所谓的倒挂，就是新房比二手房便宜。

所谓的正挂，就是二手房比新房便宜。

近几年以来，大家都习惯了倒挂，都喜欢买新房，买房打新慢慢形成了某种程度的共识。

但其实，从逻辑上看，所谓的倒挂，本身就是不合理的存在。

品质更高、楼龄更新、产品力更强的新房，比二手房贵不是理所当然的事情嘛。

经历房地产市场1年左右的回调，二手房价格持续下降。目前的房价对应最高点平均已经下降15-20%。

其实，从2023年8月开始，上海新房就比二手房贵了。

截止到2024年1月，上海新房已经比二手房贵了10%左右，完全进入了正挂时代。

1.新房市场价格不降反升，认购率持续下降

在行情下降、楼市遇冷的当下，上海2024年第2批新房可能创下「0项目触发积分」的历史记录。

以前靠着倒挂还能卖，现在不仅失去了价格优势，而且上海的新房备案价，正在节节攀升。导致最近新房的认购用户，已经到了冰点。

涨幅最大的是位于黄浦区的绿城外滩兰庭，从14.5万上涨到16.5万，半年涨了2万一平。同样，露香园也站上了16万+的价格。

据统计，2024年或有303个项目等待上市！

在这些待上市的新盘项目中

内环内约60个，占比约20%；

内中环约22个，占比约7%；

中外环约38个，占比约12%；

外郊环约111个，占比约37%；

郊环外约72个，占比约24%。

除了内环内还能做到自产自销清盘，2024年、上海新房启动中介分销的趋势已经成为铁的事实。

除了备案价持续上涨，还有装修包、交付期间租房成本等入手成本。

不仅如此，新房市场还有最大的隐患，交付品质。

2023年，陆陆续续出现维权事件发生。

以前的房产群都在聊：哪个哪个盘倒挂多少，买到赚多少，要多少多少分。

现在的房产群都在聊：到哪里去买咳嗽药？哪个盘在维权。

2.二手房市场价格回到2019年，拉回和新房的倒挂差异。

我们分别取内环、中环、外环、郊外环成交量比较大的某小区数据做参考。

内环仁恒滨江园，位于陆家嘴核心地段、仁恒也是上海的口碑开发商。

中环黄山新村，建平双学区、对口浦东一梯队学校建平实验小学和建平实验初中。小区最高记录15万单价，现在已经回落到8w+。

外环万科城花新园，闵行七宝板块top3小区。七宝老破小集中板块，10年的房龄是七宝置换的天花板（除去皇都花园）。

郊外环保利西子湾，保利西子湾位于松江大学城板块、9号线800m，享受松江第一梯队学校双学区（上外松外、上外云涧）。

3.越来越多的客户，正在从新房换到二手房赛道选房

前面2-3年，大家选新房的原因一方面是新房的价差原因，一方面是新房都是精装交付。而且二手房有高额的交易税费问题，新房相对现金占用比较少、对于很多首套的刚需客是很大优势。

但是，经历去年很多新楼盘的交付维权问题；而且，年底政府放大招的普宅标准调整，很多客户正在转战二手房板块选房。（144㎡以下满五年免税）

当二手房比新房还要便宜的时候，二手房所见即所得，学区有的选，还不需要忍受租房的痛苦。同时，也没有税费的负担。