北京市场总体平稳，未出现大起大落；海南多重调控政策收紧后，“房价不再那么虚”；西安以往千人抢房的局面正在改变

8月10日，福建厦门，湖滨中路的一栋新楼。图/视觉中国

中国大概没有一个行业像房地产行业一样，任何风吹草动都会引发热议。近期，万科高喊“活下去”，多个楼盘打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……房地产市场迎来新一轮“忙”，可这“忙”中却刮起了“秋”风。

新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县等6个地区作为调查样本，力图还原市场本身的逻辑以及各个环节相关个人的感受。

作为一线城市的代表，业内人士认为，今年北京市场整体保持平稳，部分地区成交量好于2017年。在厦门、海口、西安三个城市，政策调控下市场降温，表现各异：在成交量下滑的背景下，万科的“降价”体现了厦门房企的焦虑；在海南，还有中介，西安当地居民终于不用像打仗一样“抢房”了。

在武汉楼市升温的过程中，“茶费”的灰色产品应运而生。一些购房者因为没交“茶费”而“买房”失败。值得注意的是，近两年一二线城市楼市降温的同时，一些小城市的楼市却出现升温。在豫东的一个五线小县城海口房产新楼盘信息，以往大城市里常见的“住房竞争”正在上演，不少新楼盘分秒必争。

城市样本 北京

价格波动不大，部分地区成交量好于去年

“今年房价总体比较稳定，部分地区有小幅波动，但没有大起大落。”北京多位房产经纪人在向记者总结2018年至今的市场时一致表示。

丰台第一经贸区的一位房产经纪人表示，今年年初，该区的平均房价约为7.2万元，现在已降至6.7万元左右。

记者居住的劲松地区有一个小区建于20世纪80年代。 3月17日新政前，小区二手房均价接近7万元。今年年初，该小区均价在6.1万元左右，近期则在5.9万元左右。 “从年初至今，房价一直比较稳定，略有下降。”社区链家中介说。

也有部分地区房价小幅上涨。 “通州环球影城附近的房价上涨了4%至8%。加州小镇等新社区的价格上涨了8%左右，一些老社区的价格上涨了4%左右。”通州环球影城片区的一位经纪人表示。

记者查询该地区的成交记录显示，今年3月，加州某小镇一套一居室的成交价超过220万元，目前一居室的价格为超过250万元。

多家机构数据显示，市场成交量表现并不理想。中原地产公布的数据显示，9月北京二手房签约15283套，较8月淡季仅增长1.61%。 9月，北京住宅新签约2944套；前9个月，新增商品房网上签约16387套，几乎为历史同期最低。

中介人的感受也印证了这一数据。

“我们店里有12个人，现在每个月的交易量有五六台。2017年3月17日新政之前，我们店的月交易量在10到15台之间。”马驹桥地区一位中介人士表示。 9月出台的公积金政策也给“金九银十”蒙上了阴影。 “政策收紧后，我们门店的成交量下降了10%左右。”

不过，也有房产中介表示，2018年市场成交量较2017年有所改善。

据上述通州环球影城片区的中介介绍，他所在的店今年以来每个月都能卖出八九套，行情不好的几个月就卖出三四套。 “9月份售出4套，略低于平时。”

该中介还表示，“今年的成交量虽然不像2016年每月卖出20多套，但也不像2017年那么冷，这只是正常的一年。”

第一经贸区的中介机构也有类似的看法。 “今年以来，丰台地区二手房月成交量在400套左右，5、8月高峰期，月成交量在600套左右。与2016年相比，市场活跃，月成交量约600套，成交量约800套，较近七月约200套的成交量下降一半。 “今年市场成交量呈上升趋势。”该房产经纪人解释说，2017年市场经历了起伏，大部分购房者持观望态度。随着市场进入稳定期，购房者持续下降。采购纷至沓来，2018年成交量开始回升。

“2016年市场火爆，我赚了40万多，2017年没赚多少钱，但赚了10万多，今年市场一般，差不多能赚2万到30万”元。”中介说道。

厦门城市样本

万科“降价”背后：市场成交量下降库存居高不下

“国庆”期间，“万科50折卖房”的消息将厦门楼市推上风口浪尖。

对此，万科厦门品牌负责人解释称，不存在“原价500万元/套，现价278万至298万元/套”的说法。国庆假期期间推出的新品与以往产品的不同之处在于，位置不同，而且是简约装修，没有两个停车位。 “万科还是降价，就是为了增加销量。”某知名房企厦门分公司内部人士孙佳（化名）告诉新京报记者，万科降价的背后，是厦门房地产市场成交量下降、库存居高不下。 。

