经济观察报 郭蓉/文

10月，迪拜上海五福桂居房产创始人杨阳向经济观察报展示了迪拜一栋别墅的价格变化：2023年11月，该房产售价约为2857万迪拉姆（阿联酋货币，人民币）汇率约为1：1.95，总房价约为人民币5562万元）。今年10月销售价格同比上涨逾1267万迪拉姆（折合人民币2473万元），增幅达44%。

该别墅位于迪拜杰贝阿里棕榈岛的一座别墅群内。棕榈岛也是迪拜的高端住宅区之一。杨阳告诉经济观察报，迪拜的豪华社区大多都有十几年的历史，主要集中在沿海地区和靠近沙漠的地区。

经过两年的房地产繁荣，迪拜房地产市场依然火热。

房地产市场研究公司Engel&的最新数据显示，2024年上半年，迪拜住宅物业交易量同比飙升33.5%至77,233笔交易，总销量也增长31% ，达到2270亿迪拉姆。

杨阳表示，近两年，不少中国中产阶级来到迪拜购房，但今年，这一群体的购买力大不如前。

杨阳说：“幸运的是，高净值客户的数量和比例都在增加，其中很多是私营企业主或企业高管，他们考虑购买的房产通常价值在1000万元以上。”

迪拜“抢房子”

杨洋表示，迪拜的好房子一定要“抢”，“项目越难抢，就越能增值”。

今年5月，阿布扎比开发商ALdar首次在迪拜推出公寓项目后，不少买家前来抢购该项目。这是 ALdar 在迪拜的第一个公寓项目。其股东包括阿布扎比主权基金和阿布扎比商业银行，均为国有资本。迪拜和阿布扎比都是阿拉伯联合酋长国的组成国。

杨阳表示，开发商希望以较低的价格试探市场反应，因此吸引了大量买家抢购。

为了帮助客户“抢”房，杨阳和同事需要提前在开发商的系统中“抢一个账号”。

开发商要求每本护照都对应一个号码，有号码才能买房。如果您输入护照并获得购房代码，但没有及时购买，该代码将立即失效。这个决策的窗口期只有1-2天。

窗口期过后，您将进入选房流程。买家必须准备好所有材料：文件、购房资金、4%土地登记费和杂费，并开具支票，以免出错。在选房时，购房者或代购者需要在电脑屏幕上的约20套房子中立即做出决定。

杨阳说：“前期我们可以给购房者最多一周的时间。因为时间紧张，在房产上市前，每个销售人员都会拿着一叠支票来抢房子。”

目前，这个5月份开盘的项目已经售罄，项目起拍价仅为189万迪拉姆（折合人民币约367万元）。杨阳表示，中国很多中产阶级都买得起。

多年来，杨洋在迪拜出售了数百套房屋，其中包括别墅和豪宅，还有许多为工薪阶​​层人士设计的小公寓。

2017年至2019年，中国中产阶级，尤其是上海、北京、深圳等一线城市的购房者，能够轻松购买价值200万元至400万元的房产。这些人往往不用现场看房，就能远程完成购房、交房、租房的整个流程。

但近两年，他们中的一些人不得不出售其在迪拜的房产，以维持现金流。

来自世界各地的购房者

杨洋每天的工作量很大，其中一项费时费力的工作就是接待客户。迪拜的房地产客户来自世界各地。她要为顾客提供地面接送团队、司机和销售人员，安排衣食住行、文化娱乐。如果客人要求，她也要陪客人参观景点、看房。

杨阳表示，今年英国客户数量大幅增加。 2023年9月5日，伯明翰市议会发布公告，宣布财务破产。 2023-2024财年，伯明翰市议会预计本财年财政赤字为8700万英镑。此后，大批英国中产阶级来到迪拜购房。

随着巴以冲突持续，从去年第三季度到现在，不少巴以富人和中产人士都选择在迪拜投资。杨洋说，她接待过几批以色列客户。

以迪拜为代表的阿联酋核心城市房地产市场连续四年持续增长。

杨阳说，迪拜一半以上的购房者买完房子后都会出租，所以她提供租赁、维修和二手房转售服务。

她查看了系统中的数据，告诉经济观察报，今年迪拜市中心的租金同比上涨了11.11%。即使是最普通的一居室，年租金也在23万-25万元；一套酒店式公寓的年租金可达60万-80万元。

杨阳表示，早期投资者可享受年租金9%至10%的回报。近年来，由于房价上涨，迪拜房产租金回报率有所下降，但核心区仍能保持7%的租金回报率，非核心区可达8%或更高——非核心区房价涨幅不如核心区。速度很快，但租金继续上涨。

20年房价涨跌

每天晚上，伴随着迪拜购物中心（Dubai Mall）喷泉的音乐，用各种语言写成的“Emaar”字样就会点亮迪拜地标哈利法塔，这也成为了迪拜旅游的经典景观。

埃玛尔是迪拜最大的房地产公司之一。它成立于1997年，以其哈利法塔、迪拜购物中心和迪拜码头等标志性项目而闻名。

除了Emaar 之外，迪拜还有其他几家大型房地产公司。达马克地产（Damac ）以豪华地产和高端项目闻名，年收入超过20亿美元；迪拜地产（Dubai ）是迪拜政府旗下的一家房地产开发公司，建造了朱美拉海滩住宅区和商业湾。该公司是迪拜控股集团的子公司。

迪拜的新豪宅区毗邻沙漠，价格往往高达数亿元人民币。新别墅的设计往往以现代风格为主，很多尚未交付的豪华小区也融入了现代高科技元素。

杨阳认为，迪拜房产的吸引力主要在于其政治中立、资本门槛低、政策开放。迪拜调整了房地产投资者的签证制度，使迪拜成为已完成其他地区房地产市场投资并正在寻找新市场的投资者的理想选择。此外，迪拜的房地产市场交易受到较为完善的法律体系的保护。

近20年来，迪拜的房价几经起伏。 2002年前后，迪拜允许外国人在那里购买房产，房价迎来第一轮上涨。然而，2008年全球金融危机期间，房价几乎下跌了一半。 2013年，随着迪拜获得2020年世博会主办权，房价进入又一个上升周期。到2015年，油价持续下跌，迪拜房价进入五年下降期。

2020年，COVID-19疫情对全球经济产生了巨大影响。在此期间，迪拜的房地产市场悄然开始了新一轮的发展。 2021年至今，迪拜也是全球房地产市场表现较好的国际城市之一。

杨阳认为，迪拜的房价与其常住人口数量密切相关。只要常住人口继续增长，房价就不可能下降。 2023年，迪拜官方统计数据显示，迪拜常住人口将增至367万。杨阳说：“疫情发生三年来，迪拜常住人口增加了近三分之一，这也是租金持续上涨的主要原因。”