许多人的传统观念里，买新房不会亏。

昨天正好刷到了一个新房业主割肉卖房的帖子，一天没住，亏了300万。

近几年，随着北京土地的供给增多，以及住房品质在人们选择中占据越来越重要的地位，新房的关注度一直比较高，特别是几个新房热门区域，比如回龙观、东坝、奶西、西红门等。

现在北京市场，基本上所有的二手房价格都在持续下跌，站在这个节点上，我们认为，目前所有维持原价的新房，都没有性价比之言。

（1）二手房和新房之间量的关系 

北京楼市整体市场以二手房为主，新房为辅。二手房是北京整体市场的主基调，下方是历年的网签数据，基本上二手房占比在70%左右，新房在30%左右。

（2）二手房和新房之间价的关系 

新房与二手房之间的对比一直是购房者着重关注的方面，这也造成了二手房价格和新房价格的关联性越来越强。

一方面，二手房的价格会影响新房的去化，二手房价格上涨的时候，新房的价格被限制住，性价比进一步凸显，比如2021年的海淀幸福里和中海京叁号院，这两个小区都是因为周边二手房经历了一轮明显涨幅，性价比凸显，从而快速去化。

另一方面，新房的价格也会反过来影响二手房，特别是新房定价明显比周边二手房低的情况，比如2021年，回龙观开始大规模供应新房，且限价在6万出头。当时回龙观优质次新金域华府和国风美唐成交价都在7万以上，个别户型在8万以上，大规模的新房供给直接冲垮了回龙观二手房的价格体系，回龙观的二手房自此之后开始一路慢慢阴跌。

（3）二手房和新房目前的价差越来越大

过去一年，北京的二手房开始明显下行，整体的大盘下跌幅度在10%-15%。

与此同时，新房的价格却一路高歌猛进。特别是在同一个版块，后入市的新房价格明显比之前要高，比如十八里店，比如回龙观，比如西红门。

这种“冰火两重天”的现象，随着二手房的持续下跌，越来越多的人察觉出了一丝不对劲。我们认为这种现象是阶段性的，也是不可持续的。 

（4）新房价格必须要下跌

近期将开盘的新房，比如大热的朱辛庄版块的“中海寰宇未来”，开发商目前的策略是快速走量，指导价是6.6万，开盘就会有不同程度的优惠，少量户型价格会到5.8万。这还是目前北边最热门的“朱辛庄”版块的新房。

接下来陆续开盘的新房大概率都卖不到指导价，存量的新房不降价估计销量也会非常惨淡，但降的太多，之前买的业主也不愿意，对开发商也是两难。

新房可不可以买？当然可以买！但是要对价格更敏感。

不降价的新房，就算了，现在总体的性价比完全不够。买入破发的风险非常大。

如果就只考虑新房，可以等等，反正二手房的价格一时半会也上不去。

如果不只考虑新房，那么可以同步看看二手，“风浪越大，鱼越贵”。

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