2024年以来，房价指数环比下降的城市数量呈现增加趋势。在债务减免的背景下，地方政府资金有更大的回旋空间，可以更好地支持货币安置进程。

专项债券助力资金安置和存款

目前，房地产销售仍处于触底阶段。价格方面，根据Wind数据，2024年以来，房价指数环比下降的城市数量呈增加趋势，而环比上涨的城市数量则呈增加趋势。属于少数。 2024年10月18日，住建部新闻发布会提到“通过货币安置等方式，新增100万套城中村改造和危房改造”，并允许地方政府发行专项债券支持货币安置，转向债可能为未来货币提供重要的资金来源。本次货币安置重点支持地级及以上城市。在债务减免的背景下，地方政府资金有更大的流动空间，可以更好地支持货币安置进程，提高居民购房意愿，从而推动房地产销售复苏，加快资金回笼速度。回归房地产企业将提高房地产企业的信用资质。

从高频数据来看，9月底以来，随着一线城市陆续优化限购政策，商品房销量和面积快速恢复。 9月24日起，截至10月20日，除国庆假期外，全国30个主要大中城市商品房成交面积超过200万平方米，滚动月度（近四周总和）成交面积达到807万平方米，已处于2024年以来的较高水平。

采购和仓储助力房地产企业提升资产质量

在销售疲软的背景下，净化周期仍处于高水平。受房企控制开工和拿地影响，2024年2月以来商品房待售面积持续下降。但受销售数据疲弱影响，各大城市商品房去污周期仍处于较高水平。 9月，一线城市解体周期为16.23个月，二线城市解体周期为32.18个月。二线城市的拆箱周期是2013年以来的最高水平。

对于房企来说，2024年以来拿地增速不约而同地出现不同程度下滑，其偿还债务的资金来源更多依赖于再融资渠道的畅通和销售资金的回笼。地方政府利用专项债券资金征集储备，有利于房地产企业用开发项目换取更优质的资产。一方面，缩短了房企项目处置周期，加快销售资金回笼；另一方面针对房地产企业的闲置土地。资产、难以开发的资产或因流动性有限而无法开发的资产，可以通过就地采购和储存的方式抽回流动性，从而改善其“燃眉之急”的状况。我们认为，随着减债政策的逐步推进，地方政府或将加大收储规模。一方面，债务不再成为地方政府的束缚，资金转移有空间；另一方面，项目开发有一定的收储保障后，房地产企业将有更多动力加大当地土地收购规模，从而改善当地土地拍卖市场和政府资金收入，从而提升整体财政水平。增长力量，形成良性循环。

城投地产企业流动性有望改善

2024年9月起，广东、上海等此前已清理隐性债务的地区再次发行专项再融资债券，募集资金用于偿还地方存量债务。由于此前此类领域的隐性债务已得到清理，本次专项再融资债券的重点可能是政府偿还企业应收账款和缩减规模。城投房地产公司作为地方基础设施项目和保障性住房项目的主体，在业务发展过程中往往会产生大额政府应收账款。在债务减持的背景下，其资产流动性有望得到改善，信用资质也将得到提升。得到改善。 Wind数据显示，从地区来看，贵州、江苏、天津等地区城投房企业政府应收账款规模较大，均超过35亿元；从占比来看，天津、北京、湖北等地区政府应收账款规模较大，政府应收账款占全部应收账款比例较高，均超过90%。在贵州、天津等重点无债地区，政府应收账款占比较高的城投地产企业可能受益更多。

现有城投地产公司主要分布在江苏、北京、福建等地区，隐含评级以AA评级为主。从地区分布来看，江苏、北京、福建、浙江、上海是城投房地产公司债券存量最多的五个地区。其中，江苏存量超过250亿元，北京、福建存量超过100亿元，占比分别为32.71%、17.91%、15.56%。从隐含评级来看，现有城投地产公司债券主要集中在AA级债券，规模544亿元，占比69.39%，AA级债券排名第二，占比14.52%。其余级别占比不足10%。

房地产债券投资策略

目前，市场定价仍侧重于房地产企业属性，广义的民营企业波动仍较大。因此，建议风险偏好较低的投资者配置龙头国有房企和核心资产充足的优质民营房企，规避估值波动风险。对于一些风险偏好较高的投资者来说，可以利用利好政策出台带来的房地产债贴现价格上涨的机会。对于高收益房地产主体，在融资有限、销售下滑的背景下，我们认为需要关注短期债务到期压力和资产质量。

自2021年房地产行业信用风险显现以来，本轮房地产调整已持续两年多。随着房地产债券存量的下降，房地产债券违约规模和数量自2023年下半年以来不断下降。前期操作相对激进的房地产企业也逐渐退出债券市场，而其余房地产企业则基本保持相对稳定的经营。展望未来，房地产企业的信用资质将更多地取决于资产质量和股东支持。减债背景下，房企资产质量和流动性有望改善，信贷资质或将进一步优化，存量债务估值有望跟随基本面出现超额恢复的情况表面恢复。从历史分位数来看，2018年以来其他信贷板块利差仍低于30%，而房地产债利差整体在40%以上。同档次、同期限的点差保护较厚，价格比较高。