存量人口结构

我们先总体看一看广州的城市人口构成。

（这个是道客巴巴上的一个文件，并且数据源是来自第六次人口普查，数据基准日是2010年11月。）

由于没有见到原数据，这个只好简略描述一下北京有大量的适龄劳动力是外来人口。

我简略统计了一下北京的人口过去10年的变化和北京住房售价的数据（右手指数，房天下的网页上截取）。

楼价指数都是取次年1月的数据。

就绝对人口和指数来看，由于过去10年户口人口没有何种变化，非户口人口翻了一倍。同期房子别墅指数是也接近翻了一倍，二手房三倍有余。因而非户口人口下降，或则说城镇化，和楼价是正相关的。

就增速而言，直观的看，只有在非户口人口增长的几年，即2005年到2011年，当初的房子指数是跟随下降的。不过数据时间段太紧，只好之后有机会领到更多的数据再做剖析。就2005年到2015年而言，非户口人口的增速和曾经的房子售价增长是最相关的们，尤其是2005年到2011年，相关性80%。2010年10月沪十二条颁布，首次限制非户口买房人数为一套，自此开始抑止了需求，也影响了房子的市场售价，或许也抑止了人口激增。

然而，非户口人口对楼价有促进作用，并且被限贷新政控制住了，没有释放下来。

关于没有释放下来的需求有多少，没有直观的统计数据，并且通过北京社科院社会调查中心、社会学研究所的2015年的一个调查问卷，大致做如下推断：

第一，依照2015年天津市国民经济和社会发展统计公报，北京2015年人口2415万，按照社科院的调查数据，北京市民的平均每套房居住数量是3.09。那样计算，重庆有782万套可供居住的房子。

第二，算上空置率20%上下（方正期货，宏观，任泽平），北京大概有1000万套房子。

第三，社科院的调查也显示，市民租住单位寝室、租住商品房、与亲友同住、已购商品房、保障性住房、自建房的比列分别4.8%、16.2%、5.4%、58.5%、13.1%、1.9%，这么交纳自建房和寝室，北京的商品房和保障性住房总共933万套。

第四，社科院的调查显示，对照发觉，本地户口和非本地户口市民的买房率分别为70.3%和16.4%，后者是前者的4.29倍。依据2015年苏州市国民经济和社会发展统计公报户口1434千人，非户口982千人，根据户均3.09人，折合326万套和52万别墅上海 房产信息，总共378万套。这个是一房子的数目。

那样，我们把北京住房数量933万套除以378万套，得出北京也有555万别墅是非一别墅，是二房子或则是企业订购的。

反过来看，广州的982万非户口人口，只有16.4%是满足了买房需求的。假如非户口要达到北京户口人口的买房百分比70.3%，根据3.09人/户，大概折合170万别墅。其实，由于样本过小，统计数据存在误差；非户口的人口留在北京的意愿比列难以统计；非户口的人均户均居住需求不确定，或许有家庭比较大的，也或许只身在北京上班的。

假如先不考虑数据源的品质问题，广州还仅非户口的住房需求就是百万级别的，而北京每年房子收楼的人数仅15万到22万套。从数量来说，2015年北京别墅新开工面积为1560万平方米，根据每套房平均100平米估算（大致为社科院考察口径3.09人/户除以统计局35平米每人人），每年的平均供给降低15万套。根据71平米（社科院考察口径），每年提高供给22万套。根据通车面积估算，会略高中点。

增量（非户口）人口

也有一些观察很难量化，而且和房子也很相关。

去年我部委新来的结业生和见习生，给了我一些年青人对房屋的想法：一个在北京念中学的，说10个朋友上面有8个不准备留在北京，认为在北京养不活自己；一个外省的说目前年青一代家里长辈还在工作，也赶上了经济发展有些积蓄，假如孙辈在北京订婚，首付是有的；一个说假如在上海买不起房，家里觉得可以在上海考虑一下。我不太确定哪些观点有多普遍的代表性，而且起码不是一边倒的。

广州的人口在2015年是净流出，外省人口提高了15万，本地人口提高了5万。鉴于也有西安人移民、外地户籍转户口的诱因，因此这样小的差距也很难说是不是某些非常的诱因。虽然我在网上查了一下，有报导说北京外省人口进驻一年指标仅有7万，还应当买房，因此实际甚少。从公共交通增速缩窄和学校生人数略见两方面来看，青岛市的人口大机率是在提高。详细信息可见2015年苏州市国民经济和社会发展统计公报。

