观观网再次见证了越秀从拿地到入市短短2个多月的速度。

据安居客APP显示，广州越秀云悦将于12月7日星期六正式开业，这是广州首个产品，使用率达到130%。

12月6日，观点新媒体致电该机构询问该项目时，该机构表示不再接受新客户。 “目前订阅数量已经达到600多，销售中心昨天关闭了订阅通道。”

越秀有多快？为什么质押率可以高达200%？

今年9月30日，越秀地产经过24轮竞价，成功击败绿城，以溢价拿下白云区一新路以南地块，最终成交价9.8亿元，也就是现在的越秀云悦项目。税率为13.3%，相当于楼面价29900元/平方米。

拿下土地后，越秀地产迅速规划建设。一个月时间，11月6日，越秀地产样板房展厅正式开业。当时，小区大门已经盖了一层，规划的三栋楼也已经打好了地基。随后12月4日，该项目也取得预售证，将于明日开售。

我们来具体看看项目规划。越秀云悦项目规模较小，总面积仅4.7万平方米，建筑面积6.7万平方米。面积较小，可规划的建筑很少。只有3栋楼，规划320个单位，2部电梯，5个单位，共22层。

该项目只有88平方米和105平方米两个面积段可供选择，均为四居室设计。建筑采用挡风玻璃布局，确保每个区域都朝南。 88平米户型以东南、西南向为主，105平米户型则有南北对流、东南、西南向可选。

越秀云悦项目之所以获得如此高的认购率，与其地理位置有关。

该项目属于白云区京西板块，位于白云与天河交界处。项目东侧为沙太南路，北侧为益新路。项目两侧主干道连接广州城市中轴线大动脉——广州大道北。从小区开车到天河北珠江新城仅需20分钟，不堵车。

交通及地铁方面，项目距离三号线梅园地铁站949米，步行14分钟。沿现有3号线和正在建设的18号线北线，这已成为天河连接白云乃至机场的必经之路。也是白云至天河的重要就业线路。

同时，该项目除正在建设的18号线北延线外，还紧邻规划中的26号线、29号线交汇处的京西路地铁站。

在商业学校配套方面，该行业已达到一定的成熟度。一公里内有广垦一号商城、信达金茂广场等，三公里内有梅花花园广场、嘉鱼太阳城广场等。此前，越秀云悦已正式宣布，其建设的学校将隶属于越秀云悦。培英集团管理层。

再者，越秀云月的高关注度还与其超高的实用性有关。

根据出让方案，出让规定阳台比例为25%。如果设计得当，机组利用率可达120-130%。据目前了解，该项目实用率可高达130%。

目前广州能达到130%使用率的新品只有四款，越秀云月就是其中之一。另外三块是南沙5号和-6号地块，还有保利前段时间拿下的天河面粉厂地块，不过都已经挂牌了。

俗话说，万事俱备，只欠东风。现在市场对越秀推出的盲盒价格充满期待。

据市场消息，该楼盘售价为5.5万-6.5万每平方米。据中介人士透露，开盘价可能会更高。 “这样的话（认购率为200%），我估计价格可能会达到6.8万到7万左右。”

不过，市场对于这个价格的认可度并不高。意向购房者认为，如果价格超过6万/平方米，他们更愿意在天河区购房。据观点新媒体了解，天河北目前在售的世纪金源·天河园珠项目均价为6.18万/平方米，三至四房户型91至182平方米不等。

此外，有市场人士认为，该楼盘靠近沙达路和广州大道。一方面高峰时段会出现交通拥堵，另一方面噪音也难免受到影响。只有3栋楼，小区舒适度比较欠缺。该物业目前预计2027年3月交付，装修及入住需要较长时间。

从另一个角度来看，与近两年出售的梅花苑地块相比，该地块的价格仍然具有较高的利润空间。

目前在售的周边项目越秀天河、悦府，2022年7月拿地楼面价为5.08万元/平方米，目前销售均价达到8万元/平方米。 2023年10月，中国铁建、招商蛇口、隔壁的西牌天合旭拿地时，楼面价为5.27万元/平方米，目前售价为7.9万元/平方米。

与定位为刚需产品的越秀云悦不同，上述两处楼盘均为改良型住宅。两处房产最小面积分别为108平方米和120平方米，总起拍价超过700万元。

对于即时需求的产品，买家更关注其未来的转售价格，以便于更换改进的产品。

市场专业人士表示，毫无疑问，该项目周边配套已具备一定成熟度，但该板块仍缺乏“想象力”。

根据白云区发展规划，白云区重点发展方向是沿地铁2号线飞翔公园地铁站至嘉禾望岗站中轴线，发展白云新城、设计城、嘉禾望岗三大板块。然而，白云山就像一道天然屏障，将同属于白云区的靖西、同和、开发三大地段相互隔离。

在白云区的规划中，京西板块暂时不谈，天河跨线也是如此。天河区原本是沿着城市中轴线从南向北发展的，从天河北到珠江新城。目前天河区主要沿沿江路向东扩展，旧天河似乎早已被遗忘。

据安居客APP显示，2022年广州京西地段二手房均价为5.7万元/平方米，2023年为4.67万元/平方米，最新均价为4.32万元/平方米。

基于此，明天越秀云悦能开出多少价格的盲盒，市场认可度如何，还有待观察。