“厦门的市场现在是全国最差的，成交量在下降，但厦门市场的库存却很高。如果开发商和所有房地产项目全面停止，不再新增商品房，需要三年的时间拿到预售证就完成了。”孙佳说。

上述房地产开发商内部人士的说法与机构调查结果一致。克而瑞最新公布的数据显示，第三季度，厦门共有新开/新增项目1227个，售完仅354套，售罄率为29%，在26个典型城市中排名垫底。

厦门克而瑞数据显示，在市场低迷的情况下，厦门商品房成交量持续下滑，库存进一步扩大，销售周期延长至23.8个月，其中144平方米及以上改建、销售周期高端产品保龄均超过29个月，库存压力较大。

2017年3月，与全国大部分楼市一样，经历了一年多的动荡之后，厦门房地产市场按下了“暂停键”，并出台多项调控措施稳定市场。政策陆续出台，热潮得到遏制，外资开始退出市场。厦门房产联合网数据显示，2018年上半年厦门二手房共销售10479套，较2017年下半年下降28.63%。

在成交量下滑的同时，厦门不少中介和购房者表示，今年以来，厦门楼市价格平稳。

国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中，67个城市新建商品住宅价格环比上涨，2个城市持平，仅厦门1个城市上涨。房价下跌。

“从近期行情来看，岛内房价较高峰下跌了10%左右，价格在7万左右。岛外部分楼盘下跌了20%，价格在4万左右。总体来说，目前的价格高于年初的时候价格稍微低一些。”来自厦门的张琪（化名）一直在看房。他认为，厦门房价略有下降。

从业内来看，近期备受关注的万科地产项目并非外界传言的“降价一半”。 “其实没有这么大的优惠，只是减少了配置。以前联排别墅是全装修的，现在是毛坯房模型卖的。以前还给了两个车位，现在两个车位要32万。”如果排除精装修，万科别墅的停车位成本可能只有30%。”孙佳说。

城市样本: 武汉

交了百万认购费却没交“茶水费”，所以没能抢到房子。

缴纳了100万元认购费后，武汉市民陈鹏（化名）仍然没有拿到房子。

今年8月，陈鹏看中了武汉的一个新楼盘项目。 “直接缴纳100万认购费即可获得抢房资格。抢房成功后，认购费将直接转为首付。按照首套规定，首付的30%这个认购金额相当于支付首付的50%就够了。”

2013年，陈鹏的一个朋友在武汉买房只需要交500元的认购费。 “这是开发商提供的优惠政策，你交500元的认购费，而不是1万元。”另一位近两年买房的朋友只交了2万元认购费。

认购金额的激增反映了市场的变化。 2016年之前，武汉房价一直稳定。此后，随着市场的发展，以及2017年前后，武汉放宽落户政策、非武汉居民有望使用“房票”买房等，该市房地产市场开始升温涨了，很多楼盘都出现了“抢房”现象。

为了提高抢房成功率，陈鹏和很多购房者一样，在淘宝上花了5000元购买了“抢房服务”。 “淘宝提供了一种利用软件帮助抢房的服务，就像用软件抢火车票一样。根据楼盘、楼层、户型等要价，抢房费从500元、10000元不等。元，或者两万元。”

记者搜索淘宝发现，不少商家打出“抢房选房承接全国房地产项目”、“免费拿、抢后付款、不全额退款”等广告。

“但最终还是没拿到房子，开盘不到一秒房子就没有了，这也太夸张了。我们购房群有60多人，只有三四个人成功了。”抢房子。”陈鹏说道。

随后，陈鹏从隔壁的房地产公司了解到，他必须缴纳“茶水费”才能在他锁定的楼盘中获得房间。 “在武汉买房的人都知道这个潜规则，交10万到20万甚至更高的‘茶费’就可以抢到房子。茶费是白白交出来的钱，不会被用来当房主。”如果你想买房子，你就得吃亏。”

与陈鹏相比，来自武汉的张伟（化名）因为自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。

“今年上半年，武汉房地产市场火爆，很多新房一抢而空，几乎秒到手。我在买房群里表达了自己急买房的心情，有人补充道我微信说可以帮忙抢房子，但是要付茶费。”张伟说，在看房过程中，他听到其他购房者和中介谈论“茶水费”。

“武汉有很多专门搞‘茶费’的人，在各个房地产项目中都能找到他们的身影，这在武汉房地产市场是公开的秘密，我不知道这些人为什么有这么大的精力。” ”张伟希望对方能够签署一份协议。或者类似收据的文件，但对方态度强硬。 “后来我意识到，这些人是担心被曝光。如果我们有协议，我们可以在选好房子后举报他们。”

