2024新年楼市大联播|开局即利好,龙年楼市如何破局?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:28 | 时间:2024-02-26 19:39:54

农历新年之后，楼市利好纷至沓来。利率端，5年期LRP利率大幅下调，南京首套房贷款利率最低能达到3.65%；企业端，多个城市房地产融资“白名单”项目资金落地，推动金融与房地产业良性循环。

众多利好之下，今年南京楼市将如何破局？今天的《家有好房》节目邀请了江苏省房地产经济学会理事、南京楼市大V、资深地产评论员陈诚来到直播间，探讨楼市风向。

LPR降幅史无前例利好政策仍有加码空间

2月20日，央行公布最新一期LPR报价：1年期LPR为3.45%，5年期LPR为3.95%。5年期以上LPR，由4.2%，下调为3.95%。如果按照目前的政策。南京各大行执行的房贷利率都将调整为：首套及二套已结清LPR（3.95%）-30BP，即3.65%；二套未结清LPR（3.95%）+30BP，即4.25%。

主持人：陈竹君

这一次LPR利率下调力度空前，这背后反映了怎样的政策信号？

陈诚：

其实LPR利率调控分为1年期和5年期，它并非是完全针对楼市的调控动作。但这一次精准地下调了5年期的LPR利率，对于楼市的影响是很大的。而且此次利率下调的力度我觉得可以用“破釜沉舟”来形容。

在这之前，我国5年期以上LPR已连续7个月保持不变，1年期LPR连续5个月持稳。自2019年开始启用LPR利率模式以来，我国共出现过8次5年期以上LPR利率下调，但过去下调幅度一般为5～15个基点。此次5年期以上LPR一次性下调25个基点，属于历史上有记录以来降息幅度最大的一次。我认为这体现出房地产行业“救市”的决心，也给今年的楼市政策定下了基调——接下来还会有更多刺激性政策出台。

主持人：陈竹君

在“金三银四”开启之前先降利率，也是为稳楼市、稳预期做一个铺垫。那么LPR在这次大幅下调之后，今年还会有下降空间吗？

陈诚：

这要根据今年整体的经济形势来看，我认为还是存在变化的空间。并且未来还会有更多的利好政策出炉，不仅是利率方面，其他的购房政策、补贴也有加码的空间。目前政策更多的是“因城施策”，各个地区可以根据自己的不同情况来制定相应的楼市政策，所以灵活度更高。

二手房活跃度提升楼市将“筑底缓升”

主持人：陈竹君

从数据上看，今年1月南京新房成交1638套；但是全市二手房成交8004套（含高淳、溧水），环比上涨16.7%。在年前能有这样的成交量，体现出二手房市场活跃度有明显提升。为什么新房和二手房在成交量上有这么大的差距？

陈诚：

这就关联到大家可能想问的一个问题：“当前市场上还有没有买房人了？”通过刚才的数据，我认为是有的。但之前还处于观望、不敢下手的状态。去年年底有一批二手房的业主给出了相当有诚意的价格，这就给了这些观望犹豫中的买房人很好的入手契机。1月份二手房成交量的上扬，我认为背后的原因是供需双方在二手房价格的博弈中能够达成共识了。

二手房与新房成交量的差距，原因是定价灵活性的不同。二手房定价的权力在业主个人，但对于开发商来说，需要考虑到拿地成本、建安成本、公司制度等多种因素，当前市场上有很多项目几乎是不挣钱的，这种情况下再让开发商去扩大优惠折扣是很难的。开发商定价没有个人业主灵活，这也就导致了二手房成交量远高于新房。

但我也相信，未来开发商也会根据销量来决定销售折扣的力度，接下来的“金三银四”就是非常关键的时期。如果“金三银四”卖得好，那也许会收缩优惠力度；如果销量没有达到预期，那接下来可能还会扩大灵活折扣。

主持人：陈竹君

2月23日，国家统计局发布2024年1月全国70城房价指数。数据显示，2024年1月南京新房价格环比下跌0.5%，同比下跌3.6%；二手房价格环0.9%，同比下跌7.4%。这已经是南京新房价格连续9个月下跌。自从去年4月开始，南京的新房、二手房价格就开始持续探底，而且去年下半年跌幅还一直有扩大的趋势，但这一次1月虽然新房价格任然下跌，但是跌幅是缩小的。

这是不是一个止跌的信号？

陈诚：

我认为南京楼市今年整体趋势是“筑底缓升”。有很多人认为接下来楼市还要下跌，但其实在我看来，南京这一轮房价的调整幅度已经超过了国内很多一二线城市，所以我觉得也会更早地进入筑底的阶段。

二手房是真正的楼市风向标，像河西南等区域基本“跌到位了”，价格趋于稳定。虽然也有买房人认为还有进一步下探的趋势，但是从卖家角度来说，资金紧张的业主可能已经打折降价把房子卖掉了，资金宽裕的业主可能也不着急卖房，也就不会再给出大幅的降价。

目前二手房成交量也有所回升，而且价格方面降幅也不像之前几个月，跌幅收窄、趋于稳定了。我认为今年南京楼市在上半年筑底的可能性是比较大的，行情整体是趋于平稳，不会出现大幅下滑。

产品力再度提升金陵中心住宅规划获批

主持人陈竹君：

今年南京楼市还是有不少值得期待的项目的，各个区域都有比较突破、创新的产品。比如绿博园G55项目、中海G53项目都算是南京豪宅界“新物种”，河西南即将开盘的源尚丹若、江宁的仁恒·龙湾以及嘉和华府等等，都是区域改善的标杆。你今年有哪些比较期待的项目？

陈诚：

去年其实很多楼盘已经让我们“大开眼界”，产品设计、装修配置都有突破。但是今年产品又能更进一步，因为出让地块指标的调整给了开发商更多打造产品的空间，所以有很多在南京“前所未见”的产品都出现了。

比如中海G53把以前在别墅产品中才能见到的挑高客厅运用在了大平层产品里：

绿博园G55项目做到了首层全架空：

另外最近还有一个利好消息位于大校场核心区域的金陵中心项目获得了住宅规划许可，也意味着南部新城的限高难题得到了突破。大校场在南京楼市热度一直比较高，首先它位于南京主城中心，其次是因为它是南京改善高地，而且兑现力很强，所以不少热门红盘都在这个区域内。这次金陵中心获得住宅规划许可，不仅对于业主来说是好消息，对于大校场的发展也是重大利好，有利于增强大家对整个南部新城板块的信心。

金陵中心2021年开盘时就是摇号红盘，前期房源已经全部售罄了。这一次重新回到大家的视野，又要发售新产品，改善客户可以重点关注。

这是一个超大综合体大盘，总体建筑面积达到约96万㎡。它位于大校场核心区，5号线和10号线双地铁交汇处。