2005年左右，北京一群年轻人跳过房地产公司，一起盖房子的新闻，引起了当时房地产圈的轰动。

他们这样做是为了应对高房价。

他们计算了一下，邀请数百人加入，每人缴纳一定的合作资金，再加上银行贷款，就可以覆盖购买土地、建造装修建筑的费用，节省开发商需要的利润。购买普通商品房时承担。 、广告及销售费用、机构维护费用和项目贷款利息，其最终房价可降低至周边商品房的60%至80%。

这个算法也得到了当时房地产行业人士的认可。但后来，由于财务管理、建筑施工、后期维护等项目的谈判和执行困难，这座万众期待的“大楼”并没有竣工。

图片来源：涂虫创意

然而，近两年，跳过房地产开发商，单独或合伙买地建房的趋势又出现了。

今年，浙江省丽水市、湖南省长沙县、云南省普洱市等地主动规划个人购房小微住宅用地，部分地块已出让。

然而，这种个人买地建房热潮的原因与20多年前的合伙建房不同。多位房地产专家在接受时代周报记者采访时表示，随着房地产进入新常态，大部分城市土地财政大幅缩水，地方政府有动力将部分地块拆散卖给个人购房者在一定程度上填补了空白。土地财政缺口。

他们表示，随着越来越多的小微地块可供选择，将会吸引更多的个人买家参与交易，个人买地建房的现象可能会越来越普遍。

而这种趋势首先会在中小城市蔓延，因为这些地方大多人口总量较小，人口持续外流，人口相对分散。房地产公司不太可能收购大片土地来建造房屋。

另一方面，怀着“回归乡村、住在乡村”的期盼，一些人也把目光投向了自然风光优越的城市郊区或乡村。

但根据现行土地法，农村宅基地使用权不得对外出售。因此，这些群体可能会签订数年的自建房屋租赁合同，或者私下与缺乏法律保护的购房者签订购房合同。一些乡镇也进行了尝试。新市场：通过乡村旅游项目，建设民宿小镇，为游客提供租赁、购地、自建服务……

自建房会成为未来楼市的支撑点吗？

想要拥有一个小院的年轻人打算买地建房

为了拥有自己的小院，80后的小周和丈夫放弃了在长沙市买房，在家乡的宅基地上盖了一栋三层楼的房子。预计房屋的建筑和装修总成本约为100万元。

“我家在长沙郊区，一般开车半小时左右就可以到市区。”小舟告诉时代周报记者，夫妻俩都是自由职业者，不需要通勤上班。他们在青山绿水间的家园上盖起了楼房。不仅满足了全家人的生活需求，还提供了更好的体验。

与小周抱有同样想法的年轻人不在少数，但与小周不同的是，他们中有相当一部分人拥有城镇户口，没有宅基地建房。买一块地是他们拥有一个小院子的首选。步。

小周的房子正在建设中。照片由受访者提供

社交媒体上，有网友分享了自己买地建房的经历，并晒出了在建的楼房，引得网友不断询问：哪里买地，贵不贵？有网友还直接购买了现成的自建房。 ，按照自己的喜好进行了装饰，不少网友纷纷留言“羡慕”。

甚至还有专门讨论筹集资金购买土地和建造房屋的群聊。他们讨论是选择大城市附近还是丽江、大理的乡村。他们还分享各种土地买卖信息和避免陷阱的指南。

在年轻人愿意买地建房的同时，城市也逐渐为个人购房者预留小微型地块。

近日，云南省普洱市思茅区19宗国有建设用地使用权拍卖，其中16宗未能拍卖。出让的3块土地均由个人取得。

从该地块的面积划分来看，可以看出当地政府有意吸引个人购房。公开信息显示，本次出让地块为商品房建设用地，土地使用权70年，面积178至336平方米不等，总起拍价53.4万元至100.8万元。

今年上半年，浙江丽水“试点出让小块住宅用地，业主可利用该土地自行设计建造房屋”引发房地产圈热议。

同样，今年8月，长沙县春华镇也出现了土地分割和出售的情况。公开信息显示，这是辖区唯一试点土地流转（例如：按每缝4米*15米流转，或按亩流转作为科研企业研发总部集中用地），总面积占地约80英亩。 ，该土地性质为城镇住宅用地。

这一趋势正在中小城市蔓延

2005年初，当北京一群年轻人开始一起盖房时，时任中国房地产集团董事长孟晓苏表示，国内外合作建房的情况很多，合作建房的出现是一个现象。房地产市场成熟的标志。这种合作建房不会影响房地产开发，因为他们所占的份额较小。

