距离2024年年底仅剩29天，华润置地+中国海外地产联合出资185.12亿元拿下深圳湾T107-0107地块。深圳一年一度的土地拍卖以“王炸”级地块落下帷幕，总价331.66亿元。 ，成功微幅超越去年的312.5亿。

深圳湾T107-0107地块不仅打破了深圳住宅用地成交史上TOP1的位置，更成为今年全国总价“地王”。 11月29日北京成交的153亿“巨无霸”地块位列榜首仅4天。

9月底一系列政策利好释放后，深圳楼市短期内明显升温。除了年底的“尾调”之外，深圳全年仍是“熊市”，此时的“地王”就显得更加珍贵。

“土地市场优质地块的火热竞拍也将进一步提振市场信心。”中国指数研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示。

中海地产今年1-11月深圳销量排名第一，而华润则是去年的“双冠军”（销售金额和销售面积）。两大央企看似联手，实则对深圳顶级的争夺异常激烈。可以说，最初的抢地决定了一切。中海地产于2023年6月拿下深圳湾超级总部基地地块，豪华物业产品申万酒墟开业后，帮助中海地产在今年前11个月登顶。

《凤凰地产》获悉，华润置地今年将成为深圳湾这座“地王”的运营商，从而解决其两年不拿地的深圳燃眉之急。对于中海而言，未能获得交易资格后，将立即面临“无货可卖”的尴尬境地。

监管调整后价值飙升

“后海还有土地卖吗？” 11月2日，当深圳官方公布T107-0107地块时，连房地产业内人士也纷纷惊呼。

T107-0107地块位于深圳湾后海片区。后海是整个深圳湾开发的第一个总部基地，也是深圳迄今为止最成熟的超级将军区。深圳目前在后海、前海、超总基地设有总部基地，距离不远。后海及其周边地区住宅数量最多，不仅包括深圳“第一豪宅”深圳湾一号，还有居住超过10年的蔚蓝海岸。海景台等，以及楼市高峰期只能通过“摇号”购买的华润悦府。

“这块地块确实品质非常高，南侧面向深圳湾人才园，沿着登良路步行到海边就可以直接到达公园，北侧的公园正在建设中，目前还没有毫无疑问，该区域是深圳未来最值得期待的区域之一，地王的成交也是楼市企稳复苏的有力佐证。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴锐表示。

出让公告显示，该地块要求建设高度不低于200米的“子地标”，限高250米。附近的海能达大厦和北侧的中海油大厦高约200米。竣工后，最近的住宅“ Côte d'Azur”的海景可能会被完全遮挡。

业界之所以对后海地区还有住宅用地感到如此惊讶，是因为此前后海确实没有闲置的住宅用地。 T107-0107地块是在法规调整后获得的。附近还有4块商业用地尚未出售。

深圳素来以“人多地少”着称，但实际调整空间巨大。时任住房城乡建设部副部长倪虹2020年赴深圳调研时，万科原高级副总裁谭华杰在座谈会上表示，深圳是一个“发展速度问题” ”。此外，“写字楼过剩”也造成了住房短缺。供应不足的原因。

近年来，深圳通过监管调整不断推出“垫底”的好产品。可以说一波比一波好。

T107-0107地块位于2号线登良站上方，原为商业用地，与隔壁的空地一样。调整后，分类为二级住宅用地+商业用地+道路用地。登良路将用地分为两部分，建筑面积26.3万平方米，其中住宅17.69万平方米，商务公寓7万平方米，商业1万平方米。利率8.0，起拍价126.52亿元。

第一太平的吴锐表示：“只要2016年后深圳商业用地超过100亿元，任何开发商都赚不到钱。”据他测算，调控调整后，后海“地王”地价上涨了100多亿。

住宅占比超过一半，超高容积率达到8.0（超过深圳纯住宅容积率6.0的上限）。商品房不限价，取消70/90限价。深圳官方再次通过土地给予开发商更多利润空间。 。

去年中国海外拿下的超大地块也是监管调整的结果，也取消了70/90的限制，在限价方面取得了政策突破。然而，它需要建造一些可以全年自给自足的出租房屋。今年，后海这块土地不需要任何配套建设，所有可整体出让的商务公寓均可改造成同面积的酒店。这意味着开发商可以为后海地区引入另一家顶级酒店。

“这块地肯定比去年中国海外拿下的好，周围环境不够好，拥挤，没有居住氛围，都是写字楼，这块地旁边就是一栋像这样的楼房。”深圳湾一号，旁边就是我们华润商业、体育场，还有深圳湾海景。”华润置地深圳的一名员工告诉凤凰地产。