就这样，在北京工作的张伟和对方一直通过微信交流，从未见过面。 “最后他指定了一个地方让我付钱，让我看看他们做事的水平。但我在北京走不出去，所以我没有去。最后，他用了支付宝给他转了9万元作为“茶水费”。他的支付宝账户上没有显示他的名字，但这是他一位亲戚的账户。”张伟说。

5月1日，张伟挑选的楼盘中256套房源开盘，秒售空。幸运的是，张伟抢到了他想要的房子。

海口城市样本

多项政策落地后，房价不再那么高涨。

海南楼市的热度终于消退了。

今年以来，海南陆续出台了全区限购等多项调控政策。调控政策收紧的同时，利好楼市的政策也在不断出台。

4月13日，中央宣布支持海南全面深化改革开放，建设全岛自由贸易区和自由贸易港； 5月13日，海南省正式宣布“百万人才进海南”目标，当天人才可以自由落户海南，开始购买商品房，享受与当地居民同等待遇。

在政策相互较量的同时，国家统计局公布的数据显示，海口、三亚今年以来连续多月位居全国70个城市新房涨幅前列。

海口、三亚多次“上榜”后，住房和城乡建设部8月份约谈了海口、三亚等5市负责人。这是海口、三亚继5月份之后第二次接受住建部约谈。

接受住建部约谈后，8月底海南就爆出“商品房注册价格不得超过17300元”的消息。对此，海口市物价局向公众解释，“商品房登记价格不得超过17300元”是片面认识。虽然在与房地产企业的会议上口头提到，但这只是政府部门提出的指导性意见，并不是硬性要求。

但从行业来看，海南“口头限价”仍然具有较强的约束力，对市场影响较大。

“限价政策出台后，开盘价基本没有突破17300元。近两个月来，海南房价热度下降，房价涨不上去，相反，房价企稳回落。” ”。海口本地开发商商办售楼处工作人员李斌（化名）说。

海南房地产开发商售楼处的不少工作人员也持有类似观点。 “15000元左右的价格对于海口来说是一个比较正常的市场价格，现在房价也没有那么热了。”

“在海南出台的所有政策中，限购政策对市场影响最大，一旦没有了外地客户，海南的房地产市场就不会取得太大进展。‘金九银十’刚刚过去，这是近年来最弱的一次。”李斌说，他的顾客70%以上是外国人。

自3月底限购政策出台以来，已过去半年时间。 “大家都熬了半年了，很多销售人员或者经纪人都受不了了，选择了辞职转行。特别是一些中小型房地产开发商已经开始裁员，有的中介公司已经裁掉了一半的员工。”李斌说，他所在公司的售楼处原本有10名员工，现在只剩下3人了。

李斌目前的底薪只有3000元，但他并没有离职的打算。 “海南的收入普遍较低，房地产行业的中介或销售人员收入比较高，如果转行其他行业，收入就会有差距。”李斌表示，从国家调控的决心来看，这几年没有任何起色。会放手。 “要么转行离开，要么‘留下来’直到市场回暖。”

也有投资者等待“解禁”。 “目前市场上并没有出现恐慌性抛售，毕竟从长远来看，海南房地产市场前景广阔，长期持有肯定是有价值的。大部分买房的人都在等待，看着。”李斌说道。

西安城市样本

房地产市场降温，从万人抢房到轻松选房

来自西安的张霞（化名）终于松了一口气——下半年西安楼市开始降温，她不用再像她一样去看房、“抢房”每天都在战斗。

2017年以来，西安楼市与全国市场同步飙升。在不少人看来，人才政策是导致西安房价上涨的因素之一。今年3月，西安户籍新政策对部分户籍准入条件进行重大调整，一度出现“千军万马进长安”的局面。据西安市公安局统计，2017年3月1日至12月底，共有24.5万人进城，同比增长335.9%。其中，新政落户13.95万人，占新增居民总数的57%。

人才政策出台前后，西安管控不断收紧：限购、限贷、限价等。但在人口剧增和监管收紧之间，市场反应却是“火热”。 “ 回复。

包括张霞在内的西安人已经开始意识到，自己需要赶紧买房，改善自己的房产。与此同时，西安的住房供应情况也不容乐观。据鄂居科瑞统计，2017年西安住宅成交量1573.95万平方米，连续三年保持在1500万平方米以上。不过，这三年的供应规模小于同期的交易规模。其中，2017年供应规模为1331.84万平方米，缺口约15%，2016年缺口超过60%。

