上周，深圳楼市再松绑，一方面，调整了二套住房最低首付比例，由原来的普宅70%、非普宅80%统一调整为40%。这是继续降低购房首付的延续，目标是二套和改善群体，将刺激有二套需求的群体入市。另一方面，调整了普宅认定标准，不再要求750万以下，有利于核心区域改善性产品成交，核心区域144平以下豪宅多变为普宅，满5即可免征增值税及附加税，对这些产品是实实在在的利好。

下图显示，刚需购房（350万以下）占比不断下降，改善型需求（350-750万）的循环越来越转不动了，甚至有下降的趋势，而高端购房需求（750万以上）非常坚挺，合计占比超过了30%。特别是，2022年千万豪宅交易占比相比2016年翻了近三倍，特别是近3年可谓飞速上升。

而深圳高价住宅销售规模在下降：今年上半年，高收入人群购房意愿下降，总价大于750万的二手住房交易占比首次出现下降，为26.8%，相比2022年下降了3.7个百分点。

根据CRIC的统计，上半年全国重点城市总价在1000-3000万、3000-5000万的豪宅成交量分别增长了24%和4%，其中广州、杭州、上海、北京分别增长96%、63%、28%和15%。热点一二线城市，千万豪宅交易都在增长，但唯独深圳，这两个价位的豪宅分别下降26%和42%。

对于深圳来讲，稳楼市的关键还是刚需和换房需求，这是由深圳的人口结构所决定的。2018到2021年，深圳常住人口住房自有率从34%下降至23%，商品住房自有率只有17%，全国最低，刚需的消费潜力还很大。这几年尽管刚需一直被挤压，但仍旧能占到25%-30%的水平。

说明什么问题，富人投资深圳楼市的热情不像以前那么旺盛了。有以下几个原因：

一是，深圳创造高收入的优势产业——地产、创投、金融、互联网等，从高景气位快速下降，增量购买力减弱；

二是，深圳千万豪宅，很大程度上是“房价急涨”的结果。很多人所言的到处都是千万豪宅（比如南山后海、深圳湾、宝安中心区、福田中心区、香蜜湖以及学区房等），就是这个道理。房价急涨，是深圳创富氛围催生炒风的结果，当这种涨价预期没有了，投资需求也就褪去了；

三是，深圳人口结构较为年轻，中产人群积淀不够（即所谓的“腰”不够厚实），收入结构的“金字塔化”比较突出，拥有OLD MONEY的人占比少，能够支撑豪宅消费的持续性不足；

再往深了说，就是城市底蕴了。我们要思考的一个问题是，究竟要靠什么来坚定一个人长期持有不动产、做多不动产的信心，而不是一有风吹草动，就抛售。靠赚钱效应吗？显然不是！