阅读提示：江苏省高院刚刚发布了商品房精装修买卖合同装修质量纠纷案件审理指南，对于审理精装修房纠纷具有重要意义。审理指南从商品房精装修买卖合同的特点、指南的适用范围、装修质量是否符合约定的认定、装修质量不符合约定的举证责任及责任等四个方面进行了规范，并对限购限价条件下精装修房买卖合同纠纷中争议较大的装修合同单独解除、装修质量与价格差异、装修质量标准等问题进行了规范和指引，有利于统一司法裁判，更好地保护开发商和购房者的合法权益。

江苏省高级人民法院民事审判第六庭关于印发《商品房装修质量纠纷案件审理指南》的通知

各市中级人民法院、基层人民法院民事审判部门：

商品房买卖合同质量纠纷案件日益向装修质量集中。为规范案件审理，统一裁判标准，平等保护购房者和房地产开发商的合法权益，省法院民事第六庭经过专题调查研究，制定了《商品房装修质量纠纷案件审理指南》，现印发，供全省法院参考。大家在审理此类案件中遇到的新情况、新问题，请及时向省法院民事第六庭反映。

请知悉。

江苏省高级人民法院民事第六审判庭

2019 年 12 月 16 日

江苏高级法院

商品房装修买卖合同中装修质量纠纷案件审理指南

随着住宅产业现代化的快速发展，商品房销售中精装修房销售的比例不断提高，毛坯房比例逐步减少，商品房买卖合同质量纠纷越来越集中在装修质量环节。为平等保护购房者和房地产开发商的合法权益，规范、正确、及时审理商品房买卖合同装修质量纠纷案件，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，制定本指南。

1.商品房买卖合同的特点

1.商品装修房屋买卖合同概念。本指南所称商品装修房屋买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将交付前已装修、改造，具备基本居住使用功能的房屋对外销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

相对于商品毛坯房，《商品住宅一次性装修实施指南》中所称的商品精装修房又称“精装修房”、“全装修房”，是指房屋交付使用时，就具备了基本的居住功能。商品精装修房的基本居住功能包括但不限于房屋各功能空间的固定面已铺装或粉刷，卫生间、厨房等必要功能空间的基本设备已安装等。

2.商品房买卖合同的形式。商品房买卖合同中装修部分的主要形式有：（1）买卖双方签订的商品房买卖合同中的装修条款；（2）买卖双方另行签订的装修合同；（3）买受人与第三方装修公司签订的装修合同或者卖方、买方、卖方委托的第三方装修公司签订的装修合同。

3.商品房买卖合同的界定。房屋装修合同在法律性质上是否独立于商品房买卖合同，应结合商品房买卖合同和房屋装修合同的订立、约定和履行情况判断。在毛坯房实际交付前进行房屋装修，且交付的标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房实际交付后进行房屋装修，且交付的标的物为毛坯房的，按照装修合同纠纷处理。

2. 确定装修质量的约定要求

4.确定装修质量要求的一般规则。交付使用的装修房屋的装修质量应当符合相关法律法规、工程质量、安全标准和相应的技术规范的规定以及双方的约定。

对于装饰装修的质量要求，买卖双方有协议的，按照协议执行；没有协议或者协议不明确、无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款的规定确定。

法律、法规有相关强制性规定的，适用其强制性规定。房屋所在地房地产相关职能部门关于商品房装修质量约定和性能要求的管理规定，应当按照有利于实现合同目的、有利于合同完整、适当履行的原则，在裁判中参照适用。

5、确定装修约定质量要求应考虑的因素。当事人对装修约定质量要求的确定，一般应当根据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容确定。无法确定的，应当根据广告宣传、样板房设置等商品房销售资料的内容和装修材料清单、装修材料价格等房屋装修施工资料综合确定。无法确定样板房装修实际所用材料的，可以以装修合同、施工图纸、材料采购合同等样板房装修施工资料作为确定装修约定质量要求的依据。

6.广告的适用与排除。卖方的广告、样板房、装修价格的说明、承诺等内容，具有针对性，对买卖合同的订立、房价的确定具有重大影响，应当视为合同的内容。

销售精装修商品房，卖方设置样板房的，交房装修质量应当与样板房相同。样板房装修的构件、材料、施工质量、质量等级等应当作为确定装修质量要求的依据。商品房买卖合同中笼统排除样板房装修质量要求、广告宣传等内容的，不予支持。商品房买卖合同对交房装修与样板房装修、广告宣传等不一致之处有明确、具体的特别约定的，从其约定，除非协议没有提示或者说明。

7.装修材料备案的适用性。房地产相关职能部门应当对备案材料是否符合法定条件进行审查，备案材料的真实性由出卖人负责。对装修质量要求有明确约定，或者可以通过商品房销售材料、房屋装修施工材料等综合判断的，买受人主张装修材料备案是认定装修质量要求的直接依据的，不予支持。对装修质量要求无明确约定，且因出卖人未尽到相应举证责任而无法综合判断的，可以认为装修材料备案是认定装修质量要求的依据。

8、装修价格与装修质量要求。双方对装修质量要求涉及的装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、构件型号、生产厂家、材料数量等有约定的，买受人主张以约定的装修价格、广告宣传的装修价格或者登记的装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

当事人未对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定的装修价格为依据；买卖合同未约定装修价格的，以广告装饰价格为依据；没有广告价格的，以登记的装修价格为依据。

当事人约定的装修质量要求相关内容在诉讼时仍不清楚，或者明显不足以体现基本装修价格，或者交付使用房屋的实际装修质量与样板房存在较大差异，买受人请求依照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。