这是因为，过去城市出售的土地面积往往很大，很少有人买得起。房地产开发商通常是获取土地建房的主角。

然而，随着房地产进入新常态，土地财政萎缩，迫使一些地方政府将重点放在个人购房者身上。

“比如，同样一块地，本来要等开发商买，但现在没有公司收购这块地，就把它分成100块小地块，买到100个人手里。这也可以在一定程度上弥补了土地财政短缺的问题。”

国家高端智库CDI研究员宋丁在接受《时代周报》记者采访时表示，近年来，政府陆续计划出让小块土地。一个大背景是，在房地产发展的现阶段，大部分地区的土地财政都出现了萎缩，而目前没有其他替代财政收入的出现，地方政府就有动力“拆散”大片土地分成碎片以吸引个人买家。

这种趋势将首先在中小城市蔓延。广东省城乡规划设计院总工程师马向明告诉《时代周报》，在此背景下，人口总量较小、人口持续外流的中小城市将更有动力留出小地块用于建设城市。出售给个人或建立伙伴关系的团体。 “由于这些地方人口相对分散，房地产企业不太可能收购大片土地来建房。”

不过，易居房地产研究院副院长严跃进也提醒，为了防止此类案件沦为简单的卖地，当地政府要妥善防止政策偏差，导致土地分散、缺地。诚信。各地可以选择一些符合开发要求、整体开发潜力较低的地块，明确出售给有个性化需求的购房者，因此地块筛选至关重要。

目前，个人购买土地和建房也存在障碍。上述浙江丽水“微型住宅用地试点出让”在引发一波关注和讨论后戛然而止。

近日每日经济新闻跟踪采访指出，丽水小微情节在多次调整规定后被叫停，发布该消息的“丽水人居”微信公众号也被注销。据知情人士透露，暂停可能与超低密度规划有关。

一种说法是，丽水定制低密度小地块出售适合有能力购买的人群，但对于大多数收入群体来说却不够友好。

严跃进告诉时代周报记者，从体量来看，个人买地建房将成为房地产市场的补充形式，但基本不会成为主流。 “对于政府来说，在土地规划允许的范围内，可以根据当地需求大胆去做，同时推动对这一模式的配套扶持政策。”

然而，买地建房的人中，也有普通工薪阶层。在权衡经济成本和居住体验后，他们认为这是一种性价比更高的住房选择。

社交媒体上，有网友出面算了一笔账：在广东某县买地建四层楼的房子，土地、建筑、装修总共花费超过100万元。 “现在商品住宅价格降了，自建房却没有降。每平方米能卖到几千元。”

广州市住房协会专家委员会委员、房地产经济学家邓浩智对此有着不同的看法。他告诉时代周报记者，房地产开发商在建材采购、施工工艺等方面已形成专业化、规模经济。如果个人想要购买设计方案或类似的建筑材料，他们收取的价格往往要高得多。 “所以这种现象（个人买地建房）一定是特殊的小部分，比如一些老村的拆迁改造，或者小集体自己买地建房。”

马向明还表示，目前个人买地建房还是比较想象中的浪漫。

“房地产开发商能够盈利的因素之一就是专业的管理和建设。个人购买土地建造房屋，各种建筑材料，建造过程会消耗大量的时间和精力。很多时候这些隐形成本并没有被所有人认识到。没算。”

他认为，要等到代建、代监等相关服务业成熟，简化个人住房建造过程的难度和人力成本，并形成房产税、房产税等相关税收制度，才能实现政府将土地出售给个人后的长期覆盖。只有降低城市管理和维护成本，个人才能大规模购买土地、建造房屋。

你在哪里买的？

在社交媒体上，任何有关个人购买土地和建房的讨论都无法回避一个关键话题：所购买土地的性质。

很多以自建房出名的博主都会教育粉丝：只有国有土地才能购买，可以像商品房一样转让、交易，还可以用于抵押贷款；集体土地只能与村民交易，其他村的人可以签订私人协议购买。这也是非法的。如果今后卖方想要拿回或者涉及拆迁补偿，买方将得不到法律保护。

这背后涉及到的法律规定是：我国目前所有土地实行社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有制）和劳动群众集体所有制（即国家所有制）两种形式。即集体所有制）。其中，城镇土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除国家法律规定的土地以外，属于集体所有。

