昆明房产登记制度实施两个月以来，相关媒体和网络陆续曝光昆明大量住宅小区因历史问题或开发商原因无法取得《国有土地使用证》拖欠相关资金，二手房不能挂牌交易。甚至有消息称“数百个小区二手房交易中断”。近期，不少当事人在二手房交易过程中出现了纠纷和麻烦。

案例一：

A1与B1（笔者的委托人）于2016年6月上旬签订了《房屋买卖合同》，B1购买了A1的房屋，付款方式为银行按揭付款。合同签订后，B1按照合同约定向A1支付了购房首付款，缴纳了相关税费，办理了房屋过户手续，取得了《房屋所有权证》。同时，B1还按照约定向银行申请了抵押贷款。在银行审批过程中，昆明市开始实行不动产统一登记。银行在昆明市盘龙区房产登记中心办理抵押登记时，在房屋出售前并未办理《国有土地使用证》（原因是开发商申请的信息和条件不满足），昆明市盘龙区房产登记中心不受理银行抵押登记申请，银行无法发放抵押贷款，B1无法按照合同约定支付购房尾款，A1与B1发生纠纷《房屋买卖合同》的履行及违约责任存在争议。各方都有自己的看法。他们都认为对方违约了，想要追究对方的违约责任。

案例2：

2016年7月上旬，笔者的委托人A2与B2及房屋中介机构签订了《房屋买卖合同》，B2购买了A2的房屋。由于该房屋有银行抵押，房屋中介工作人员在提供中介服务的同时，告诉A2先偿还银行抵押贷款，取消房屋抵押登记，然后去国土资源局查询并办理手续。办理房屋土地使用权登记。情况可以进行交易。随后，A2通过民间借贷高利借入50万元，提前偿还了银行抵押贷款，注销了房屋抵押登记，“赎回”了《房屋所有权证》。然而，当A2去国土资源局办理房屋土地使用权登记时，国土资源局却告知开发商因无法办理《国有土地使用证》土地登记手续不齐全，无法核实该房屋的土地使用权登记信息。现在该房屋尚未取得《国有土地使用证》，无法办理房产证过户手续，无法完成交易。 A2没有资金偿还民间贷款。在承担高额贷款利息的同时，还面临着违约责任的风险。

律师分析

上述两起案件是不动产统一登记制度实施后发生的典型二手房买卖纠纷。在实行统一的不动产登记制度之前，我国实行的是房屋所有权和土地使用权分开登记的制度。现实中，相当一部分人只持有《房屋所有权证》，多种因素导致《国有土地使用证》迟迟没有办理。 。但即使没有办理《国有土地使用证》，根据《城市房地产管理法》第三十二条规定，即“房地产转让或者抵押时，房屋的所有权和该房屋占用面积内的土地使用权同时转让、抵押。” 《物权法》第一百四十七条规定：“转让、交换、投资、捐赠建筑物、构筑物及其附属设施的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用面积内的建设用地使用权设施也应予以处置。 ”，统一不动产登记制度实施前，房屋可以正常交易。

不动产登记实施后，类似案件可能大量存在，尤其是案件一。对于《房屋买卖合同》中的违约责任应由哪一方承担，存在两种观点：

第一种观点：根据合同签订时的实践经验和政策，房子可以转让并登记为银行抵押。由于合同约定了购房者的付款期限，购房者未能申请银行抵押贷款。程序上，未能按时付款的原因不能归咎于房屋卖家。根据合同约定，购房者应当承担违约责任及由此造成的损失。

第二种观点：合同签订时，虽然按照当时的实践经验和政策可以办理过户手续和银行抵押登记手续，但当时的政策是将《房屋所有权证》分开”和《国有土地使用证》 即使申请了《房屋所有权证》，出卖人还应当承担附带义务办理《国有土地使用证》的过户手续。无法办理《房产权证》的根本原因是，房屋出卖人出售房屋时，开发商信息或者拖欠相关费用，无法为分户申请《国有土地使用证》。 -分配。购房者对此并无过错。任何违约及赔偿责任均由房屋卖方承担。

