三年河东，三年河西。
自从深圳楼市只涨不跌神话破灭后，市场就被冻住了。
哪怕是政策频出，短暂的利好情绪宣泄完之后，又是不确定性的观望。
毕竟，冰冻三尺非一日之寒，被伤了那么久的心，可不是那么好修复的。
抛开一切市场情绪，来审视近十年的深圳楼市，房价涨涨跌跌，基本3年一个周期，我之前也为此时间段做过梳理。
2015年-2016年，楼市实施松绑调控政策，房价大涨。
2017年-2018年初，房价没有出现太大的波动。
2018年3月28日，出台三价合一政策，市场陷入低迷。2019年，上半年还算平稳，从8·18宣布社会先行示范区开始，直到双11豪宅线调整，又启动新一轮上涨行情，一直持续到2021年208指导价出台才消停下来。
2021年-2022年，深圳楼市调控政策收紧，落户政策收紧，叠加疫情，房价应声下跌。具体跌回到了哪一年，不同板块、不同小区之间，所承受的政策捶打情况都有不同程度的差别。严格来说，先前涨得最猛的板块和学区房，跌幅最大。涨幅相对一般，或几乎不怎么涨的普通小区，跌幅也趋向于稳定。未来深圳哪里更有潜力？哪些地方更有价值？
立即扫码获取专家定制选房方案?
02
拉两个热门板块的代表楼盘来分析。
第一个是前海的鼎太风华。
作为南山前海知名的大社区，鼎太风华共分7期开发，楼龄从03年到11年不等。因为小区本身优势大，既靠近前海自贸区，又带南山双实验学位，所以在前面两轮周期中，鼎太风华一直扮演着区域内的“领头羊”角色。2015年到2020年，小区整体单价从6万出头涨到了12万-14万，房价直接翻倍。
而目前小区的成交价，基本都跌回到了四五年前的水平。
第二个是碧海板块。
2019年以前，碧海楼市只是个小透明，二手房均价还不到6万/平。
直到2019年11月，腾讯斥资85.2亿拿下大铲湾宗地，加上前海扩容，碧海楼市就此开启狂飙模式。截止到2021年208新政出台前，碧海房价已经冲到了10万+/平。仅仅一年多时间，碧海房价涨幅超过了60%，成功火出圈。但在二手房指导价的威力下，碧海不少小区单价都回落到了7万-8万出头。比如，泰华阳光海的80平三房，2021年初最高成交价997万，单价12.4万。如今，同户型最新成交价578万-600万之间，单价7万多。碧海富通城三期，成交单价从高峰期10万+/平，降到了现在的6.5左右/平。综上，只是深圳西部楼市近三年以来的缩影，不少热门小区的房价都回到了2019年，甚至更早。2024年置换该怎么买房？业主如何快速卖房？
深圳买卖房问题1V1专业诊断，选板块、小区？
扫码获取专家定制选房方案?
悲观来看，深圳房价下跌后，苦不堪言的不仅仅是高位站岗的业主，还有在新房限价下，利润被大幅削弱，同时房子又不好卖的开发商。房子难卖，意味着回笼资金遥遥无期；利润减少，就会想尽办法缩减建设成本。所以我们不乏看到，这几年深圳新房质量问题频出，有的项目还因发不出工资而停工，部分旧改工程进度也开始放慢脚步。说到底，就是因为市场流通性出现了问题，卖不出房子的开发商难，前几年买了网红盘的业主苦。乐观来看，两三年时间，同样是核心片区的二手房，价格少说相差上百万，甚至几百万，对购房者而言，当下买房相当于回到2019年的水平。市场火爆期，购房者往往容易迷失方向，跟着情绪氛围去买房，差房子也容易被高估；市场平静期，反而容易买到好房子，因为卖家普遍硬气不起来，好房子也普遍被低估。所谓好房子，不是只涨不跌，而是即使短期价格有波动，也能长期跑赢同地段的其他产品。买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。
如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你扫码预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
立即扫码获取专家定制选房方案?
