辞旧迎新，去年的小结做了吗？

按照北京市住建局发布的数据显示，2022年北京二手别墅共成交约21704套。

值得一提的是，这是自2007年有数据统计以来，16年来的最低值。

若果换算一下，才会得出平均每月成交约1808套，平均每次只成交约59套。

与2021年的成交量相比，急剧下降46.7%。

这也招来不少业内人士评价到：“2022年北京二手房（成交量）只完成了今年一半的KPI。”

从上图可以发觉，自2020年厦门实现二手房成交量95273套后，上海二手房成交量早已连续三年接近腰斩。

2021年的40699套，那时我们或许还能开导一下自己：这是二手房指导价新政的影响，没事，今年就好了；

当听到2022年的数据只有21704套时，又有多少人能够开导自己和身边人呢？

壹地产与多位行业大鳄交流后得出：2023年，上海房价将要迎来转机，因此你们别害怕，趁着正式到来的节日放假，好好调整一下态度吧。

——《壹地产终企划之2023学者采访录》，我们就你们关心的话题，与来自市场、豪宅、政策、经济等各个行业的资深大咖们聊了聊。

现在，我们十分荣幸约请到了上海房地产中介商会秘书长华洪、深圳贝壳研究院院士肖小平、《淘房前线》创始人谢林锋等人，和你们一起畅谈关于2022年北京房价、中介行业，以及2023年对于行业发展的展望，接着往前看吧~

01.

上海房价没有你们想的这么糟

中介商会怎么看市场？

Q：2022年中介行业的发展状况怎么？例如中介商会在籍会员的峰值期是何种时侯，现在的在籍会员有多少？

@上海房地产中介商会秘书长华洪：

总体而言，从21年开始经常持续到22年，上海房价持续处于深度调整时期，深受行业的影响，行业主体规模的确出现了一定规模的出清现象。

就全年状况而言，22年行业从业主体的峰值存在于年初1月末，那时统计全市实名登记从业人员规模有近3.7万余名。

而截至22年底，全市实名登记从业人员规模增长至不到3万名，总体增长升幅近3成。

其实，我们也要客观地看待这一行业新陈代谢现象，按照数据剖析，当前行业流失的主要为行业“新人”即入行不足一年的经纪人是主要流失群体，而拥有十年以上从业经验的“老人”留存率还是处于较高水平，行业从业人员结构持续处于优化阶段。

Q：2022年以来，对于二手房成交状况最大的影响诱因是哪些？二手房指导售价制度对于二手房市场的影响程度怎样？随着北京大量的人才房入市，会不会对二手房市场导致影响？

@上海房地产中介商会秘书长华洪：

参考价新政无疑是21年上海房价最大的影响因子，但经过近三年的消化与理解，当前影响房价的重要诱因已不再单单是房价调控新政这一单方面诱因影响，它还遭到国家宏观产业新政调整与变革、宏观经济环境变化，以及22年持续反复的YQ和市民预期等诱因综合影响引致。

人才房作为上海保障性住房的重要载体，其设立、配租/售规模短期内无法对商品房市场产生规模冲击。

当前上海大力发展的人才房，一方面是在补过去保障房供应的瓶颈，但另一方面，对于上海吸引各种人才流入、优化北京人口结构是十分有利的，这反倒对于房地产市场有一定的推动作用。

我觉得，起码短期内人才房的建设不会对二手房市场产生冲击。

Q：从2022年10月末开始深圳房产资讯，国家及政府部委释放了这些房地产行业利空的新政，从市场表现来看，12月上十天的周日手房网签量都有急剧增强。

但我们都说5000套的成交量才是北京二手房市场的枯荣线，您认为距离这个数值也有多少路要走？新政上还要做什么努力？

@成都房地产中介商会秘书长华洪：

我经常指出北京的市场是特别具备硬度的，但是当前上海的房价调控新政在全省范围内而言，仍然十分严苛，但这并不阻碍上海房价的逐渐恢复过程。

事实上，若不是由于12月末的YQ问题，北京年底二手房市场交易量相较于全年，仍是有着落的。

因此，只要保障上海房价新政的持续平缓，给市场产生一致性的稳定预期，我坚信，上海房价未来会逐渐进入理智与恢复的阶段。

Q：2023年早已到来，对未来一年的市场迈向有哪些预判？以往3-4月末的房价小阳春，会如期而来吗？

@上海房地产中介商会秘书长华洪：

23年总不会比22年更差，即使22年的数据是上海有数据统计以来的低位，随着当前YQ管控措施的松绑，以及国家层面不断颁布的利空新政兑现。

对于23年房价而言，正何谓扁舟已过万重山，峰回路转路已明，“筑底”、“稳步”、“缓慢”、“理性”回升将是主基调与关键词。

Q：此前深房中协曾发布，上海当前的二手房挂盘量已超出10万套，您认为去化周期大约有多长呢？

@上海房地产中介商会秘书长华洪：

依据我们了解，上海二手房去化周期早已上升，普遍去化周期都已达到180天以上，并且部分房源去化周期少于一年。

当前上海二手房挂盘量的持续降低，说明在参考价新政的持续影响下，房东端的转让意愿与放盘心理都已发生显著变化，“房子难卖”这一现象只是当前房价步入“买方市场”的典型特点。

而卖方时代，影响去化周期的诱因不仅宏观诱因外，在微观层面，我觉得更在于消费者选择哪一类经纪方，专业能力、匹配能力强的经纪方反倒能在当前脱颖而出，实现房子的高效流转。

02.

