的就是地铁，比如说莲花新村、淞泽社区等就紧邻着在建的轨交8号线，地铁通车后小区的生活便利度将更上一个台阶，这对小区交易市场上的流通性也将有一定提升。

4、还有就是改造过的老旧小区可以买，比如说有加装电梯、增加停车位、扩大小区绿化等改造过的小区。

苏州目前城市化更新如火如荼地进行着，多个老旧小区正在焕新。

从居住体验和配套增值来看，它都优于其他的老房子。

最后一句，临近年底，不少房东急卖，价格依旧有谈价空间。如果有心仪的房源，可以抓紧出手了~

来源：中策行综合研究

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