而这次被拿出来主要是因为上周日看房的人多。

15202人

确实，这一天是12月1日，但整个11月，看房的人数从未如此火爆。

我将分三步解释这里的风格。

首先，链家的日均看房人数在5000到8000人之间。

分摊到月平均日观看次数，大致数量如下

看完这些数据你就明白了。

因为看这种看房数据最好的办法就是拆开看，即工作日和周六日看。

如果工作日还有时间看房，那么周六周日，肯定会有更真诚的一群人带着家人来看房。

如果这样细分的话，就会发现平日里看房的人是很少的。

真正的大事是在周六和周日。

你会发现，当你来到大头看房的时候，市场的真实温度就出来了。

也就是说，上海二手市场的看房热度在11月份不仅没有减少，反而达到了全年最高值，也是近两年来看房数量的最高值。

如果你还有兴趣，我可以扩展数据。

由于链家房源和交易市场占有率较高，看房人数的波动可以反映市场情况。

那么如何根据城市看房人数的基本面来进行检验呢？

你还记得链家的平均交易市场份额是25%吗？

由于看房人数/交易量保持较高的正相关性，几乎为39/1（这个数据后面会提到），链家的交易市场份额也可以用来衡量看房人数的市场份额。

也就是说，如果用链家的交易市场份额来拉动全市的交易量

那么还可以利用这个市场份额，通过链家看房数来推动全市看房数。

所以我把链家的月成交市场份额带入了这次看房。

你会看到，每周六、周日，我们吃喝玩乐的时候，二手市场就很活跃，有近四万到五万人看房。

当然，这些只是估计数据，但最重要的不是绝对数量，而是相对数量的波动。

今年11月看房人数遥遥领先

让我惊讶的是，你会发现今年6月看房的热情并不像今年11月那么高。

而11月是9月29日新政后的第二个月，甚至不是第一个月。

这种热量的持续存在对我来说有点奇怪

这也是让我觉得疯狂的地方

这个冬季的看房热情其实比新政正月5月27日天气宜人的时候还要高。

我们常说链家的转单，就是网上签单之前的数据。现在看房的人数实际上是调拨单之前的数据。而这样的看房数据，就是我认为明年12月值得期待的数据。

02

当然，从看房人数的数据中还能看出更多的东西。

但需要连接

例如，每月新挂牌数量/浏览该房产的人数

这里我们使用每月新上市数量，它与库存量不同。新上市的数量就是市场的流动性。

新房源/浏览量是类似于租户比例的数据

通过观察新的变化，你可以看到一些趋势，比如未来房东出售房子会有多容易。

可见，即使10月份销售较快，但新房源增加速度也会较快，导致房屋销售困难。

不过，11月份新房挂牌速度明显放缓，看房人数再次激增。

来到了年内数据的低点，这类数据越低，意味着市场上的住房竞争已经变得不那么激烈。

可以说，11月甚至12月上半月都是房源快速售空的时期。

连接的第二个维度是结合看房人数/交易量（类似于成交率与看房量）

在这里你可以看到市场上顾客的心态

你会发现客户在九月份最为观望，并在十月份开始迅速完成交易。

11月份，节奏再次开始放缓，这意味着客户交易量增加的同时，客户相比10月份变得更加犹豫。

由于选择了链家看房数，所以这里的交易也选择了当月的链家交易数。

但2024年整体水平仍处于较低水平，这意味着客户购房意愿较高。

总体来看，市场仍处于快速降温的窗口期。

03

为什么会有这么多额外的看门人？

为何新政调控两年后10-11月能实现终极看房数据

其实我很理解十月。毕竟，其中包括外环线以外的单身人士一年内可以买房的硬核政策。

让我不解的是，11月份的数据持续火爆，甚至更加火爆。

所以我把每天看房子的人数数据分解了。

现在发生了一些有趣的事情

确实，每次新政策出台后，都会有新的人进来看房。

2023年9月和12月、2024年1月和5月都是如此

5月27日新政后首月，链家日均看房人次为7388人

这相当于每天有29,600人在城市看房

9月29日新政后第一个月，链家日均看房人数为7627人，相当于全市每天看房人数为3.05万人。

这些都是看房人数的高峰，但这个高峰却存在裂缝。

10月26-27日周末，链家看房人数恢复到万余人的状态

也就是说，10月底，二手市场看房的人数原本是要下降的。

但一周后，即11月初，该数据再次上升。

并且每周都保持在高位

我知道11月会有很多补丁，所以我开始比较政策和看房的人数。

结果，这一比较表明，每次新政策补丁后，房屋检查的数量确实会保持在较高水平。

而这种会议+新政策的模式也带出了

即使是近两年周六周日看房人数的最佳数据，这也让我们看到政策有点像吃饭。

有时少食多餐可能是个好主意

04

最近在看一本关于链家内部会议的书

截至今天，我们为大家输出的看房人数、议价空间、市场份额等数据均来自链家近十年前的数据布局。

不知道你听完之后有何感想

就在我今天看到各个媒体争夺单一交易数据的时候，链家的数据已经从系统层面提供了像今天这样的全局数据，而最有价值的是，真实的

正是因为这样的数据架构，才逐渐从幕后走向前台。

我们购房者不会被各种乱七八糟的数据误导。

而这或许也是我们数据稿件写作的初衷

是为了让购房者和房东在喧嚣中听到一丝真理。