近8年来，最强的楼市刺激政策终于来了。

房地产企业市值又一次纷纷大涨。

今天，央行三箭齐发：降低首付比例，取消贷款利率下限，下调公积金利率。从资金端开始优惠。

再结合杭州，成都，厦门，西安等热门城市纷纷解除限购，多个城市回购商品房，进行新一轮去库存的开始。

很多人不禁在想：

接下来的楼市到底会往什么方向去发展？

现在要不要抄底房产？

首先要搞清楚，

这一次的猛烈刺激到底是怎么玩的？

降低首付比例，意味着买房者可以用更高的杠杆进入楼市，门槛更低。

取消贷款利率下限和下调公积金利率，本质上是一回事情，就是让你负担更少的利息成本，愿意贷款。

其实，先知先觉的城市已经开始行动了。

像南京，合肥这样的长三角地区，已经执行3.45%的房贷利率。

不出意外的话，接下来还会有更多的城市陆续跟上。

为什么首套房首付比例，可以从之前一直要求的30%降低到15%？

这其实涉及到一个很深层次的问题。

30%首付比例的要求，其实是为了避免出现房价下降之后，发生资不抵债的情况。

有了这个30%首付在，

除非房价一夜之间猛降30%，否则你的剩余还款金额永远会小于房价。

（比如300万的房子，你首付了90万，贷款210万，假如过了一段时间，房价跌到了250万，贷款还剩200万）

这个时候，你依然保持着资产大于负债，就不会停止还贷，系统性金融风险也就不会发生。

美国2008年之所以会爆发房地产的次贷危机，就是因为当时很多美国人0首付买房，房价一旦下跌，他们干脆直接断供，才引发了后续的一系列问题。

所以，我们一直要求的30%首付是有道理的。

为何现在首套房可以放宽到15%首付比例了呢？

这其实说明一件事情，

就是上面在得到了充分的评估之后，觉得15%首付应该也同样不会触发，由于房价而下降引发断供的行为。

原因很简单：

因为前面这两三年，已经把该跌的空都跌的差不多了。未来即使是下降，也一定是以一个非常缓慢的速度。

况且，现在还能以首套房名义买房的人占比也不大，总体风险是可控的。

那在这种情况下，当人们能够以更更低的首付比例和更划算的贷款利率入场的时候。

你觉得房价会不会迎来一个阶段性的反弹呢？

是要注意，这个并不是LPR存量房贷利率降低。

已经买过房的朋友们，你们的月供还款应该跟不上这波，该还多少还是多少。

但是别沮丧，因为大家其实都是潜在的受益者。

为什么这么说？

因为只有还在场外并且有条件买房的群体，享受到的优惠力度越大，入场门槛越低，他们才愿意进场，进而帮助稳定楼市的价格。

那么，接下来的楼市到底会往什么方向去发展？

大概率的走势可能是这样的：

如果各地都能陆续执行15%首付，3.45%左右的房贷利率，将会吸引一批增量资金的入场。

但是按照之前分析过的居民负债率以及城镇化进程来看，这个体量不会特别多。

所以短期内，当利率开始下调之后，楼市能够得到一定程度的企稳与回暖。

这将体现在两个方面：

一个是价格，至少不会再像过去那样跳水了。

另一个则是成交量，毕竟买家变多了，但是这一波增量消耗完之后，又会重新回归存量博弈时代。

而存量时代下，就看各个城市的”八仙过海，各显神通”了，既要能稳住价格，又要能吸引外来人口，还要保证自己的楼市库存周期别太长。

评估了一下，全国大概会有12个城市比较有优势。

短期来看，你将会看到各地抓住这波银行让利的红利期，加速人口吸引和买房扶持，

比如说合肥安排购房补，杭州直接买房送户口。

原因也很简单，这就是一个比谁速度快的游戏。

那么，现在是不是抄底地产的好时候？

简单聊几句个人看法：

首先，基于供需逻辑，要看大趋势。

价格由供需关系来决定，而楼市的供应则要看库存周期到底有多长。需求端则要看看城市人口净流入情况。

大趋势上，“马太效应”逐步显著，好的越好，差的越差。

其次，充分理解房地产的本质逻辑。

①是银行信用扩张的工具；

②是筹集财政资金的工具。

为什么要救地产？

除了保交房之外，还包括：

①救银行资产负债表。

②救土地财政的缺口

站在银行和财政的角度：

买房的人少了，我就让利，甚至在一定时期内亏本。

先让居民上车，把库存清掉。

等上车以后，还可以通过房产税遗产税来从房产上面薅资金，一点也不耽误。

如果是首套，可以上车了。

如果是改善，向上置换是获益的。

如果是投资，看看会不会收房产税。

那么，作为个人，面对史诗级的房地产政策，

你会怎么选呢？