我们所说的“买地”、“卖地”，就是买卖一定期限的使用权。土地所有权始终是公有制，不能买卖。

但国有土地与集体土地使用权的买卖存在明显差异。也就是说：所有国有土地使用权都可以在市场上交易；集体土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地。 2019年修订的《土地管理法》将原来“不用于农业建设”的集体土地调整为“可以入市”，其中认定为集体经营性建设用地的土地，其使用权可以出售、转让用于工业和商业。同时，鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地、闲置住宅。

对于农村宅基地和闲置房屋的流转，广西晓宇律师事务所律师郭乃华告诉时代周报记者，农村能够用来建房的就是集体土地上的宅基地。目前，宅基地使用权仅限于本村范围内的流转。如果外国人想在村里买宅基地盖房子，只能私下签订合同。如果后来被拆除或者卖方采取法律行动取回，买方就不受法律保护。 “但你可以签一份几年或几十年的租赁合同，然后在村里租房。”如果你住在房子里，它就受到法律保护。”

基于此，个人有买地建房打算的人，大多关注可以交易、转让的国有土地。如果他们想在乡村寻找一个小院，合法的渠道大多是租赁。

小院图片来源：图虫创意

但由于相关需求，文旅模式中也有集体土地进入市场。

围绕南方一二线城市，50公里左右的一个小镇，近年来建成了由当地村委会发起、一家乡村旅游公司开发的民宿小镇。还推出了“起价2500元租小院”、“起价8.8万元承包宅基地自建房”等多项农业、文化、旅游休闲项目。 。

11月21日，时代周报记者以买家身份咨询该项目销售人员。当问及8.8万元的承包地面积时，对方表示“400-500平方米”。当被问及使用期限时，对方表示“99年”，但当我后来询问如果旅游公司搬走合同是否仍然有效时，对方并没有直接回应。

宋丁表示，当前土地使用权改革是一个趋势。此前不少土地专家、房地产专家都主张建立城市国有土地有偿使用制度，但农民集体建设用地的土地产权（即进入市场产生经济收入）却一直没有得到落实。尚未得到充分保护，应加快推进城乡统一土地市场。 “按照这个方向改革，宅基地只能在同一个村里买卖。届时，无论国有土地还是集体土地，向个人开放使用权将是一种趋势，但前提是设计好价格机制和相关制度。”

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事实上，在1998年《土地法》修改之前，集体土地使用权就可以在市场上交易。土地问题专家黄小虎曾指出，20世纪80年代以后，我国乡镇企业迅速发展。 1987年，其产值超过了农业总产值。到20世纪90年代末，乡镇企业生产增加值占全国GDP的30%。

他认为，当时乡镇企业的快速发展也是集体建设用地市场的发展。

也可以理解为两者同时发生，相互促进。乡镇企业的兴起及其有偿用地的各种尝试和实践，促进了当时集体建设用地市场的形成和发展，后者的壮大不断吸引着资金和企业，也为当地农民提供了成长。 '手工艺作坊。空间是乡镇企业异军突起的重要因素之一。

但1998年《土地管理法》调整后，规定“农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设”。业内人士形容为：可以说彻底关闭了集体经济进入市场的大门。

黄小虎指出，这样做的结果是：一是集体和农民依靠自己的土地产权自主参与工业化、城镇化进程并不顺利。其次，各类建设项目只允许使用国有土地，但其他土地转为国有土地的权限不明确。第三，由于农地大多位于郊区，随着城市的扩张，农地相对容易被低成本征用。

直到2019年土地法修订，其中一项“集体土地可以入市”成为业界公认的此次修订的最大亮点之一。

宋丁表示，在集体土地可以入市的背景下，政策层面也在推动规范农村产权流转交易试点工作。此外，村集体也有发展经济的动力。相当一部分农村土地通过旅游、养老产业等模式进入市场。 ，不过这个进入是非常谨慎的。首先，18亿亩耕地红线必须严守。其次，外村人宅基地交易不受法律保护。 “但宅基地已经以不同的形式逐渐进入市场，未来还会有更多。”城市投资力量以适当的方式进来。”

当然，这是一个漫长的过程。

马向明表示，继续推动集体土地使用权入市具有重要积极影响，但目前存在如何防止个人恶意囤积土地、建立交易价格机制、村集体成员收入分配等问题，并一次性收到土地交易收入后的使用。一旦出现错误和风险，后果将是严重的，需要广泛讨论和反复权衡。

“任何制度的演进都是社会推动的结果。也许这种矛盾（集体土地市场准入受限对农村经济发展的限制）尖锐到一定程度，这次改革就会实施得更快。”