3.装修质量不符合约定的证明

9.举证责任的承担与转移。当事人对其主张有举证责任。买受人主张装修质量不符合约定或装修质量不合格的，适用举证责任的一般规则，由买受人承担相应的举证责任。买受人应当提供证据，对其行使权利的期限、装修质量的约定、存在的质量问题等基础事实予以证明。买受人初步证明装修质量存在问题的，出卖人应当承担装修质量符合约定或合格的举证责任。

10.拒绝提供证据的后果。当事人应当对其持有的证据承担举证责任。出卖人作为商品房的提供方，应当持有装修施工合同、装修施工图、材料设备采购合同等证据。以样板房作为装修质量交付要求的，出卖人还有义务封存样板房，并说明样板房的质量问题。出卖人在诉讼过程中，无正当理由未按照人民法院的要求提供相关证据的，人民法院可以根据出卖人报送的商品房登记材料，认定相关事实。买受人主张证据内容对出卖人不利的，可以推定该主张成立。

11.专业意见与司法鉴定。当事人委托有关机构通过鉴定出具专业意见的，出具意见人应当出庭作证。当事人不申请出具意见人出庭作证装修材料销售合同，或者出具意见人经人民法院通知拒绝出庭作证的，该专业意见不能作为认定事实的根据。对方当事人有充分证据反驳，申请司法鉴定的，应予准许。

当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满或者人民法院指定的期限内提出。当事人逾期申请鉴定或者经解释不需要鉴定再次申请的，可以准予鉴定装修材料销售合同，但应当依法给予警告或者处以罚款。

准许司法鉴定申请的，应当根据装修质量纠纷类型确定鉴定范围和鉴定方式，涉及降价的，应当由房地产估价机构对房屋装修价格进行评估。

4.装修质量不符合约定的责任

12.责任承担约定优先，非约定可选项。装修质量不符合约定，构成违约的，卖方应按约定承担违约责任。买方在卖方授意下与第三方装修公司签订装修合同的，按装修质量违约约定为准，但不影响卖方承担违约责任。买方主张卖方应承担合同约定以外的违约责任的，不予支持。

当事人对因装修质量问题承担的违约责任没有约定或者约定不明确、根据相关规定仍不能确定的，买受人应当根据装修质量问题的性质、遭受损失的大小，合理选择承担对方违约责任的方式。买受人的选择明显不合理的，人民法院应当予以解释。买受人解释后仍拒绝调整的，应当驳回相应的诉讼请求。

买受人主张卖主应承担多项违约责任，但其数额不得超过买受人因违约所受到的损失的，应予支持。

13.未告知质量异议的后果。装修质量不符合约定或者法律规定的，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期限内及时告知出卖人。买受人未在上述期限内向出卖人告知质量缺陷异议的，视为装修质量符合约定。

当事人约定装修质量检验期限或者质量保证期限的，买受人应当在约定的期限内通知出卖人；没有约定或者约定的期限过短的，买受人应当自房屋实际交付使用之日起二年内通知出卖人。

当事人约定的质量异议期限比法定期限短的，按照法定期限处理。

出卖人知道或者应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受前三条规定通知期限的限制。

14.装修质量问题与合同解除。装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在装修环境质量不符合法律规定不得交付使用标准等情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同、赔偿损失的，应予支持。

买受人在房屋装修过程中，以假充真、以劣质冒充良品、以不合格品冒充合格品，以被欺诈为由请求解除装修合同、赔偿损失的，应予支持。但买受人依据消费者权益保护法的有关规定主张惩罚性赔偿的，不予支持。

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同约定交付的标的物为装修房屋，因装修存在严重质量问题，买受人单独请求解除或者终止装修合同的，不予支持；但是买受人一并请求解除或者终止商品房买卖合同的，应当支持。

15.装修质量缺陷与修复责任。装修质量在工程质量、功能质量、质量等级等方面存在缺陷，但对买受人正常使用房屋不造成实质性影响，除非当事人对房屋装修质量缺陷另有明确约定，买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交付违约责任的，不予支持。

装修质量问题严重影响住宅正常使用，或者装修质量问题符合法定不得交付使用情形，买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交付违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。

改造质量保修期间，出卖人应当承担修理责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修理，买受人自行或者委托他人修理设备后，在修理期间发生的修理费用及其他损失，买受人要求出卖人承担责任的，应予支持。

16.减价责任和装修差价损失责任。当事人对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者装修实际价值明显低于约定的装修价款的违约责任没有约定或者约定不明确的，买受人要求出卖人承担减价装修价款的违约责任的，应予支持。当事人有明确约定的，买受人要求出卖人除约定的责任方式外，再承担减价装修价款的违约责任的，不予支持，但出卖人同意的除外。

买受人可以选择接受不符合约定范围的装修质量，并要求出卖人对不合格部分承担修复责任，应予支持，但在计算装修差价损失时，不应重复计算修复部分的折旧价值。

装修价减免一般按照合同约定的成交条件保持平衡的原则和“逐年减免”规则计算。具体做法是，以房屋达到交房条件且买受人应接受的时间为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，评估实际装修价与约定装修价。实际装修估价与约定装修估价比例与装修部分售价乘积的差额即为装修价减免金额。计算公式为（1-实际装修估价/约定装修估价）×装修价。

房屋装修存在欺诈行为，或者无法确定和评估约定的装修价款的构成情况的，应当按照约定的装修价款与实际装修评估价款的差额，按照公平原则减少并确定装修价款的数额。

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