笔者一直坚持上述两种观点，认为土地权属有缺陷的房屋不宜挂牌交易，所以我更倾向于第二种观点。正是因为房屋出卖人出售房屋时，根据“土地随房屋”的原则，房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并转让。购房者支付的合同价也应理解为房屋和土地的总价。房屋出卖人应当保证房屋所有权和土地使用权能够一并转让。本案中，由于房屋出卖人所售房屋所占面积内的建设用地使用权权属存在瑕疵，如果无法成交，房屋出卖人应当承担违约责任。

值得进一步讨论的是，案例一有一个特殊之处，即合同双方如果通过诉讼解除房屋买卖合同，并追究违约责任和赔偿责任，即使法院判决解除合同，合同签订后，原房屋登记部门停止办理该房屋。在权属登记业务中昆明市二手房出售信息，如果土地使用权存在缺陷，新设立的房地产登记中心将不受理该房屋的《房产证》登记申请。房屋最终可能无法将房屋所有权证归还给卖方名下。 ，造成房屋所有权证由购房者持有的尴尬局面。

对于案例2，笔者认为，主要原因是甲2方对统一不动产登记政策不熟悉，房屋中介机构不负责任，对政策不熟悉，不了解和核实房屋的真实情况。由于该房屋有土地使用权昆明市二手房出售信息，因此急于促成交易。由此，B2可以通过民事诉讼追究A2及房屋中介机构的违约赔偿责任。

解决方案

为了解决不动产登记制度的过渡问题，实践中，未取得土地使用证的情况有两种：一种是开发商造成的，如《国有土地使用证》 “（大证）被抵押，未提交符合办理要求的文件。地块登记条件、未缴纳土地出让金等材料；二是该土地具备地块登记条件，但原权利人未及时登记。

第一种情况，由于土地登记部门无法核实房屋占用面积内的建设用地使用权登记信息，因此在现行政策下很难过户。

第二种情况，房产权登记中心采取的方法是：土地登记部门出具《昆明市个人购买住房用地登记查询结果登记表》。此登记表上会显示地块号、子地块号、子地块号，并可凭登记表和《房屋所有权证》到房产登记中心办理《房产所有权证》，然后办理房地产抵押登记并完成交易。

律师建议

针对上述案例，为保证交易的正常进行，维护买卖双方的合法权益，防范法律纠纷，笔者建议二手房买卖双方应做好以下工作：签订《房屋买卖合同》前的工作：

1、核实出售标的物两证是否齐全（即《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）或是否已办理《房产证》、《房产证》 。如果不完整，您应该去土地登记部门。查明未办理《国有土地使用证》的原因，谨慎交易或暂不交易。

2、目前，由于不动产登记制度刚刚实施，办理《房产证》的时间比以前办理《房屋所有权证》的时间要长。建议在合同中约定合理的付款期限，以避免逾期付款的责任。违约责任。

3、发生纠纷时，及时咨询专业律师，采取最恰当的处理方式，避免损失进一步扩大。

本文由建伟（昆明）律师事务所律师栓斌撰写

水斌律师担任云南省滇中工业新区管委会、云南省公路局、昆明市住房和城乡建设局、昆明市土地矿产储备中心、保利云南置业有限公司、昆明轨道交通等单位代表云南宜兴万象集团有限公司 房地产开发有限公司等多家企事业单位法务团队成员之一，先后从事“小龙村”城中村改造项目、“六合村城中村改造项目、沙沟尾村城中村改造项目、中坝片区城中村改造项目、草海片区37、45、46号地块安置房建设项目、严家山公共租赁住房建设执业以来，他还代理了数十起诉讼案件，涉及借款合同纠纷、房地产合作合同等。纠纷等，为公司、企业积累了丰富的非诉讼和诉讼法律服务经验。