延续10月份的高交易态势，11月份北京二手房网上交易数量创20个月新高。据北京市住建委官网统计，11月份北京二手房网上签约量达18763套，环比增长约8%，环比增长约8%。同比增长约50%。随着市场持续升温，买家和卖家都提出了这样的问题：房价会因此上涨吗？北京商报记者近日走访了解到，在成交量高涨的带动下，业主心理预期明显提升，议价空间连续两个月下降。不过，购房者的热情并未减弱。一些买家选择先签署文件，等待契税政策实施后再完成网上签署。

业内人士表示，“930”新政后，伴随着一系列政策的放松，买卖双方的信心持续恢复。随着成交持续回暖，市场筑底走势开始出现。 12月契税调整实施后，北京二手房将迎来急剧终结。

性价比高的楼盘越来越少

在北京二手房连续两个月成交量高的趋势下，高性价比房源被快速消化。 “高性价比房源越来越少”是不少中介的共同感受。丰台丽泽地区知名房产经纪人卢同告诉北京商报记者，房子是否优质的标准有很多，但最重要的是地段、价格和户型。如果是9月份甚至10月份，符合条件的房子还是很多的。不过，随着近期二手房市场的复苏，一些优质楼盘很快就被售空，符合条件的性价比楼盘确实不多。

这种情况在马连道地区也存在。位于西城市马连岛片区的某龙头机构经纪人赵兴表示，从近期成交情况来看，一套价值超过800万元的108平米房子，仅看了20多分钟就成功签约。 20次，而另一个价格是600元。老小区98平米、价值一万元多的房子，近两个月来浏览量达40多次，却没有卖出去，感兴趣的人甚至不多。

在赵兴看来，之所以有如此大的差异，社区环境和户型在其中起着决定性的因素。赵兴分析，对于购买改善房的购房者来说，房价并不是购房的唯一标准。大多数购房者在更换现有房屋后购买新房，因此购买的房屋类型和社区环境也在参考标准之内。一。虽然两套房子的价格相差近100万元，但贵的一套之所以签得快，是因为户型布局更合理，楼层合适，小区环境更好。

易居研究院副院长严跃进表示，虽然部分地区性价比高、品质房有所下降，但从整体市场来看，购买二手房的选择还是比较充足的，市场上并没有出现大规模的房地产热潮。尽管住房短缺，购房者仍然有不错的选择。

另一方面，需求住房市场依然保持稳定态势。卢同表示，刚需住房的人群更有针对性，要么是为了孩子上学，要么是为了在北京“扎根”。因此，当他们遇到价格合适的住房时，刚需住房的户型和社区环境就会被削弱。所以交易速度也比较快。而且，三环内售价300万至500万元的“老小”房子相对较多，选择空间很大。 “以周二完成的订单为例，买家只看了三遍房子，并与业主进行了价格谈判，当天凌晨就成功签约。最终成交价仅比之前少了5.3万元。”当购房者离开商店回家时，已经是凌晨两点了。”

和硕机构首席分析师郭毅分析，近两个月来，一线城市二手房市场交易量和线上签约均呈现明显增长，市场活跃度极高。所谓的“好房子”越来越稀缺。事实上，这意味着性价比高、价格相对合理、品质好、地段好、配套设施好的房子逐渐被抢购一空。其次，市场上剩余的房屋性价比可能较低，而买家对此类房屋的期望往往源于对卖家最初价格预期高于自己可接受范围的不满。当性价比房被市场消化后，那些原本因价格因素而被购房者拒绝的房子能否成交将成为市场企稳的重要指标。

谈判空间连续两个月下降

“如果低于790万元，就不用来了。”在看房途中，北京商报记者和卢同被业主叮嘱不要浪费时间。陆同无奈的说道，这种情况最近经常发生。今年10月，业主因户型、楼层、社区环境好，将挂牌价提高了20万元。期间，多批购房者与业主进行了沟通，但最终没有成交。

意向者数量的增加也显着提高了购房者的心理价位。卢同表示，上述小区同类型房屋9、10月份平均可售价格约760万元。不过，近两个月来，该房产的浏览量从10多次增加到近40次，业主的心理预期也随之提高。不仅价格上涨，议价的机会也减少了。

在小区的另一套房子里，记者也遇到了议价困难的情况。业主还明确表示，“如果不是急着付新房尾款，挂牌价也不会是现在的价格。”

陆同分析，11月份业主普遍对市场预期较强，但上述两位业主属于个别情况。多数业主仍有议价空间，降价幅度有所收窄。如果说之前是30万元的话，现在可能就只剩下10万元可以谈了。

麦田地产数据显示，11月份北京二手房议价空间下降0.35个百分点。新政后，北京二手房议价空间连续两个月下降。

议价空间减少的背后，成交量的增加和挂牌量的减少起到了关键作用。据北京市住房和城乡建设委员会官网统计，11月份，北京二手房网签量达18763套，环比增长约8%，成交量环比增长8%左右。与去年同期的12,545台相比增加约50%，创下2023年4月以来20个月以来的新高。挂牌数量也呈现下降趋势。据麦田地产统计，与9月相比，11月北京待售二手房中，90平米以下房屋挂牌量下降6.6%，90平米以上房屋挂牌量下降6.6%米下降了6.6%。下降2.7%。

年底即将结束

议价空间并没有浇灭购房者的热情。一些购房者选择先签合同，锁定住房供应，待12月1日契税政策实施后，再完成网上签约。丰台成寿寺某龙头机构经纪人聂远表示，自北京以来，取消了普通住宅和非普通住宅的标准，同时调整了契税和增值税，有意向的客户已来电洽谈看房时间。在此过程中，虽然部分小业主的房产挂牌价略有上涨，但这与契税下调后节省的费用相比微不足道，正好符合买卖双方的预期。

以聂远经手的一套143.94平方米的房屋为例。买家买下这套房子是因为他的儿子即将结婚。契税政策调整前，小业主将挂牌价从820万元提高到825万元。尽管此举一度被认为可能会降低竞争力，但契税政策调整后，购房者作为第二套购房者需要缴纳的契税已从24.75万元下调至16.5万元。因此，经过双方协商，签订了购房合同，并等待12月1日之后的网上签约流程。

严跃进指出，契税缴纳问题导致部分买卖双方担心税费无法退、免，从而拖慢了网上签约进度，导致交易数据滞后。这可能会导致12月交易集中。卢同的中介机构也有类似的情况。至少5份购房合同已完成，后续流程正在等待契税调整实施。

中国指数研究所研究副所长李一峰表示，短期来看，“926”新政的效果比过去更具可持续性。相关政策进一步发力释放改善需求。结合年底房企冲刺业绩，预计核心城市新房销售有望持续。改善可能有助于房地产市场复苏的可持续性。总体来看，市场复苏仍面临诸多挑战。如果各项政策落实到位，房地产有望实现从阶段性稳定向持续“止跌回稳”的转变。

中国城市房地产研究院院长谢一峰认为，税收调整已经正式实施，很多等待网上签约的楼盘都会选择此时发布。这一现象也将导致年末在线申请数量大幅增加，形成所谓的“尾翼”现象。

北京商报记者 王银浩 李涵