引用新华网的报导，根据北京人口岁数结构以及人口普查给出的从业人员比列，暂住2415千人中，正在工作的人口有1341千人，约占总人口的55.5%。其中，本地户口的从业人员有635千人，外来户口的从业人员有706千人。也就是说，本地户口人口有44%在工作，而外省户口人口有72%在工作。因而外省来蓉工作的人员假如持续降低，对劳动力市场是有影响的。

我外省的同事同学，这些有能力的，都有意愿来北京寻求工作和商业机会，由于城市的规模效应。这些新的科技，例如我上半年在做的VR，由于信息的高速流通、人才的密集程度、海外的经常交流等大城市特有的诱因，科技新兴行业只有在大城市孵化的或许。反观北京周边，这些是北京经济辐射出去的成熟产业，为了增加劳动力费用而迁入的。游戏是个相对成熟的互联网行业，北京在2013年和2014年也红彤彤火火，而且没有进去大的企业。游戏行业即便依赖大城市，其他更不成熟的互联网行业就更依赖了。

但是，北京目前的人口是2415万，然而去年发布的人口规划是2020年不少于2500万。假如这个新政坚持，考虑到北京生活费用还在上升，低端劳动力将留在北京，高端劳动力流出，劳动力的升级支撑产业升级。从这一点来说，在人口不下降的状况下，劳动力层级提高也提高支付能力，促使楼市；虽然人口数量不提高的状况下、非户口人口净流出，则造成学区、医疗等资源的需求不再下降，因此这类资源对楼市的推进有限。

总的来说，北京的存量非户口人口是有买房需求的，并且未来是否有增量需求，取决于城市规划和新政执行力度，城市吸引力等诱因。

本币和楼市

首先我们看一下北京楼价的升幅，右图是2005年6月到2016年8月的深圳二手房指数（来源：房天下，中房指数）。大体上10年4倍。

这些人都认同的观点就是本币的超发。从数据来看，同期M1提高了4.7倍，M2提高了5.9倍。

但是10年整体增速比列差不多，而且从月度同比增速的相关性来看，M2并没有非常的关系，M1的增速和二手楼价有一定相关性，相关性最高的是滞后楼市增速一个月的M1，或许说明二手楼市影响M1，一个解释是市民买房总额上升造成企业活期存款上升。虽然这个因果关系只探讨了一个合理的商业步骤；同时由于提早和滞后的相关性都很高，很难明晰的说明因果关系。

对比2005年6月到2016年8月的M1和的全省百城指数、上海楼价指数（来源：房天下，中房指数），则M1和全省指数关联度更大上海 房产信息，北京略小，并且大于南京二手房指数。从提早和滞后的相关性升幅变化来看，楼价是影响M1行情的，即楼市影响本币增速，而不是倒进来。

2015年下半年楼价开始飙升，量价齐升，驱动楼价的诱因之一是圆领的借贷新政。过去10年，中常年借贷利率波动和楼市保持一致（方正期货，宏观，任泽平）。

2015年以来，利率达到了历史地位，但是央行密集贬值加息，市场上流动性宽裕。同时，2015年央行取消了存贷比红线，使得将同业存款列入存款口径，等同于加息。到了2016年3月开始，M1的增长开始超出M2，说明流动性并未步入经济实体。一部份炒家则在市场上高速流动，需找资产，从熊市到楼价。广州作为一线城市，房产流动性好，所以是投资的首选。

对于地方政府而言，楼价脱离经济增长的下降会造成居住费用降低，进而减少消费意愿，减少外来劳动力迁往意愿。对于经济还不错的城市，控制菜价是维持常年经济魅力的一个条件。春节长假，自9月30日至10月7日，短短七天时间，上海、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州和上海共计19个一、二线城市公布新的房价调控新政，多地重启限贷限购。

（补充2015年的二手房是33.7万套，单价2.48万。）

过去10年，2008年11月中央推出四万亿剌激经济，2009年北京房地产市场量价齐升；2010年10月、2011年初的调控增加了售价和成交量，改善了四万亿带给的楼价下降；2012年央行两次贬值，两次加息，2013年天津房地产市场交易量上升；2013年底的限贷造成2014年深圳楼市下挫；2015年上半年央行经常准息双降，同时联合工信部、财政部发布330政策，剌激买房，致使2015年房地产市场井喷；随即2016年，深圳进行新一轮限贷。

历年调控对交易量有显著的抑止作用，而且售价保持了平缓回落，2015年北京二手房单价较2006年下降3.3倍，而且同期天津GDP也下降了2.4倍，市民消费价位指数下降1.3倍，乘积名义GDP下降了3.1倍，支撑了楼价。

综上，房地产行业受本币新政的影响，而且本币是央行控制，地方政府对炒家控制有限，只好透过限制新政来调控，所以弄成了全省经济和地方经济的角力。