昨天收到一位老朋友发来的消息，非常靠谱，说一位朋友有一笔可以随时使用的现金，计划年底前在北京购买1-2套房子。物业类型预计为经营性物业（包括但不限于商业公寓、酒店及写字楼等），预计租金水平为当前年租/购价的5%以上，最好有有改进空间，位置最好是五环以内。当我收到这样的信息时，我心里想：如果你有固定资产，每年稳定收益超过5%，又急于在年底前卖掉，恐怕今年会是悲伤的一年，必须割断自己的骨肉来还债。这样的“捡尸”机会，在目前大华负债的背景下真的有那么多吗？

就在昨天，我和朋友们连续会见了三批朋友，我们不同程度地谈论了我们对当前城市更新机会的判断。我觉得可以作为这个问题的一些答案。

第一组是一对老北京人，他们从胡同里开酒店老板起家，现在经营着一家以精品设计师酒店为核心的小而美的非标生意。我问他们如何判断市场。他们表示，国内酒店业基本被华住和锦江垄断。另外，携程等OTC平台会吃掉很大一部分利润，只剩下本地化的优质产品。酒店里还有一些肉可以吃，但是没那么好吃。一个健康的模式应该做成一个复合型的商业，并且将酒店和商业结合起来，打造一个本土化的非标准商业，这样不仅有更大的机会获得好地段的房产（大业主也会关心长期的问题）期限经营能力），同时也提供了良好的对冲自身经营风险的机会。性和商业不仅能为酒店提供配套设施，还能带来良好的调性和变化的可能性。其中一名负责投资运营，一名负责工程和产品孵化。他们实际上在扬州的一座文化遗产建筑的改造中找到了自己的核心竞争力。他们不仅做得很好，而且打通了本土管理者的投资和孵化之间的联系。门，然后就回北京了，没想到却变成了降维攻击。

另外两组都是在798遇见的。一组是在798经营空间20多年的老租户，另一组是从事慈善活动十几年的艺术策展人。前者在与我分享他们的城市更新经验时表示，他们现在看到的机会是IP和AI的赋能。从他们在798的观察来看，艺术赋能空间的想法确实没错，但之前的模式往往比较随意。而宽松，没有形成资产留存，没能调动更广泛的圈子参与，也就是圈子无法打破。他们通过IP方法论的打造，有效帮助园区积累数字资产。同时，有效鼓励更多艺术家和KOL通过数字共创平台（APP）参与共创、传播和利润分享。这样一来，他们与品牌谈合作就能有更准确的数据、更有分量。后者其实有很多顶尖的艺术家，他们有很强的艺术创造力，有环保意识，但他们不习惯商业化（或者有些人厌恶商业化），这就导致了他们的公益活动。背负着沉重的经济负担。经过与他们的一番交流，我发现这又回到了如何利用好文化的话题，一个“无用的目的”。文化、艺术、价值观、生活方式等本身并不是必需的消费品，而是它们是否存在以及如何实现。然而，物业的水平决定了消费水平，投射到空间上决定了溢价资产空间。能否创造租金之外更高的资产回报，就取决于这些无用的努力。

其中一个人问我一个问题：“文化旅游还是旅游文化？”我坚定地回答他：“首先要有能影响人的文化（文学发自内心，转化为行动，所以叫‘文化’。”），大队有基础，区别于大众。灵魂们，如果反过来，先考虑流量，再根据游客的喜好进行文化包装，那就相反了，这就是今天的丽江古城、大塘南锣鼓巷的结局。永夜城市等等，无论再多，失去了本色的虚假繁华又怎能长久，终将沦为庸俗迷，终将厌倦、被抛弃。他们说觉得文化旅游是最需要振兴的一个大领域！我说，就看那些把真变成假的面子项目最好不要碰。总是需要无数的谎言来填补漏洞。为什么要用有限的生命来浪费生命呢？如果你没有思考过你的底层文化，你所做的一切都将毫无意义。 ，这不会有帮助。

最后，我们回到最初的问题：今天北京真的能这么便宜地捡尸吗？我唯一能想到的案例就是年初领展错失七宝万科广场的案例。有几个必要条件缺一不可： 1、项目本身是专家手里做的，没有任何缺陷； 2、转让方确实遇到困难。问题必须尽快解决，只能被迫割肉，哪怕是一心一意； 3、接手交易的人也应该有知识，了解该运营的价值，这样他在接手交易后才能很好地接手运营； 4、接手交易者应财务状况良好，有较好的资产变现能力渠道（如REITs渠道）。有了这样的前提条件，我相信现在正是一批具有专业市场细分能力的“秃鹰”进入市场的时候了。否则，对于那些不懂运营、只知道捡不良资产的人来说，可能会是一个陷阱。 AMC（这样的案例还少吗？）。

最后，我相信北京的房产只要放在对的人手里就不是一文不值。一切问题的根源仍然在于人。只有当人们是对的时候我们才能做到这一点。顺便说一下，如果你确实有符合开头提到的条件的资产，并且急于出售的话，还是欢迎你私信联系我。如果你真的想保命，就不要放弃。先救你的命。只要人还在，就可以还。有未来。