“当然我们更看好后海。”华润置地深圳公司一位高管告诉凤凰地产。

“T107-0107地块地理位置优越，当地政府确实需要拿出一些底蕴才能拿到土地出让金。另外，最近土地出让模式进行了改革，减少建设和价格限制，取消普通住房和非普通住房标准，这意味着将建设权和定价权都“交给开发商”。说， “过去考虑到各种限制，真正优质的项目相对较少，市场需求也很大。大地块可以打造真正改良型的高端社区，提高社区的服务能力，这块地块的利润率可能会很高。”

“取消地价限制可能有利于稳定房价、稳定预期，有利于提高优质地块的成交溢价率，从而支撑房价预期。”中国指数研究院深圳分院孙红梅分析。

华润土地交易

《凤凰地产》从华润置地深圳公司内部获悉，与此前深圳业界的猜测不同，T107-0107地块将由华润置地运营，不会再出现第二个“深圳湾九旭”。 ”在后海。中海地产深圳公司的一名员工告诉凤凰地产：“如果领导要求我们保持安静，我们肯定不负责。”

从两家公司的对外宣传也可以看出，中海地产12月2日在其官方微信推文中仅宣传其在北京和上海的拿地事宜，根本没有提及中海。 12月2日晚，华润置地发布《深圳后海品牌形象更新》，定位为“世界客厅新形象”。宣传材料制作精良，明确准备了很长时间。视频展示了华润置地在整个后海区域的品牌形象。开发成果包括“春竹”办公楼、“春茧体育场”、深圳湾人才园等。

与中海去年收购的超大型地块相比，T107-0107地块的开发并不容易。

从建设角度来看，申万酒旭将于2023年6月拿地，预计2027年交房，周期将长达四年，开业时间为拿地后一年。华润置地运营的后海地块高度限制为250米，强制要求最低为200米。超高层建筑的建设周期已经比普通建筑更长。后海地块比中海申万九旭高出50米。

不过，上述华润置地深圳公司高管透露：“这块地块的建设工期不会比申万九旭长，现在很难说开盘时间，最重要的是我们一定要做出好产品。”

从产品设计中最显眼的景观来看，后海“地王”与神湾酒墟的相同之处在于，较低的楼层会有明显的遮挡物，但建筑物之间的距离比神湾酒墟要宽得多。然后是公寓的大小。近年来，深圳的豪宅产品几乎全部设计为面积在180平方米以上的大户型，而申万九旭则从190平方米起。如果按照这个思路，后海土地上设计的住宅产品总价将轻松达到2000万起。目前，深圳2000万起的豪宅销售并不像上海那么火爆。申万酒旭尚有少量未售出库存。深圳湾还有价值超过2000万元的深圳湾豪宅在售。南部开工建设的蛇口中信深圳湾预计2025年底开业，可能与这块地块的时间重合。

过去几年，华润置地成功开发了深圳大冲村润府、后海悦府等热门豪华豪宅产品，以及后海瑞府等公寓。其顶级奢侈品产品也值得期待。

然后就是最关键的定价问题。深圳历史上总价超过百亿的地块有8块。这几乎就是这片土地的核心了。它的底价表面上排名第二，但实际上可以达到顶峰。这是因为历史上的“地王”太浩剑岗山地块原本是两块出售的。一块土地每平方米超过7万元，另一块则每平方米不到6万元。如果综合计算，后海“地王”70388元/平方米的楼面价超过了剑岗山地块的综合水平。

但事实上，这块土地的溢价率并不是很高。经过招商蛇口和“华润+中海”联合体近300轮竞价，溢价率不到一半，为46.3%。 “没能做到200亿+的售价，可以说是招商蛇口的责任。”一位熟悉深圳土地交易的业内人士调侃“凤凰地产”。

从华润置地准备的宣传视频以及招商蛇口的低价报价来看，招商蛇口此次入局更注重“参与”。

事实上，招商蛇口的“财力”未必能接手这个“地王”。其公开财报显示，2024年前三季度，招商蛇口归属于母公司的净利润同比下滑30%，仅为26.01亿元，连华润的三分之一都不到。置地上半年归属于母公司的净利润。前三季度达到中海地产销售额的三分之一。

看上去像是一次拿地合作，但实际上更像是华润置地与中海在深圳市场的又一次竞争。自从获得交易权后，华润置地一下子解决了深圳两年拿不到地的困境。 2023年对于深圳华润置地来说是“大年”。全年推出 11 处房产。由于前两年没有在深圳拿地，2024年突然没有楼盘推出。 “我们一直在确保今年下半年交付房产，如果拿不到土地，明年就卖不出去。”上述华润置地深圳公司员工表示。

中国海外地产也面临着同样的问题。继申万九溪之后，中国海外也“无货可卖”。 “神万九溪只剩下几件了，我们已经快缺货了，现在正在控制流量。”上述中海地产深圳公司员工透露。

今年，深圳仅出让5块住宅用地。除最后一块共同收购的土地外，前四块土地分别落入中建一品、保利地产、深圳地铁、深圳天健地产手中。

2025年谁将最终坐上深圳房地产销售第一的宝座充满悬念。