大河报·余视频记者 陈军

今年11月，郑州二手房交易成本将再次降低——对于那些想出售未还贷款房产的人来说，不必先筹集资金还清贷款。 “转让加抵押”交易模式将在郑州全面推行。

●“担保转让”有效降低二手房交易成本

10月13日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市金融工作局等七家单位联合下发《关于印发现有土地出让实施方案的通知》郑州市有押金住房》（以下简称《通知》）。

《通知》明确，今年10月中旬，郑州将实现继承（遗赠）、离婚、财产分割，或婚姻存续期间购买住房增加配偶的现有房屋“押金过户”作为共同所有人；今年10月底前，现房买卖将实现“押金转让”；今年11月起，“押金转账”模式将逐步全面推广。

通俗地说，“带押转让”是指卖方在出售房屋时无需还清银行抵押贷款，即可出售房屋并转让所有权。按照传统的二手房交易模式，如果要交易使用抵押贷款的房屋，需要“先赎回房产，后过户”。

现实中，无论是卖方自筹资金，还是买方垫付资金“赎回”房产，都会占用大量资金。如果为此寻求社会“过桥资金”，交易成本将会大幅上升。以目前郑州市场为例，常见的“过桥”利率约为“千分之1.5”，按日计算利息。例如，卖房者借100万元资金“过桥”，每天产生的“过桥”费约为1500元。时间越长，成本就越高。

“这项政策带来的最直接的好处就是有效降低了买卖双方的资金成本。”郑州二手房中介从业者郑女士说。

●业内人士：银行业改革将再度推进

除了有效降低资金成本外，“压缩时效、提高效率”也是不少业内人士对“押金转账”政策带来的好处的共同认识。

据了解，按照传统模式，二手房交易双方需要经历的主要步骤是：卖方与银行约定提前还款时间、买方与卖方商定谁来付款结清贷款，然后筹集资金解除抵押并办理交易过户。买方重新设立抵押，并在不动产登记部门完成过户登记后，买方银行释放贷款，卖方最终可以获得剩余货款。

“整个二手房买卖的过程，最多需要半个月，多则一个月、两个月。”上述二手房中介机构从业人员郑女士说。

“坦白讲，在提高房产交易效率方面，政府层面的优化改革已经到了‘天花板’，转让、抵押等常见业务当天就办完了，可以立即收款。”更大的空间需要银行等金融机构不断优化。 ”一位房地产业内人士向记者解释，虽然行政服务大厅的房屋过户时限已经“当天结算”，但对于买卖双方来说，预约办理房屋过户是有“前提条件”的。 “银行贷款还款、等待银行扣款、预约抵押面谈环节”往往需要交易双方等待一个月甚至更长时间。

值得注意的是，2016年至今，郑州乃至河南开展了一系列改革，包括在银行设立不动产登记便民服务点、使用不动产登记电子凭证（抵押权）等。 ），并实现与银行的直接系统连接。人们称之为“一场由不动产登记引发的银行业改革”。

“我们有理由相信，‘担保转移’的实施将引发银行体系新一轮改革，有助于再次提高住房交易和抵押贷款的效率。”上述业内人士表示。

●银行从业者：新政策将营造行业良性竞争

记者从某商业银行个人贷款部获悉，该行已推行“买卖双方贷款同行办理”的“担保转账”业务。

记者还了解到，虽然全国部分城市已经开始实行“担保转账”，但目前办理的业务大部分仍属于“买卖双方贷款由同一家银行办理”的类型。对于银行间交易，二手房“押金转账”的做法尚未开始。

“银行间业务真正发展起来后，给老百姓带来的便利才能真正体现出来，银行之间也会形成良性竞争。”某商业银行个人贷款部负责人告诉记者，“同业间开展‘担保转账’，对于银行来说，可以视为‘客户留存利好’，一旦跨行办理，意识到这一点，就会迫使各家银行推出更好的服务来吸引客户，最终获利的还是客户。”

对于银行间“担保转账”政策的落实，记者注意到，《通知》在各职能部门的职责分工中明确：财务管理部门要共同整合银行间跨部门、跨层级事项。 “担保转让”业务流程。拉直工作连接；协调金融机构开展“担保转账”相关业务，指导金融机构制定“担保转账”业务金融服务流程，明确业务规则和办理时限等。

采访中，多位银行从业人员也向记者表示，实行“担保转账”对于保障银行资金安全、提高不动产登记部门登记安全性所发挥的积极作用不可忽视。 “人们利用伪造的银行结算凭证‘解除’抵押贷款，然后将房屋出售给他人或重新抵押牟利的现象并不少见。”郑州一家银行的业务经理表示。

记者了解到，在全国已实施“担保转让”政策的城市中，各城市均采取担保、公证提款等方式确保交易和抵押安全。

记者从郑州市不动产登记部门获悉，在实际操作中，除上述城市的做法外，郑州还将采用不动产过户通知登记和抵押通知登记及过户的“双通知登记”并行注册提供“安全转移”又增加了一层保险。

不过，据记者了解，担保、公证押金等都需要一定的费用。

对此，有业内人士指出，政策实施后，将允许符合登记担保、资金担保等要求的各类市场化担保措施介入“担保转让”具体业务，充分发挥市场的调节​​作用，通过市场化的方式取消较高费率的担保模式，让广大购房者和各类出售住宅、工业厂房的市场主体享受到更加优惠的待遇。

“比如，为了争取贷款客户，银行可能会提前垫付担保费，或者推出同行间相互认可的较低利率的担保措施。”业内人士表示。

★视图1：

新政助力四季度房屋交易市场活跃

郑州推出“押金转让”二手房交易模式的原因是，一段时间以来二手房市场人气不足。

壳牌研究院今年6月发表的一篇分析文章，用“低修”一词来形容今年二季度的二手房市场。该院最新监测数据还显示，8月份，50个重点城市二手房市场活跃度较7月份疲软：70%以上城市二手房成交量环比下降本月，70%的城市房价环比下降。

在此背景下，不少业内人士也期待“带房转按揭”新政策可能会给二手房市场带来复苏。

“这项政策应该说是今年各地为促进房地产市场健康发展而采取的众多政策之一，包括按揭转让、系列交易、解除限购等政策，将有助于激活业主积极挂牌出售二手房。上海亿居房地产研究院院长严跃进认为，这一新政策的实施将有助于提振市场。

他进一步解释说郑州二手车过户，二手房销售信心和活跃度的增强，对于购房需求尤其是改善型住房需求的释放具有积极作用。对于活跃四季度住房交易市场、促进房地产企业新建住房项目销售起到非常重要的作用。

★视图2：

新政策将提高资金流动性和使用效率

一些业内资深人士认为，除了给房地产市场本身带来利好之外，房地产市场的“转按揭”政策，客观上可能对房地产领域以外的经济发展起到促进作用。

“主要体现在资金流动性和利用效率的提升。”上述资深人士告诉记者郑州二手车过户，按照传统的交易模式，无论是卖家自筹资金解押，还是购房垫付资金解押，总有一笔房子里的资金。在交易周期内，由于使用了质押，导致流量停止。

“‘存转’消除了这笔资金的使用，让资金继续在其他领域发挥作用。从宏观上看，这一政策客观上加速和提高了资金的流动性和使用效率。”