2023晚会迎来市场转向

房产交易机构怎么看市场？

Q：2022年以来，二手房市场的表现始终不太理想，年末在新政利空、防疫管控放开的背景下，成交量实现短期下降，您觉得住户、购房者以及经纪人在态度上有如何的变化？为何在这个时侯二手房成交低迷？

@成都贝壳研究院院士肖小平：

22年二手房的成交量较上一年增长了一半，全年只有2万多套成交，售价还有显著增长，下半年下行尤为显著，这些房源售价向参考价看齐或更低，但底价也能剌激需求。

10月下十天开始，二手市场有所放缓，二手房顾客渐渐提高，剖析这部份顾客可以发觉，它们是仍然想房子但没有买的那部份人，前期仍然观望。

第四季度开始，这些二手房源在参考价左右成交，中行借钱没有阻碍后，加上房子存在一些隐患问题，致使二手房成交量回升，但更多的也是房子的那部份订购力转移到了二手房，由于二手房在洋房、得房率、配套等这些方面或许优于房子，这让有买房需求的人们转移了方向。通过剖析会发觉，整体市场的订购力并没有发生太大的变化，也是房子较二手房更差一些，但二手房市场也没有很豁达。

房子的网签有滞后性，二手房的数据怎么中介能更显著的感知到，成交量的变化最能提高中介信心。

12月中旬上海二手房市场表现较差，并且住户、购房者、中介三方的态度都有所下降；但12月中旬遭到这些不可抗力影响，成交量又回升了。不过23年肯定是会向好的，市场早已筑底，再差也不会太差了。

Q：您觉得2023年上海房价，尤其是二手房市场会有怎样样的行情？为何？

@成都贝壳研究院院士肖小平：

上海不存在大范围的新政释放，但会有小范围的新政利空。

新政降幅不会非常大，成交量是跟随新政的深圳房产资讯，现在市场早已筑底，23年还是要看新政端，但新政不是看升幅大小，而是看力度。

主观、预期是否乐意房子，需求是巨大的，信心哪些时侯下降，是很微妙的，虽然是小事也可能是受新政影响而转向。

很难预判如何回到枯荣线，近段时间仍然有媒体说房东反价，但我们一线了解到，优惠的房源更容易成交，也成交更多。

Q：2023年，您更看好广州那个版块？

@成都贝壳研究院院士肖小平：

按版块建议虽然还是抱着投资的态度，那样的态度不适宜当下的市场。

房子人应当从偏好出发、从需求出发，量力而行，选自己适宜的，房子原本是个选择题，还要退让，房子是人生中特别重大的一个选择。

新村和跃层才是更重要的，区域不能限制。

03.

你们最关心的仍然是售价

C端媒体怎么看市场？

Q：现在公司的业务范围主要在那个方向呢？为何会做这么的布署？2022年的业绩表现怎样？接下去会扩大业务范围吗？

@《淘房前线》创始人谢林锋：

现在公司业务范围包括C端顾客、买房咨询、新房代理、二手房交易。

那样布署是由于经常在做C端交易，比较有成交经验基础。

整体来看，22年的业绩通常，比上一年差了50%。

在公司业务方面，短期内即便有新政利空，否则不会扩大范围，还是会保持那样的安排。

Q：您认为对于房子人而言，哪些时侯是好的上车时机？这些版块值得关注？

@《淘房前线》创始人谢林锋：

目前行情接近顶部，售价普遍调低了30%-40%，接近两年前的价钱，大部份二手成交都略高于指导价。

除了这么，房子的折扣力度也近十年最低。

现在YQ放开，周边二线城市新政放松，上海现在也迎来了市场转折点。我个人觉得，23年3月末之前仍是一个最佳入市机会。

值得关注的版块推荐前海、后海、科技园、宝中、香蜜湖这种热点城区。

Q：人才房的大量入市对于买房者来说，有如何的态度变化？您觉得人才房对于房子、二手房市场，那个的冲击更大？

@《淘房前线》创始人谢林锋：

人才房对房子和二手房都有一定的冲击，首先它会分流一部份刚需顾客，非常是房子顾客，人才房接近商品房的6折，对刚需有巨大的吸引力。

小跃层的人才房，例如2房关注的会相对较差。

Q：您接触了如此多买房者的咨询，可以简略谈一下当下买房者们最在乎的点是何种吗？为何会出现这么的状况？您的建议是哪些？

@《淘房前线》创始人谢林锋：

对买房者而言，最关心的还是价钱，不管是前海还是南山，在当前的市场，售价越低越能展现它的价值。再者才是稀缺资源，例如优势学位、地铁、商业配套等。

我觉得不仅售价此外，一定要关注它未来的价值、升值空间。例如有产业支撑的区域，有优质小学的配套，轻轨/商业步行只须要几分钟的新盘，价值都不会太差，不仅居住属性外，投资属性也一样会遭到垂青。