上篇文章郑州楼市‖碧桂园天琴湾：三股力量决定了未来的走势已经把天琴湾的底层逻辑分析了七七八八了。

今天，我们进一步解析天琴湾的具体产品。

大概两个月前，博主看了两套在当时综合性价比较高的房源，一套是东院高层四居，另一套是西院小高层四居，都是低楼层房源。

高层四居，梯户比还不错，2梯2户，有的楼栋的楼间距更是高达近百米，两个卧室的飘窗赠送面积较大，这些指标都要优于目前的一些新房产品。

这套房源无多余税费，大概310w左右。

但是，目前同户型有套高楼层的价格已经来到295w，且包含了增值税，这套房源的采光视野都是挺不错的。

粗算一下，两个月内天琴湾高层四居的边际价格下滑了一二十万。

小高层四居，1梯1户，有入户门厅，三间朝南的卧室飘窗均为赠送，装修标准也高于高层四居，报价357w。

虽说西院小高层的装标更高，但在一些细节方面略显粗糙，比如有些墙面已经出现裂纹。

不过，总体而言，小高层四居无论是户型还是品质，都比高层强一些。

目前，同户型有套中楼层报价358w，这已经是最低报价了，但还需交增值税。

这样看，小高层四居的价格更加坚挺一点。

天琴湾小高层比高层四居表现更好，原因是啥？

1.高层四居新增挂牌量多于小高层

当前，天琴湾总体挂牌量大约有200套，相比一年前新增了100套左右。

将颗粒度进一步缩小，高层四居的新增挂牌量数量要明显高于小高层。

挂牌量增多，且需求端没有改善，价格自然无法维持。

2.小高层四居目前更加稀缺

当你打开贝壳，以360w以内、四居室为条件进行筛选，会发现整个东广场能选的房源寥寥无几。

相比于安和文苑、未来华庭和晖达新天地，天琴湾房龄更新，且有小高层产品，故而受到了地缘客群的更多青睐。

即使跳出本区域进行对比，天琴湾的小高层依然会保持一定的优势。

比如，360w以内，在西广场只能买到海马公园D区的四居，但梯户比和户型（只有两面宽）都不如天琴湾；A区能买到户型更好的，但小区品质偏弱（之前文章解析过），也不如天琴湾；学区溢价较多的阿卡迪亚，性价比也不高；翡翠城能选到的户型一般，且自身区位略弱；五月花城和书香华府能买到的都是高层产品...

3.高层四居户型存在一定问题

一些购房者，在看过天琴湾高层四居后，都会吐槽其北向卧室过小。

的确，高层四居的北向次卧面积确实过小。

差不多的价钱，你能在对面的安和文苑买到足够尺寸的四居室；客源还会被分流到兰溪书院或老经开、金水北等地的新房...

篇幅有限，下篇文章继续解析，天琴湾哪种产品值得买。

今天的内容聊完了，如果想了解郑州楼市的各种细节，解决具体房产问题，比如以什么价格买入什么小区的什么房源、笋盘推荐等，可以加入我的星球向我提问，本月299可进，人多之后会继续涨价。

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