有粉丝私信我：吴老师房产规划到底是规划什么的？找你们规划房产和找中介有什么区别？

这是一个好问题，也是一个需要详细阐述业务模式的问题，因为一句两句真的说不清楚。

今天吴老师就和大家聊聊，什么是房产规划，又为什么现在需要房产规划。

任何职业身份的变化首先一定是来自于市场的变化以及需求的变化。

过去几十年的买房模式和SOP流程是什么样的？

08年以前买房，那个时候互联网不发达，手机的功能也没有现在这么高科技，很多人没有办法通过互联网找到房源。

那个时候买房者会自己出去到中介门店，找中介去看市场的房源。

换句话说，那个时候买房，必须通过门店，也必须通过中介，你才能拥有房源信息，对于卖家也是如此，必须挂牌在中介，才能找到买家。

所以信息基本是闭塞的。

09年之后安居客、赶集这类互联网房源发布网站开始成为主流，买房者不一定要先去中介门店，更多是在网上先看看房子。

看中某套房子，联系中介，然后去实地看，最终选定房子成交。

到2014年，链家网正式成立，就是如今的贝壳网，链家网的出现再次变革了客户买房信息查找的路径。

这个变革不仅仅从买家和卖家端变革，也迭代了房产中介资源的信息透明度，碾压了互联网第三机构平台，洗牌了虚假房源。

随之而后各大品牌中介也都拥有了自己的房源展示网站，比如我爱我家、中原。

2014年-2019年，中介自己的网站成为业主房源展示和客户寻找资源的主要路径。

我们来总结一下过去：过去买房的路径就是，从买房需求，到网络或者门店咨询，再到实地看房，最终在不断的看房中决策。

决策以后，中介负责约谈、沟通、促成、签署合约、贷款、房屋交接等交易服务。

到至今为止，买房和卖房依旧是这个路径模式。

这个模式有问题吗？在过去是没问题的，在现在就会存在一些问题。

我们从过去买房的路径模式中看到，买家适合买哪里，应该买哪里，如何掌握市场的全部资源，如何掌握谈判的主动权，这些都是脱离专业的。

比如你想买浦东三林，那我们是基于什么逻辑来决策浦东三林就是我们最合适的选择。

中介无法提供决策建议，因为中介专业于板块，我们在中介那里，只能够获得你方向决策后的资源信息。

而资源信息只是买房里执行的一环，它很重要，非常重要，但为什么买浦东三林和如何买更重要，后者服务于前者。

再深度一些，为什么会思考板块的选择？过去并不需要思考太多，喜欢就行。

为什么现在需要进行买房前思考？

因为房地产的红利时代已经过去了，以前你买哪里，房价都是几何倍的增值，你根本不需要考虑地段和板块对于房产市值的影响。

基本没有什么试错成本。

无非是你买的涨的多还是涨的少的问题。

但现在每一个买房者应该都很清晰，楼市的逻辑已经不一样了，房子不是买了就涨，也不是买哪里以后都能卖了。

如果大家想了解楼市的趋势和逻辑，可以看我曾经写的一篇文章：一二线城市3套以上房产必看，我们如何从底层看楼市趋势和配置

当房子不再是一个流通性的强的资产，那我们在做配置的时候就需要做规划，我们就需要真正的专业人士服务。

房地产浪潮已经褪去，我们不得不承认大部分的人都是在裸泳。

过去的买房路径的痛点，决定了市场需要什么样的价值性服务，这也是为什么这两年互联网能够爆红一些房产规划师团队。

房产规划师的存在，解决了现在很多买房者的痛点，就是我到底该买哪里，怎么买才能够规避未来的流通风险和资产缩水的风险。

现在买房，大到宏观政策的分析，买房方向的分析，区域和板块的分析，小到户型、小区、物业、交通、现金流、资产等分析。

只有整体分析好，我们才能够最终的落地，寻找资源，挑选资源，落地买房决策、成功交易。

也就是过去的买房路径只是现在买房的后半段，现在真正核心的是买房的前半段：专业分析。

房产规划不仅要具备整体的宏观和微观的分析，同时也要具备实操落地的能力和资源。

这是房产规划顾问和中介的本质区别。

我们有一位粉丝，她想买1100万左右的房子，但是自己也不知道上海到底买哪里合适。

客户的想法首先是满足自己的居住需求，比如上班通勤的距离，但是同时她也要考虑流通性。

因为如果自己10年以后换房，也是希望资产得到增值同时也能够可以卖的掉的。

客户现在住在徐汇区，徐汇区的新一些的商品房本身也是不是很多，有的话价格也超出了很多预算。

如果是出于居住习惯，徐汇对于客户来说，选择真的太少了。

当时找到我们，我们就快速约了时间碰面。

在交流中，我们更多是了解客户的买房想法，因为买房想法是买房者的需求，买房规划一定是以满足需求为前提，其次是专业分析。

还有客户的工作、家庭人员情况、对居住的要求，现金流的稳定性，职业的稳定性和发展性等等。

客户也问我对于楼市当下和未来的分析，上海楼市的分析，以及买入时机的观点等等。

好的规划方案呈现一定是基于彼此的坦诚交流。

最终我们根据客户的需求帮她制定买房的落地方案，方案主要框架包含了：

宏观分析

买哪里建议

为什么买这里

买房金融方案

综合资产配置建议

买房需求核心点

板块选择

小区的选择

市场优质房源

什么时候买

.....

客户当时还有一个担忧，就是决策好方向，房源是否是最优质的。

基于规划的方向，决策选择的板块，而板块的全部资源我们都掌握着信息，没有人比我们更懂全市场房源信息的把控和甄别。

我们会对所有符合我们需求的房子进行筛选、分析、业主溢价空间分析、谈判方案前置、房子缺陷了解。

最终能够让客户看到的房子一定是70%以上符合我们整体需求的，和过去的看房不一样，买房者要看大量的房子，需要自己判别和对比。

买家本身就是非专业的，而他们拥有的信息永远都是行业里的冰山一角，卖家亦是如此。

而我们会精选出合适的资源，让客户在合适里面挑选喜欢的房子，这完全是不一样的买房体验。

客户不仅仅是省钱省力的问题，更重要是从买房想法到买房落地，每一步都是经过分析和规划来决策的。

而非跟着感觉去决策和选择。

当下和未来，没有经过规划的买房，都会存在一定的风险，比如：

流通差风险

贷款杠杆过高风险

买错地段风险

房子存在缺陷风险

价格泡沫风险

长远资产不增值风险

......

当我们清晰房产规划和中介的区别，我们就会知道现在的买房时代是真正的专业的事一定是交给专业的人的时代。

我们会不断给大家呈现买房和置换价值性的内容，让更多在人买房这件事上不踩坑。

也欢迎大家关注我们，把我们分享给身边需要的人，买房规划是新的买房专业体验，这个体验会让每一个决策有理也有据。

房地产红利失去，对于大部分分来说买房俨然是一个非常大的挑战。

如何决策，投入多少本金，买什么的房子，每一步都成了非常重要的决策关键，房产需要大资金投入，试错成本的影响对于家庭非常大。

如果您也想在买房前做一份资产规划，欢迎扫码链接吴老师，我们会为您一对一定制专属于您的家庭买房规划方案。

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