“今年7月份，房价涨到了1万多，当时我看中的一个楼盘的开发商发布消息称，他们的楼盘开盘价是2万。所以那段时间，西安的高温比较多。” 40多度，在排队办文件的时候，我遇到了一位来自陕北的女士，她每周往返延安和西安七八次，就是为了买房。

在张霞看来，西安楼市从去年开始就进入了“卖方市场”，导致不少新房秒售空。 “我以前也抢劫过高新区的房子，5秒就被抢了400多套。8月份，我抢了一栋新楼，2000多人抢了500套房子。所以海口房产新楼盘信息，那段时间，我只抢了一套。”信念——不管什么房型，喜欢不喜欢，只要能买到，买房就像中彩票一样。”

在市场火热的同时，西安楼市也暴露出各种乱象。

今年5月，西安市场曾有报道称，融创南长安街一号项目部相关人员“打招呼”。 6月2日，长安区政府公布了调查结果。经调查发现，35名公职人员被购房者要求向“南长安街1号”项目部相关人员“打招呼”。

也有一些项目打着“全款优先，按揭排队，再见公积金”的口号推出。 “还有人在半夜进行突然袭击，要求你交出文件。”张霞说道。

不过，近两个月来，千人抢房、一房难求的局面正在发生改变。

据悉，今年3月底，西安推出购房摇号政策。 6月，西安明确了摇号买房流程，禁止企业炒房。

张霞也感受到了市场的变化。 “市场降温，并不是说房价下降了，而是市场企稳了。比如以前有的开发商很强势，要求只能用商业贷款，但现在很多开发商都开始了。”接受公积金贷款和组合贷款。”

“现在市场稳定了，我可以慢慢选房子了。前段时间，有一栋新楼，只有100多套房子，我还担心买不到，但楼盘顾问说应该没问题。”张霞说道。

城市样本：五线小镇

某五线小镇上演“抢房”大战，3秒全部售空

近两年，河南某五线城镇的楼市也开始升温。记者了解到，当地楼市均价在6000元左右，而2015年当地楼市均价在3600元左右。

“现在的房价相对当地居民的消费水平来说有点高，但如果你不买的话，价格可能每隔几个月就会变化，所以你得赶紧买。”当地居民刘凯（化名）表示，在买房过程中，他发现购房者中，不乏购买第二套住房的投资者。 “大家都认为房价一直在上涨，几年后卖掉肯定能赚钱。”

一些大城市的“抢房”现象，也开始在这个小镇上发生。

刚刚结束的国庆假期，当地有新楼盘推出。按照开发商的要求，购房者早上7点就排队进屋，但凌晨5、6点天亮，不少人就已经开始排队了。

“这个楼盘有300多套，1000多人排队，一上午就卖完了，目前只剩下190多平米的大户型了。”当地另一家房地产公司内部人士表示，“抢房”是当地的普遍现象。一个普遍现象。 “我们这里的房子不多，如果有稍微优质一点的楼盘，就得排队才能抢到，但并不意味着排队就一定能买到房子。” ”。

处于抢房“鄙视链”顶端的购房者，抢房成功的可能性更大。

“今年7月，某大型开发商的楼盘项目开盘，约400套，三秒就被抢购一空。开发商将购房者分为两类：全款购房者和按揭购房者。全款购房者完了，按揭购房者才有机会抢到房子，我是按揭买的，但是我一个朋友全款买了房子，另外一个朋友也通过房贷拿到了房子。人脉的帮助，”刘凯说。

事实上，在当地，因住房供应不足而导致购房时出现“鄙视链”的情况并不少见。 “在10月3日开盘的销售中，房屋的竞争是按照购买停车位的顺序进行的。购买车位的购房者上午排队选房，未购买车位的购房者下午排队选房。事实上，那些买车位的买家选完之后，可能就没有房子可供选择了。”刘凯说。

除了抢房之外，另一个值得注意的现象是，当地购房者和房地产公司内部人士表示，不少房地产公司在没有拿到预售证之前就已经将房子“卖完了”。 “我们这里买房就是这样的，购房者先交纳一定金额，进入会员队列，这个金额是2万元，可以用来抵扣3万元的房价。预售证开具后，他们支付首付款。”上述当地房产公司内部人士何先生表示，他公司的新楼盘即将开盘900套，目前已经有1000多人在排队，但公司尚未拿到预售证。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房产销售来说，如果没有预售证，是不允许提前排队和收费的。 （记者侯润芳）