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2024年注定是决定房地产市场新方向的关键转折年。

2021年以来，房地产市场开始了前所未有的大调整。经过三年多的市场下滑，这次调整已经到了“重大拐点”。

2024年9月26日，中央政治局会议首次提到“要推动房地产市场止跌企稳”，还强调“商品房建设要严格控制增量、优化结构”。 “存量、提质”，为房地产市场指明了方向。

事实上，从“517政策”到“926政策”，从中央到地方政府，2024年房地产各个维度的支持政策都在重构。

但从市场表现来看，2024年城市、板块、产品线之间的市场分化仍将加剧，政策“支撑”楼市新方向，但短期楼市仍存在诸多不确定性。

这一系列的表现、分化、变化、转型，是构建房地产开发新模式的必要过程。

那么，对于常州来说，2024年全年有哪些“变迁”呢？我们应该如何想象未来？

岁末年初，克而瑞常州房产评估推出“革新创新——2024常州房产年鉴”专栏。

我们将从多个章节来总结2024年常州楼市，并寻找2025年的市场走向。

此外，2024年也是常州“万亿城市重启”的开局之年，也迎来了城市能源水平和城市建设的新变化。本年鉴也将带大家回顾2024年常州的高光时刻。

本文为本专题的“宏观政策篇”。

房地产市场低迷第三年，政策迎来“重大转折”。整个2024年，房地产配套政策将几乎全面重构。

从国家层面来看，“517新政”拉开了政策转向的序幕，“926政策”成为行业转折点。与2023年相比，政策力度和频率明显增加。

从常州来看，除了跟进宏观政策落实外，地方政策也在积极调整。 2024年一季度落户政策放宽，常州版优质住房标准公布。二季度房地产新政策将出台，涉及不再建设安置房、优化人才购房补贴等12项措施。

2024年底，一次高层会议定下了基调。 2025年，重点围绕“继续大力推动房地产市场止跌企稳”等五项任务，推动构建房地产发展新模式。

本文从政策角度对常州房地产市场进行年终盘点，以期对2025年的行业走势进行简要展望。

宏观政策全面调整

2024年，房地产政策将从纾困转向综合救助。现有政策落地加快，增量政策不断增加。无论是政策力度、出台力度，还是实施速度，都远远超过历史上任何时期。

上半年主要是通过不断优化现行体制，完善房地产业发展新模式。

3月份，两会定调房地产政策继续优化，方向不变。在月底的全国人大常会上，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。 4月份的政治局会议强调，要统筹研究消化存量房地产、优化增量住房政策。

5月份的国务院政策吹风会正式启动了去库存重大举措，这也为随后房地产政策走向的转变做好了铺垫。

5月17日，中国人民银行降低首套房、二套房首付比例，取消全国个人住房贷款利率下限，下调住房公积金贷款利率。

随后，各城市纷纷跟进并落实这一政策。 5月18日，常州下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点； 5月28日起，常州首套房、二套房贷款最低首付比例分别调整为15%、25%。此后，商业贷款利率也进一步下调。

这波新政出台后，热点城市新建房、二手房出现零星复苏，但复苏势头迅速减弱，政策效果适度持续。对于常州来说，517新政并未对楼市产生明显的刺激作用，市场观望情绪依然存在。

时间来到2024年下半年，政策力度和频率都有所增加。

9月26日2025年房地产土地政策，中共中央政治局会议首次提到“推动房地产市场止跌企稳”，成为行业转折点。

随后10月，国务院新闻办公室会议发布“四取消、四减少、两增加”组合，继续给市场“加火”。其中，“四取消”政策实际上贯穿全年。比如在常州，政策环境本来就比较宽松。 2023年限售全面解除后，基本没有抑制性的行政措施。

11月份，宏观政策继续发力，主要涉及三个方面：一是自然资源部出台各类利用专项债券收购存量闲置土地的细则。 2、财政部、税务总局、住房城乡建设部出台税收优惠政策，包括契税调整以及取消增值税、土地增值税优惠政策普通住宅和非普通住宅标准。 3.城中村改造已扩大到近300个地级及以上城市。

