“原来提及工业或地产总觉得不是这么低端或这么有颜值，然而随着城市工业用地日回落张，制造业的回归又催生大量的工业地产需求，工业地产项目层出不穷，政府开始进一步推出专门针对工业地产的新政。”

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新政概览

我们选定了一个典型城市颁布的新政，《莆田市工业地产管理方法》

关于工业地产的定义：

工业地产是为加强农地节省集约运用，新出让可分割预售的工业通用楼房（以下简称“生产性用房”）和配套的办公研制用房等非生产性用房（以下简称为“非生产性用房”）。

明晰还要对楼房进行分割预售的地产项目认定为工业地产。

关于预售许可：

工业地产项目开发企业应具有工信部门批准的房地产开发资质。需要构建新盘表，预售许可、合同备案、不动产登记等根据新盘表代办

这个跟别墅销售类似，还要房地产开发资质和预售许可。

关于销售面积：

工业地产项目农地面积不高于60亩。生产性用房可按幢、层等固定界限为基本单元，最小分割面积不高于1000平方米。

这个主要是避免分割过小，影响使用用途和导致业态纷乱。

关于自持比列：

自持比列不高于20%，需提早在《建筑规划许可证》中标明。

这个自持比列虽说适中，但若果确定了自持的房源，对招商还是有一定影响的。

关于销售对象：

只好销售给工业企业、生产性服务企业法人，不得对个人销售。

这个可以理解，或许是企业才有生产还要，个人订购很容易导致投机。

关于监管模式：

开发商签署农地协议之前，还要先达成《产业准入标准和监管合同》；入园企业也要签，然后就能跟开发商订购房产。

这个要求还是比较高，给这些纯地产打法的开发商釜底抽薪。但这势必也会影响招商效率。

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新政剖析

随着工业地产盛行，牛鬼蛇神一上去了。各类房地产商、小开发商纷纷步入，并且也有一些实体企业和资金方，大抵就是看中了投资门坎低、回报快的特性，对于那些没有产业营运经验的入局者，冲着赚钱来干新区，十有八九是失败的。因此各地政府也听到了这些痼疾，开始进行规范管理。

然而即便政府严管之后，势必矫枉过正或则牺牲效率，以泉州的新政为例，这是最新颁布的工业地产新政，相对比较成熟建立，但是条件也不算严苛。虽然这些地方，自持要求达到了50%，这对市场主体参与就不太友好了，非常是这些三线城市也这么规定就不合理了。

个人建议政府监管是必要的，并且毋须过细，新政要有沿袭性，不能咳嗽医头疼痛医脚，但是各地的状况千差万别，不能仿效。可以从以下几个方面约定：

1、开发商准入

这个可以避免绝大多数风险，由于只有开发商有名气且诚心正心，就能干好产业新区，推行彩色名单机制房地产土地政策，千万别被愚弄。

2、入园企业初审

这是保证新区可持续发展的根本，只是新区存在的价值，因此应当由政府严管。否则起头不管，后患无穷。

3、达税达产监管

但是上面两个能有一定保证，而且结果论英雄，这可以保证细节执行上的瑕疵，对于毁约或失信的开发商或企业要惩处，能够起到震慑作用。

通过事前-开发商准入、事中-招商初审、事后-达标考评房地产土地政策，三位一体来确保工业地产项目成功。至于一些细节还是还给市场更好，发挥市场最优配置的效率。