“延1站2公里，却能方便10万人的通行，这笔账算不过来吗！”
“我跌了5000元/平的房子终于有救了”
过去一年，对于句容宝华业主来说，注定难忘。
延期交付、烂尾楼、房价腰斩、中介倒闭......坏消息接踵而至，疯狂打折席卷售楼处，几乎所有人都能感受到这股房地产冷风已经降临。
就连句容市政府公告里都说：近年来，句容房地产市场呈现高速增长到快速回落的波动，供需结构性矛盾凸显。但就在最近，南京都市圈的宝华可能终于要迎来第一条地铁了，据南京市发展和改革委员会官方给出最新回复：
南京市积报支持推动仙林-宝华等毗邻地区协同发展，正在有序推进规划编制相关工作。我市将充分考虑宝华镇的客流出行需求，严格按照国家相关规定与句容市共同研究该地区的轨道服务。在进行都市市域（郊)铁路宁镇线研究时，也将宝华放在一个城镇节点位置来进行研究。目前，已形成规划研究初稿，最终规划审批通过后会适时发布。
你认为宝华地铁能通吗？通了以后能拯救宝华楼市吗？
宝华第一条地铁，真的要来了？
作为南京最亲密的都市圈板块——宝华，坊间流传了一句话最能概括宝华与南京的暧昧关系。
“它喝的是南京水厂自来水，烧的是南京港华燃气的天燃气，用的是025开头的固定电话，就连私家车也纷纷上了“苏A”的牌照。”
可惜，却没有一条地铁经过这里。
宁扬城际自栖霞站后便一路北上开向龙潭、仪征，宁句城际自汤山后便一路南下开向黄梅、句容。一南一北，唯独把宝华空在中间。
▲宁扬城际、宁句城际线路走向示意图
眼看着曾经看不上的仪征、黄梅都已率先通上地铁，宝华业主也坐不住了。
据此前消息，宁镇城际预计从栖霞站出发，相较于之前南京市规划和自然资源局发布的S5号线支线，它的线路走向位置将更偏南。如果沿312国道走向，那么这条轨道交通将大概率经过宝华镇，虽然与宝华核心居住区还有点距离，但至少是宝华第一条地铁了。
而如今根据官方回复：宁镇线在仙林湖至龙潭东站与宁扬线共线，在龙潭东站后接入镇江主城区，这将巧妙地避开了宝华。
▲图源微博@京市铁路 在此感谢
▲宝华、龙潭区位示意图
在此之前，宁句城际由汤山进入句容，不少宝华人民期盼的2号线东延也已经被官方否定，宝华的第一条地铁迟迟不见到来......
▲图源句容市人民政府
就在2022年8月底，还有宝华业主在政府官网留言：希望南京地铁2号线或4号线东延至宝华，希望政府多做努力。
然后政府答复却泼了一盆冷水：关于地铁2号线能否东延至宝华镇取决于南京方面，宝华镇已做了该方面的努力工作。
如今在江苏省发改委、南京市发改委的干预下，可以说宝华地铁实实在在有了新的进展。毕竟单从便捷程度和人流量来看，宁句城际绕过了人流量巨大的宝华镇无疑让许多宝华业主依旧未能享受到轨道交通的便捷性。
交通一体化是区域一体化过程中相对比较容易实现的过程，实现道路交通的无缝对接后才能对跨市协调发展有重要意义。其实从人口及交通出行情况来看，宝华与南京之间的联系非常紧密，有着大量的出行需求。
据研究分析，句容与江宁、栖霞的高频出行呈现为“钟摆型潮汐”，通勤特征（早7-9 点，晚 17-19点）较为明显。
由此可见，南京市区与句容之间交通出行存在极强的通勤特征。南京与句容之间，前者就业、商业功能较为突出，后者居住功能较为明显，句容有发展为南京的“睡城”趋势。而如今地铁进展缓慢，宝华区域的发展也受到了影响，特别是楼市，但地铁通车后，宝华房价上涨就有希望了？地铁开通=房价上涨？其实不然！
地铁开通=房价暴涨？其实不然，对于地铁建设、地铁房价值兑现，看清这几点或许更为重要。
1、大部分地铁线路开通前价值已经被透支。地铁对房价助推作用可以分为三个阶段：地铁规划、地铁建设、地铁开通。地铁规划一出，关于地铁开通后的利好炒作就会开始，第一波涨幅到来；地铁正式动工建设，第二波涨幅开始；地铁建成通车，也会迎来一波升值。但是等到地铁通车之后，利好已经被消耗的差不多，对房价的助推作用非常有限，这个时候再入手地铁房，红利已经很小了。2、地铁影响能级不同，远郊大于市区。也就是说，地铁对房价的影响是距离市中心越近，价值越小，反之则越大。地铁对郊区房价的影响要比对市区的影响大，因为市区本身配套成熟，地铁来了也只是锦上添花，但是郊区配套缺乏，地铁一旦开通，带来的不仅是交通便利，配套跟进升级也是指日可待。因此，选择郊区地铁沿线的房子，或将能获得更大的红利。
3、小区并非距离地铁口越近越好。对于地铁房的定义，公认有这三种：正地铁房、准地铁房、近地铁房。都知道，地铁房并非距离地铁口越近越好，一方面，地铁建设时工地施工、开通后每天人来人往，噪音也是一大影响。步行超过15分钟的话，也有点远，要知道如果是酷暑寒冬，在外面走15分钟，着实太累，因此，步行10分钟之内或是一个理想的距离。4、地铁不是影响房源价值的唯一因素。只要傍上地铁，房子就不愁不升值？其实不然。我身边有位朋友，在市中心买了一套酒店式公寓，紧邻地铁口，周边配套成熟，但是现在却卖不掉。因为物业管理差、又是朝北的户型，不仅没怎么涨价，出售也无人问津。房子一件综合性的商品，地段、学校、品质、物业服务、开发商品牌等都会影响房子的价值，我们也会发现，一些小区虽然在一个区位，享受同样的交通配套，但是房价却相距千里。地铁作为城市重要基建，对房源价值影响确实不小，这一点不可否认。但是，地铁房的位置、地铁建设节点都会影响其价值兑现。换句话说，如果想抢占地铁开通红利，那楼盘位置、地铁建设节点务必要关注。2023年6月，南京首条跨省地铁宁滁城际正式通车，起点为滁州高铁站，终点为汊河站，南京段预计2026年通车。
当我问及地铁通车后，汊河区域房价是否有变化时，多位中介都表示房价并没有什么变化，业主心态也比较平稳，可能还有一大原因是南京段并没有正式通车，所以现在宁滁城际滁州段的开通对于汊河来说影响不大。2021年12月，宁句城际正式通车，如今2年多时间过去了，地铁沿线的句容区域房价并没有攀升，反倒有所下降。的确，房价的波动说到底还是供需双方变化的一个产物，在现如今的楼市环境中，都市圈楼市供给远大于需求的阶段性现状是很难在短期内扭转的，所以房价也不会产生什么大的变化。地铁的通车顶多是锦上添花，并不能够做到雪中送炭，但对于宝华业主来说，如果真有地铁通车了，那自住的业主们交通便捷性也将大大提升。如果您对南京楼市感兴趣，想了解一线板块产品，欢迎点击下方二维码咨询。