可见，下半年的历轮政策不仅是继续落实现有政策，更是通过增量政策拉动需求、保护实体。

目前，限制住房消费需求的限制性政策已基本解除2025年房地产土地政策，房贷利率和首付比例降至历史低位，住房交易税全线降低。与此同时，城中村改造、存量住房、闲置土地收储等供给侧政策正在加快落地。

在这些政策的支持下，各项市场指标均出现明显改善和企稳迹象。例如，常州新房市场第四季度的活跃度也有所增加，成交量小幅收尾。

常州地方政策聚焦“去库存”“调结构”

在“消化存量房地产、优化增量住房”的主基调下，常州还出台了2024年一轮房地产新政策。

6月13日，常州市房地产开发和房地产市场调控联席会议发布《关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，共包括12条措施，包括降低首付比例、降低贷款利率、增加公积金等。支持和优化人才购房补贴政策等。

其中提到的两个“不再”——“不再新建安置房”和“不再新增供应普通商品住宅用地”，均为首次提及。

这两个“不再”也是常州“打造房地产开发新模式”的尝试。

首先，“不再新建安置房”，不再新增安置房用地供应。这一举措的核心是去库存。

暂停安置房用地供应，是为了从源头上控制总量。通过收购商品房作为安置房，将安置需求纳入新建住房市场，在一定程度上消化了楼市库存，平衡了供需关系。同时，还叠加“房票”等措施，在去库存的基础上满足被征收人多元化的居住需求。

其次，“原则上不再新增普通商品住宅用地”，这是结构调整的重要内容。此举的重点不是“不再新增”，而是“普通”二字。这意味着未来常州商品住宅用地供应将以改良型（优质）住宅用地为主。

典型的例子是金陵2024年拿下的中物宾馆东侧地块，容积率仅为1.1。从设计方案来看，该项目拟建设26栋，其中24栋为层高2-6层的住宅。可见，未来建设的产品很可能是别墅+平房，而且以别墅为主。

除了613政策外，在提升住房品质方面，2024年上半年，常州先后出台了《常州市优质住宅规划管理实施意见（试行）》和《常州市改善型住房规划管理实施意见》 《意见》（征求意见稿），为“建设好房子”提供政策支持。

展望2025：持续发力推动房地产市场止跌企稳

那么展望2025年，房地产政策将如何发挥作用？

2024年底，高层会议已经指明了方向：继续努力推动房地产市场止跌企稳。

会议对2025年重点任务进行部署，重点做好五项工作：

（一）继续努力促进房地产市场止跌企稳。

（二）推动房地产开发新模式建设。

（三）大力实施城市更新。

（四）打造“中国制造”升级版。

（五）建设安全舒适绿色智能住宅。

从工作内容来看，2025年主要是继续有效落实现有政策，从而推动房地产新模式建设。

一是着力释放需求。

坚决落实“四取消、四减、两增”现有和增量政策，大力支持刚性住房和改善性住房需求。加大城中村和危房改造力度，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。

事实上，常州在城中村改造方面已经走在了前列。

2025年，常州还计划实施5000户以上城中村改造。今年的民生工程涉及40个城中村改造，同时全面推进房票安置。此外，同步开展城中村自主更新试点，并以2024年3个试点村为基础，力争形成启动一批、实施一批、预留一批的滚动推广模式。

△大东村-陈家塘独立更新区效果图

二是着力改善供给。商品房建设要严格控制增量、优化存量、提高质量。

从长远来看，要实现房地产市场平稳健康发展，必须回应“群众关切”，积极推进“建好房子”和商品房销售制度改革。

在常州层面，虽然整体购房环境已经非常宽松，但仍有进一步改善的空间，比如推动新房以旧换新、提供购房补贴等。

总体来看，2024年房地产扶持政策将全面重构，各项宏观政策已基本“触底反弹”。整体购房环境较为宽松，这也给常州楼市带来了一段时间的波动。

2025年政策着力重点将主要放在已出台政策落实上，多措并举逐步改善市场供需失衡导致的房价预期下降趋势。我们也期待今年政策继续推进，助力常州楼市重拾信心，打造房地产新模式。

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